（2011）宁民重初字第02930号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2017-01-12
案件名称
原告（反诉被告，以下统称原告）湖南精诚实业有限公司与被告（反诉原告，以下统称被告）宁乡县金鸣金属有限公司买卖合同、建设用地使用权转让合同纠纷民事判决书
法院
宁乡县人民法院
所属地区
宁乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
以下统称原告）湖南精诚实业有限公司,以下统称被告）宁乡县金鸣金属有限公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十五条第一款，第四十九条，第五十二条，第六十条第一款，第四百一十二条，第四百一十三条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条
全文
湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2011）宁民重初字第02930号原告（反诉被告，以下统称原告）湖南精诚实业有限公司，住所地宁乡县玉潭镇楚沩西路鲁家桥。法定代表人李岳专，该公司董事长。委托代理人杨泽辉，湖南光阳律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）宁乡县金鸣金属有限公司，住所地宁乡县玉潭镇楚沩西路鲁家桥。法定代表人罗宏亮，该公司董事长。委托代理人程万科，湖南河清律师事务所律师。原告湖南精诚实业有限公司诉被告宁乡县金鸣金属有限公司房屋买卖合同、建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2011年11月14日立案受理，2013年3月21日，本院作出了（2011）宁民初字第2930号民事判决，原告湖南精诚实业有限公司对此不服，上诉至湖南省长沙市中级人民法院，2014年9月30日，湖南省长沙市中级人民法院作出了（2013）长中民三终字第01737号民事裁定书，裁定撤销本院（2011）宁民初字第2930号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的法定代表人及委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告湖南精诚实业有限公司诉称：原告系1992年11月经批准由湖南省宁乡县精诚照相制版工艺标牌厂与台湾高雄市小巷区平和九路34号居民李端甫合资开办，公司设址在标牌厂，其土地使用权系行政划拨用地，面积为6120平方米，办理了国有土地使用权登记，用地范围内建有厂房及附属物，其中有三幢厂房办理了房屋产权登记，另有一部分建筑物未办理产权登记。1998年8月1日，公司股东李端甫因其在台湾的事务繁忙，无暇管理公司事务，遂出具委托书委托侄儿李岳专全权代为处理公司事务。2002年5月10日，李述甫与李岳专签订协议书，将其在公司的债权债务转让给李岳专，但未办理公司股东变更情况登记。后李岳专因移民美国，无法亲自对公司进行经营管理，便于2009年2月14日出具委托授权书，委托邬红五代理其全权处理公司名下所有房产、地产，并将公司相关资料及印鉴交给了邬红五。2009年8月15日，邬红五代表原告方与被告签订《房产转让协议》，约定由被告以1880000元的价格受让原告厂区范围内所有的地上建筑物、附属物及变压器、空压机等。付款方式为签订协议时付定金200000元，同年8月19日付1000000元，余款在房产变更登记至被告名下后付清。同日，原、被告又签订了《土地使用权转让意向书》，达成由被告受让原告厂区范围内两宗国有划拨用地使用权的意向。被告根据上述协议支付1200000元后，实际占有和使用了原告厂区内的房屋、土地等财产。但被告至今未能进行房屋产权和土地使用权的变更转移登记，原告也没有获取转让余款680000元。此外，原告方股东李端甫已于2009年4月2日在台湾病故。原告湖南精诚实业有限公司因自2005年起未依法进行年度检验，于2007年10月30日被湖南省工商行政管理局吊销营业执照，原告未依《中华人民共和国公司法》规定成立清算组对公司进行清算。为此，原告特提起诉讼，请求人民法院：1.确认原、被告于2009年8月15日签订的《房产转让协议》和《土地使用权意向书》无效；2.判令被告返还根据上述协议所占用和使用的原告厂区内的建筑物、附属物和土地使用权；3.本案诉讼费由被告承担。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了下列证据：1．原、被告企业注册登记资料各一份，拟证明①原、被告的主体资格；②原告已于2007年10月30日被湖南省工商行政管理局处罚吊销营业执照；2．