（2015）含民三初字第00343号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-12-14
案件名称
含山县宏泰物业管理有限公司与含山县龙亢置业有限公司、吕家道物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
含山县人民法院
所属地区
含山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
含山县宏泰物业管理有限公司,含山县龙亢置业有限公司,吕家道
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省含山县人民法院民 事 判 决 书（2015）含民三初字第00343号原告：含山县宏泰物业管理有限公司，住所地安徽省含山县。法定代表人：王福红，该公司总经理。委托代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。被告：含山县龙亢置业有限公司，住所地安徽省含山县。法定代表人：张成强，该公司总经理。委托代理人：庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。被告：吕家道，男，1979年4月26日出生，汉族，住安徽省含山县。原告含山县宏泰物业管理有限公司诉被告含山县龙亢置业有限公司、吕家道物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员魏明明独任审判，于2015年8月20日公开开庭进行了审理，原告其委托代理人吴一泓、被告吕家道到庭参加了诉讼，被告含山县龙亢置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告含山县龙亢置业有限公司开发建设了含山学府苑C区商住小区，并于2013年5月28日将该小区物业服务托管给原告管理。2013年被告含山县龙亢置业有限公司将含山学府苑C区7号楼104、105、106商铺出租给被告吕家道经营。吕家道承租后物业费只缴纳至2014年12月31日。2015年元月在缴纳2015年度物业费时，被告拒绝缴纳。截止2015年12月31日被告共拖欠物业服务费2227元。另根据合同约定被告延迟缴纳物业费还需缴纳滞纳违约金为806元（截止2015年7月）。为此原告多次找被告催要无果，故诉至法院：1、两被告支付拖欠的物业服务费2227元（截止2015年12月31日）；2、支付滞纳金806元（截止2015年7月）；3、被告支付诉讼费。被告含山县龙亢置业有限公司未做答辩。被告吕家道辩称：公司无合法性、无发票，王福红是原房产局局长的亲戚，不得经营与其相关的营利性事务；前期物业合同无效，开发商直接指定的物业公司按规定时间不得超过两年，但原告已经3年；我与物业公司签订的合同没有结束日期；本人签的门前三包，不在小区内部，没有接受物业公司的服务；物业公司没有尽到合同义务，财产被盗，没有监控；本人与物业公司没有关系，本人将对本人的财产损失另行起诉。经审理查明：2013年5月28日，含山县龙亢置业有限公司与含山县宏泰物业管理有限公司签订《含山学府苑C区前期物业托管服务合同》，约定含山县龙亢置业有限公司将含山学府苑C区委托给原告实行物业管理。该合同第十条约定商业门面的物业服务费为0.80元/月.平方米。第十二条约定物业服务费按年交纳，业主应在自起算一年的首月第30日前履行全年的交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金。2013年11月13日，被告含山县龙亢置业有限公司与被告吕家道签订《房屋租赁契约》，该契约约定被告含山县龙亢置业有限公司将涉案房屋租赁给被告吕家道经营，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。该契约还约定涉案房屋的水电费、物业费等相关费用均由吕家道自理。被告含山县龙亢置业有限公司于2013年11月13日将涉案房屋交付给被告吕家道。同日，原告与吕家道签订《物业管理服务协议》。该协议第四条第一款约定商业门面的物业服务费收费标准为0.80元/月/平米（按实际建筑面积计算）。该条第四款约定物业管理服务费按年预付交纳，吕家道应在自起算一年的首月第30日前履行全年的交纳义务。吕家道逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按日以欠缴金额的千分之二收取滞纳金。第六条约定如吕家道违反协议，不按本协议约定的收费标准按时足额交纳有关费用的，原告有权要求吕家道补交，并有权从逾期之日起要求吕家道每天按欠费总额的千分之二缴纳违约金，并起诉至含山县人民法院。其后，被告吕家道于2013年11月8日向原告交纳了物业费2598元及装修垃圾清运费348元。但被告吕家道没有按约定交纳2015年物业费。以上事实，有营业执照及组织机构代码证、前期物业托管服务合同、交房通知单、物业服务协议、收费凭证以及庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为：2013年5月8日原告与被告含山县龙亢置业有限公司签订一份《含山学府苑C区前期物业托管服务合同》，该份协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当是合法有效的。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此作为涉案房产业主的被告含山县龙亢置业有限公司应当按照上述合同约定标准交纳物业服务费。此后被告含山县龙亢置业有限公司将涉案房产租赁给被告吕家道经营。吕家道与原告又签订一份《物业管理服务协议》，该协议的签订视为吕家道对《含山学府苑C区前期物业托管服务合同》中约定的相关权利义务的认可。原告作为物业服务企业为被告提供物业服务，被告吕家道应当支付相应的物业服务费用。涉案房产的建筑面积为231.95平方米，按照约定的标准为0.8元/月.平方米，每年的物业服务费为2227元。按照双方约定被告应当在2015年1月10日前交纳2015年的物业服务费。被告吕家道拖欠物业服务费的行为显然未尽到自己所应当承担的合同义务，应当承担履约责任。故原告要求被告吕家道支付2227元物业服务费符合法律的规定，应当予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，因此被告含山县龙亢置业有限公司应对物业服务费承担连带清偿责任。关于违约金的计算标准，双方约定的日滞纳金标准为欠缴费用的千分之二。该滞纳金产生实际是因为两被告欠缴物业费，占用了原告的资金，导致原告不能及时回收资金。日千分之二的标准过高，可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准（参照中国人民银行2014年11月22日公布的六个月至一年期贷款年利率5.6%）计算滞纳金。根据合同的约定结合原告的诉状，被告需支付滞纳金应按年利率5.6%自2015年2月1日计算至2015年7月31日，共计62元。被告吕家道抗辩物业公司没有尽到合同义务，财产被盗，但没有提供相关证据证明，故本院不予采信。被告吕家道抗辩前期物业服务合同不得超过三年，不符合法律规定，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《物业管理条例》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吕家道于本判决生效之日起五日内给付原告含山县宏泰物业管理有限公司物业管理服务费2227元及滞纳金62元（以2227元为基数，从2015年2月1日起按照年利率5.6%计算至2015年7月31日）；二、被告含山县龙亢置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告含山县宏泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吕家道负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 魏明明二〇一五年十月二十九日书记员 徐晨炜附：本判决所援引的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。