（2015）东一法道民一初字第518号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-08-18
案件名称
吴登科与东莞市创资房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴登科,东莞市创资房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法道民一初字第518号原告吴登科，男，1968年11月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区保安南街*号***房，身份证号码：4401061968********。委托代理人邓运宽，广东海际明律师事务所律师。委托代理人林国明。被告东莞市创资房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人陈金辉。委托代理人吴敏，女，1990年1月3日出生，汉族，住安徽省桐城市吕亭镇狮山村平塘组8号，身份证号码：3408811990********，系该公司员工。原告吴登科与被告东莞市创资房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周玉婷适用简易程序，分别于2015年9月24日、2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓运宽，被告的委托代理人吴敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴登科诉称，2011年7月31日，原告购买了被告开发的东莞市洪梅镇黎洲角村丰泽园2号楼1单元1302号房，并于同日交付了所有购房款。因当时现金不够，还向开发商的老板之一刘柏华借款人民币20万元整，并承担了相应的利息。案涉房屋于2014年5月23日交付给了原告，比合同约定的交楼时间2011年10月31日迟延了2年7个月，且时至今天，被告仍未为原告办理相应房产证，经多次催办无果。原告居住在广州，案涉房产本打算购置用于出租，但因被告迟延交楼及无房产证无法办理租赁备案手续，致使原告损失租金至今。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即协助原告办理东莞市洪梅镇黎洲角村丰泽园2号楼1单元1302号房的产权登记手续；二、被告立即向原告赔偿租金损失90000元（按月租金2000元的标准，从2011年11月1日起计至实际清偿之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。第一次庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告向原告支付逾期交房及逾期办证的违约金（其中逾期交房的违约金以529946元为基数，按照每日万分之二的标准从2011年11月1日起计算至实际交房之日即2014年5月23日止；逾期办证的违约金以529946元为基数，按照每日千分之一的标准从2015年7月23日起计算至实际办证之日止；上述两项违约金以90000元为限）。被告东莞市创资房地产开发有限公司辩称：一、被告同意提供购房发票、办证证明等应由开发商提供的相应资料，配合原告办理产权登记手续。二、对原告诉请的租金损失不予认可，租金损失与本案无直接关联，且案涉房屋未装修，不可能出租，不存在租金损失，且案涉房屋已经交付，原告享有使用收益的权利；原告要求从2011年11月1日起计算租金损失已经超过诉讼时效；对原告主张以违约金计算租金损失的主张不予认可。三、对原告称《商品房买卖合同》中“出卖人按已收房价款的1‰支付违约金并继续履行合同约定之前述提交备案义务”的条款为笔误，应为“出卖人每日按已收房价款的1‰支付违约金并继续履行合同约定之前述提交备案义务”的主张，不予认可。四、对原告诉请的逾期交房违约金不予认可，该诉求与本案无关，且已经超过诉讼时效；原告与被告指定人员刘柏华签订《借款合同》，借款用于购买案涉房屋，原告对此一直知情，并于2013年7月付清了借款本金，于2014年3月26日付清了借款利息；根据《商品房买卖合同》第六条的约定，原告应于2011年7月31日前付清全部房款，但原告未能按时付清全部房款，直到2014年3月26日才交清房款，原告逾期付款的行为已经构成根本违约，被告有权行使先履行抗辩权，被告不存在逾期交房的违约责任；被告亦曾与原告沟通要求原告尽快办理交楼手续。五、被告不承担本案诉讼费。经审理查明，原告与被告双方在2011年7月31日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市洪梅镇黎洲角村丰泽园2号楼1单元1302号房，房屋总价款为529946元。合同第六条约定，买受人应于2011年7月31日前付清全部房价款。合同第八条约定，出卖人应当在2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条第一款第（2）项约定，如出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按期交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务；自出卖人通知的交付之日起，该商品房的一切风险转由买受人承担，买受人从该日起承担与该商品房相关的物业管理费，如买受人未付清应付款或违约金，则出卖人有权拒绝办理该商品房的交付手续，且出卖人不承担逾期交付的责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意出卖人在上述办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限届满后365日内履行此义务。