1998年8月1日由李端甫出具的《授权委托书》一份，2002年5月10日由李述甫与李岳专签订的《协议书》一份，拟证明①公司股东李端甫已将其在公司事务的处理权委托给李岳专；②公司股东李述甫已将其在公司的股权全部转让给李岳专；③通过受委托和股权转让，李岳专已取得公司的管理权；3．2009年2月14日由李岳专出具的《委托书》一份，拟证明李岳专因移居美国，委托邬红五全权处置公司房地产的事实；4．《房产转让协议》、《土地使用权转让意向书》各一份，拟证明邬红五代理原告与被告签订房地产转让协议的事实；5．《国有土地使用证》一份，拟证明涉案土地性质为行政划拨用地，依法不能转让，原、被告所签订的合同无法继续履行的事实；6．《证据保全公证书》一份，拟证明①李岳专已于2010年11月7日将处理公司房地产的相关事务另行委托给胡玉行使，胡玉并有权转委托的事实；②该委托书已于2011年7月13日送达至被告的事实；7．转委托《公证书》一份，拟证明胡玉已将该受托权转委托给李秋香的事实；8．死亡证明，拟证明李端甫已于2009年死亡的事实。被告宁乡县金鸣金属有限公司答辩及反诉称：原、被告于2009年8月15日所签订的《房产转让协议》及《土地使用权转让意向书》合法有效，原告未按合同约定完全履行义务，且故意在手续办理过程中进行恶意阻止并进行恶意诉讼，故请求人民法院判令驳回原告的诉讼请求；判令反诉被告（原告）继续履行2009年8月15日所签订的《房地产转让协议》和《土地使用权转让意向书》，协助反诉原告（被告）办理房地产转让手续，并由反诉被告承担反诉费用。被告就其答辩理由及反诉请求，向本院提交了下列证据：1．委托书；2．原告单位营业执照；3．授权委托书；4．协议书；证据14拟证明①邬红五代为处理原告公司房地产的事实；②邬红五的代理为有权代理；5．《土地使用权转让意向书》；6．《房地产转让协议》；证据5、6拟证明①被告受让原告房产、土地的价格、范围及双方相关权利和义务；②转让协议系双方真实意思表示，合法有效；7．宁（1）国用（XX）第XXXX号土地使用证；8．宁（1）国用（XXX）第XXXX号土地使用证；9．宁房玉潭XXXXX号房屋产权所有证；10．宁房玉潭XXXXX号房屋产权所有证；11．宁房玉潭XXXXX号房屋产权所有证；12．上述房地产在转让过程中所补办的规划许可证；证据712拟证明①被告所受让的房地产都办理了合法的权属证书；②该转让符合国家有关国有划拨地及地上建筑物转让的有效条件；13．原告向宁乡县规划局要求土地变性的报告及规划局同意转让的批示（2009年10月10日）；14．原告向宁乡县规划局要求核准出让地容积率，建筑密度等的报告及宁乡县规划局的证明（2009年10月22日）；15．原告向宁乡县国土局要求将划拨地办理出让手续的报告（2009年12月23日）；16．原告因土地出让给宁乡县国土局交易中心公示的委托书（2009年12月23日）；17．宁乡县国土局2009年9月14日在受理原告土地出让过程中依程序对原告土地面积进行测绘的拟出让地块图（使用面积为6236.1平方米）；18．土地估价报告（价格为1995552元，原告因土地出让依程序所必须办理的手续）；19．宁乡县国土资源局业务内部会审单；20．宁乡县国有土地使用权宗地出让方案签批单；证据1320拟证明①原、被告签订房地产转让协议后，原告履行了部分义务，双方协同办理了相关交易审批手续；②涉案房地产转让已进入行政许可程序，且相关部门进行了审批，但由于原告违约从2010年开始不履行协助义务，从而使出让手续还在迟延办理中；21．原告出具的收到被告出让金的收条；22．原告代理人邬红五的承诺书；证据21、22拟证明①被告履行了合同义务，支付了转让款1439000元；②尾款少付12000元以冲抵被偷设备价款；23．证人邬红五证言（法院取证），拟证明原告不履行合同义务，恶意阻止合同履行的事实。经质证，（一）被告对原告所提供的证据的质证意见为：对证据1、2、3、4无异议；对证据5、6的真实性无异议；对证明目的有异议；对证据7有异议，与本案无关；对证据8有异议。（二）原告对被告所提供的证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、7、8、9、10、11、12、21均无异议；对证据5、6、13、14、15、16、17、18、19、20的真实性均无异议，对证明目的均有异议；对证据22、23的真实性均有异议，且证人应出庭作证。本院审查后认证如下：（一）原告提供的证据1、2、3、4、5、6均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信；证据7与本案无关联，本院不予采信；证据8能证明原告股东李端甫的死亡情况，本院予以采信。