若自出卖人报送备案期限届满后之366日起出卖人仍未履行上述义务的，买受人不退房，出卖人按已收房价款的1‰支付违约金并继续履行合同约定之前述提交备案义务。同日，原告与案外人刘柏华签订《借款合同》，约定原告向刘柏华借款200000元，于2011年8月31日前归还，借款用途仅限于支付原告应付《商品房买卖合同》中的首期款。同日，原告出具收到借款200000元的收款收据。2012年10月11日刘柏华委托广东尚智和律师事务所向原告发出催收借款的律师函。2014年1月1日，被告向原告送达了入伙通知书，载明若在规定入伙之日起15天内不来办理入伙手续者，将视为入住，物业管理公司按规定从入伙通知规定的时间开始计收物业管理服务费。2014年3月26日，被告向原告出具一份收款收据，注明案涉房屋一次款529946元。2014年5月23日，原告办理了楼宇交接手续。关于逾期交房的责任。原告主张：其于《商品房买卖合同》签订之日已经向被告付清了全部购房款，其中200000元的购房款是向被告的股东刘柏华借的，但刘柏华并未说明款项来源于被告以及被告以刘柏华的名义出借款项的事宜。原告于2014年3月份还清了借款的本息，但被告并不能以原告未还清借款本息为由行使先履行抗辩权而拒绝交房，因为商品房买卖合同与借款合同是不同的法律关系。被告主张，原告明知被告以刘柏华的名义出借款项的事实，因原告未履行支付购房款的义务，故被告有权行使先履行抗辩权拒绝交房，原告于2013年7月份还清了借款本金，于2014年3月份还清了借款利息，原告还清借款本金后，被告于2014年1月1日向原告送达入伙通知书已经履行了交楼义务，不存在逾期交房的违约行为。被告为证明其主张，提交了原告书写的情况说明、丰泽园申请表、签约确认表、2014年3月26日吴登科利息款收款收据、刘柏华出具的情况说明佐证。原告对上述证据的真实性均予以确认，但认为借款人是刘柏华而非被告。另查明，原告因物业费问题未能与物业管理者达成一致，因此直到2014年5月23日才实际办理楼宇交接手续。以上事实，有原告的商品房买卖合同、房款收款收据、借款合同、收款收据、丰泽园入伙通知书、楼宇交接记录、律师函，被告提供的吴登科情况说明、创资地产丰泽园申请表、丰泽园签约确认表、利息款收款收据、刘柏华情况说明以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告双方确认原告向被告购买东莞市洪梅镇黎洲角村丰泽园2号楼1单元1302号房签订了《商品房买卖合同》以及原告与刘柏华签订了《借款合同》，事实清楚，证据充分，本院予以认定。关于被告是否能以原告未还清借款为由行使先履行抗辩权的问题。本院认为，首先，被告提供了刘柏华出具的情况说明以证明借款200000元的实际出借人是被告，但原告对此不予确认；其次，即使实际出借人为被告，但借款合同属于民间借贷的法律关系，与案涉商品房销售合同不属于同一法律关系，而成立先履行抗辩权必须有双方当事人基于同一双务合同互负债务的要件，否则，如果当事人的债务不是基于同一双务合同而发生，即使事实上有密切关系，也不得主张先履行抗辩权，本案中，被告并不能基于借款合同关系在商品房销售合同关系中行使先履行抗辩权；再次，被告以他人名义借款给买受人以达到销售商品房的目的，已经享受了相应的售房利益，应自行承担相应的借款风险，而不能再以借款未还清属于购房款未付清为由行使先履行抗辩权；因此，被告构成逾期交房的违约行为，需承担相应的违约责任。被告于2014年1月1日向原告送达了入伙通知书，根据合同约定，已经履行了交楼义务，原告因其它原因未能实际交接房屋，与被告无关。被告履行交楼义务距离合同约定的交付时间已经逾期2年2个月，根据合同第九条的约定，原告主张被告支付逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。逾期交房违约金应以已付房款529946元为基数，按每日万分之二从2011年11月1日起计算至2014年1月1日止共792日，合计83943.45元。被告主张原告请求逾期交房违约金已经超过诉讼时效，但逾期交房是持续的违约行为，直至2014年1月1日才结束，原告于2015年8月11日提起诉讼并未超过诉讼时效。关于逾期办证的违约责任问题。被告同意为原告办理权属登记手续，对原告请求被告协助办理案涉房屋的产权登记手续，本院予以支持。根据合同约定，被告应于2015年3月2日前履行办理权属登记的义务，至起诉之日已经逾期162日，故原告请求被告支付逾期办证违约金合法有据，本院予以支持。逾期办证违约金按照合同约定计算为529946元×1‰=529.95元。原告主张合同约定“按已收房价款的1‰支付违约金”是笔误，应为“每日按已收房价款的1‰支付违约金”，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市创资房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告吴登科办理广东省东莞市洪梅镇黎洲角村丰泽园2号楼1单元1302号房的产权登记手续；二、限被告东莞市创资房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴登科支付逾期交房违约金83943.45元及逾期办证违约金529.95元，合共84473.4元；三、驳回原告吴登科的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1025元（原告已预交），由原告吴登科负担63元，被告东莞市创资房地产开发有限公司负担962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 周玉婷二〇一五年十月二十九日书 记 员 卫丽如黄瑞莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。