（二）被告提供的证据1、2、3、4、7、8、9、10、11、12、21均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信；证据5、6、13、14、15、16、17、18、19、20、22、23，虽然原告提出异议，但本院认为该部分证据均来源合法、内容真实、与本案相关联，故均予以采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告湖南省精诚实业有限公司于1992年11月经批准后由湖南省宁乡县精诚照相制版工艺标牌厂（原李述甫私营企业）与台湾高雄市小港区平和九路34号居民李端甫（李述甫、李端甫系兄弟）合资开办，其所使用的土地系行政划拨用地，土地面积为6120平方米。1998年8月1日，原告公司股东李端甫委托李岳专全权代为处理湖南省精诚实业有限公司的事务。2002年5月10日，李述甫与李岳专签订协议，约定李述甫在湖南省精诚实业有限公司所享有的债权及应承担的债务全部由李岳专接受，但未依法办理公司股东变更情况登记。2007年10月30日，因原告湖南精诚实业有限公司自2005年起未依法进行年度检验，故被湖南省工商行政管理局吊销营业执照。原告至今未依《中华人民共和国公司法》规定成立清算组进行清算。2009年2月14日，李岳专委托邬红五全权处理湖南省精诚实业有限公司名下所有的房产、地产，并将公司相关资料及印鉴交予邬红五。2009年4月2日，李端甫去世。2009年8月15日，邬红五代表原告与被告签订《土地使用权转让意向书》一份，约定：转让方湖南精诚实业有限公司（简称甲方），受让方宁乡县金鸣金属有限公司（简称乙方）；甲方拟将位于宁乡县玉潭镇新山村三组范围内两宗国有划拨用地[用地号分别为（宁（1）国用（98）字第02383号、宁（1）国用（98）字第0248号]的土地使用权依法转让给乙方，双方达成转让意向条款如下：一、标的地块面积宗地（1）2816㎡[用地号为（宁（1）国用（98）字第023**号）],宗地(2)3304㎡[用地号为宁（1）国用（98）字第0248号];二、标的地块范围内所有地上建筑物随同此次转让让与乙方（另签转让协议）；三、此协议订立后三日内，由甲方持此转让意向书向土地主管机关，提出国有划拨用地转让申请；四、此二宗用地在土地主管机关办理出让手续过程中，所有出让金及其他手续所需费用全部由乙方承担负责，但甲方必须履行协助义务；五、如因甲方主观原因违约，不愿继续交易致使此两宗地在土地主管机关不能办理出让手续至乙方名下，则甲方应向乙方支付违约金10万元；乙方如中途放弃交易，致使此次转让不能完成，则乙方应向甲方支付违约金10万元；六、此意向书双方签字生效。同日，邬红五代表原告与被告签订《房产转让协议》一份，约定：原告将位于宁乡县玉潭镇新山村三组原属原告厂区全部房产及部分设备设施转让给被告，具体包括三幢已办产权证的厂房（权证号码分别为宁房权证玉潭字第00088**号、湖南精诚实业有限公司第00019430号、湖南精诚实业有限公司第00019431号）及未办房产权证的现有建筑物、变压器和空压机等（具体以双方移交清单为准），转让总价款为1880000元；并约定此协议签订之时先付定金200000元，2009年8月19日，被告（乙方）将转让款1000000元付至原告（甲方）指定的双控账户，此1000000元付清后3日内，由甲方以无任何限制情形的状态向乙方移交交易房产的房屋产权证，余款在交易房产的产权变更登记手续全部办至乙方名下后全部付清。在乙方付清交易款1000000元至甲方指定账户后当日甲方应将此次转让全部标的物实际移交给乙方，交易标的物实际产权从交付之日起发生转移。协议签订后，被告分别于2009年8月15日、16日、17日共三次向原告支付房屋转让款共计1200000元；原告按合同约定将所转让的资产移交给被告后，被告使用至今。2010年2月9日，原告代理人邬红五出具收条向被告收取了购厂房款239000元。另查明，原告自2009年10月10日开始向相关部门申请将涉案用地转为工业出让地，但至今未获有批准权的人民政府批准。本院认为，本案的争议焦点为：1.关于在李端甫去世且原告被吊销营业执照后，邬红五以原告的名义与被告所签订的两份合同，是否对原告发生效力；2.《土地使用权转让意向书》是否无效；3.《房产转让协议》是否有效。1.《中华人民共和国合同法》第四百一十二条规定”因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务”、第四百一十三条规定”因受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止的，受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当及时通知委托人”。在李端甫去世且原告被吊销营业执照后，既无证据证明李端甫的继承人已及时通知受托人邬红五终止委托合同，也无证据证明原告已成立清算组织承受委托事务，故受托人邬红五继续处理委托事务与被告签订合同并无不妥；且根据书面委托书，被告有理由相信受托人邬红五有代理权，其代理行为应为有效。2.因原、被告在《土地使用权转让意向书》中仅约定为准备依法转让涉案划拨土地使用权，且另行约定了将该土地依法转为出让地的过程中原、被告各自应履行的义务，故该《土地使用权转让意向书》系虽已成立但已约定附生效条件的合同，待涉案土地依法转为出让地后该合同即可生效，故原告请求本院确认《土地使用权意向书》无效、由被告返还所占用的土地使用权的主张，于法无据，本院不予支持。因原告已自2009年10月10日开始向相关部门申请将涉案用地转为工业出让地，但有批准权的人民政府尚未批准，原告的协助履行义务已基本完成，故被告请求本院判令原告继续履行2009年8月15日所签订的《土地使用权转让意向书》并协助办理土地转让手续的主张，本院不予支持。3.虽然根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定”建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定”以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，本案原、被告签订《房产转让协议》转让房屋则该房屋占用的土地使用权理应依法转让，而该房屋所占用土地的使用权系通过划拨方式取得，则转让房地产时应报有批准权的人民政府审批准予。但根据《中华人民共和国合同法》规定”违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效”，且从《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定可以看出，法律并不禁止将划拨方式取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关手续即可以转让，所以原、被告签订的《房产转让协议》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。故对原告请求本院确认原、被告于2009年8月15日签订的《房产转让协议》无效、并判令被告返还根据上述协议所占用和使用的原告厂区内的建筑物、附属物的主张，本院不予支持；对被告反诉要求原告继续履行2009年8月15日所签订的《房地产转让协议》，并要求原告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第四十九条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第四百一十二条、第四百一十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、驳回原告湖南精诚实业有限公司全部诉讼请求；二、原告湖南精诚实业有限公司应按原、被告于2009年8月15日签订的《房地产转让协议》约定继续履行合同义务，协助被告宁乡县金鸣金属有限公司办理房屋产权过户手续；三、驳回被告宁乡县金鸣金属有限公司的其他反诉请求。案件受理费36880元，反诉费18440元，合计55320元，由原告湖南精诚实业有限公司负担40000元，由被告宁乡县金鸣金属有限公司负担15320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 谢卫华人民陪审员 李玉梅人民陪审员 周声泽二〇一五年十月二十九日书 记 员 王 皓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百一十二条因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。第四百一十三条因受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止的，受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当及时通知委托人。因委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人作出善后处理之前，受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当采取必要措施。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第六十七条违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。 百度搜索“”