（2014）乳滨民初字第127号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-03-18
案件名称
刘述芳与刘应康、乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会排除妨害纠纷、财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
乳山市人民法院
所属地区
乳山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘述芳,刘应康,乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2014）乳滨民初字第127号原告刘述芳。委托代理人刘述川。委托代理人邢京科，山东闻远律师事务所律师。被告刘应康。委托代理人王瑞殿，乳山徐家法律服务所工作人员。被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会，住所地山东省乳山市白沙滩镇刘家塂村。法定代表人刘崇增，主任。原告刘述芳与被告刘应康、乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘述芳的委托代理人刘述川、邢京科，被告刘应康及其委托代理人王瑞殿，被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会法定代表人刘崇增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘述芳诉称，2007年5月17日，原告以31800元的价格购买被告村委会的房屋16间，该房产以前由被告刘应康租赁，租赁到期后刘应康与村委会存在纠纷，继续占用原告购买的房屋，并导致其中的9间房屋倒塌。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，要求被告排除妨碍，返还原告购买的房屋16间；要求被告赔偿损失10000元；要求被告支付原告已付购房款按银行同期贷款利率计算的利息损失。被告刘应康辩称，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。被告刘应康向被告村委会租赁房屋的期限是自1999年8月5日起至2004年12月31日止，租赁合同到期后被告刘应康撤出租赁的房屋，房屋的保管与被告刘应康无关。原告是2007年5月17日购买的涉案房产，此时被告刘应康租赁合同期满后已有2年零5个月的时间，租赁合同期满后10年多时间原告才提起诉讼，原告的起诉已经超过诉讼时效。被告刘应康与被告村委会的房屋租赁合同到期后，被告刘应康已经将所租赁的房屋交付给村委会，租赁合同到期后该房屋的保管责任与其无关。按原告所述原告购买本村集体的房产，应当按法定程序进行，否则其与被告村委会的买卖合同应认定为无效。综上所述，要求驳回原告的诉讼请求。被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会辩称，被告村委会于2007年5月17日以招投标的形式出卖涉案房产，原告以31800元的价格购买的涉案房产，并于买卖合同签订后2个月将涉案房产交付给原告刘述芳。经审理查明，2007年5月17日，原告刘述芳与被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会签订房屋买卖合同，合同内容为：“房屋买卖草契纸。立卖契人刘家塂村委今将座落乳山市白沙滩镇刘家耩村平房16间计北屋9间东屋7间西屋0间南屋0间门面0间，经言明卖价31800.00元，自愿卖与乳山市白沙滩镇刘家塂村刘述芳名下为业，典期自2007年5月17日起至0年0月0日止，特立契为证。四至：东至墙外墙基，西至合山，南至院墙外墙基，北至墙外基。四邻：东于占洲、南空白、西村学校、北空白。”上述合同“附记”为空白；立契人：原业主刘家塂村，新业主刘述芳；中证人：刘崇增、刘书茂、于占生；填发人：刘亮。被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会在上述合同落款处加盖公章。原告刘述芳向被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会交付购房款31800元，因发票丢失，被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会于2014年6月1日为原告出具“发票丢失证明”，该证明内容：“兹有我村村民刘述芳（身份证号码××）购买村房屋发票因保管不慎丢失，特此证明。收据收字3号单，收据号0374747，款31800.00元”。原告刘述芳提供了被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会为其出具的证明四份，第一份2010年11月6日的证明，内容为：“兹证明：我村村民刘述芳于二00七年五月十七日经公开叫行，购买村集体原村办学校房屋十六间。其中（正房九间厢房七间）房价三万壹仟捌佰元整。村委通知原租房刘应康两个月内腾空房屋（租期已过），结果二个月没有腾空房屋至今。致使买房人刘述芳无法进行使用，现房屋仍由刘应康使用，使用期间正房倒塌两间”。第二份2014年5月30日的证明，内容为：“兹证明我村刘述芳2007年购买大队房屋，东厢房里于2014年5月30日6点前有刘应康存放的物资。”第三份2014年10月22日的证明，内容为：“兹证明我村刘应康承租村集体房屋13间于2014年8月4日到期。到期后房屋内的一切物资没有搬出，房屋未能接收，特此证明。”第四份证明没有落款时间，证明内容为：“刘应康自2007年7月以后，继续存放物资在刘述芳所购买的房屋里，出入物资，使用此房”。原告另外提供刘崇增、于占生的证明一份，该证明没有落款时间，证明内容为：“我村在2007年5月17日利用投标形式将村委房屋卖给本村村民刘述芳。我们已通知原承租方刘应康务于2007年7月30日前清理出自己存放的一切物资。同时在2007年底村委又一次通知刘应康交房屋给刘述芳”。原告刘述芳拟用以上证据证明其以31800元的价格购买被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会16间房屋，原承租方刘应康没有在2个月内腾出房屋，一直使用至今。被告刘应康对原告刘述芳所提交的上述证据的质证意见为：对原告提交的房屋买卖草契有异议，原告所购买房屋的数量、座落位置与被告刘应康所承租的房屋不一致；该合同内容标注为典期2007年5月17日，该房屋不存在双方买卖房屋的本意，无法证实买卖关系；根据相关法律规定，双方房屋买卖后，产权转移应该到房屋管理部门办理产权证书。原告刘述芳交付购房款31800元应当提供相关的收据，对原告所提交的发票丢失证明的真实性和所证明的事实均有异议，村委会出具的证明，证实不了原告已经交付的购房款，理由是如果原告的收据丢失，那么村委会记账应该另有一份收据存根，同时经管站也应该保存记录，对这份证据不认可。对原告所提交的证明有异议，涉案房屋出卖方是村委会，村委会与刘应康的租赁合同到期后，理应行使村委会的权利，将房屋收回后再对外出卖，没有及时交房的责任在村委会而不在刘应康。落款时间最早的证明是在2010年11月6日，刘应康在2004年12月31日即搬离了租赁房，在此期间村委会及原告从未找刘应康联系腾房事宜，说明双方不存在纠纷，村委会出具的证明不应作为证据使用。被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会对原告提交的买卖合同没有异议，但对原告所提交的证明有异议，该证明不是村委会出具的。被告刘应康提交以下三份证据：第一份证据：1999年8月14日，被告刘应康与被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会签订的房屋租赁合同一份，该合同出租方刘家塂村委会（称甲方），承租方为刘家塂村民刘应康（称乙方），其中第一条约定：“房屋租赁的期限：自1999年8月15日起到2004年12月31日止”。第二条：“房屋的四至范围：东至（东山）、西至（六间西山墙）、南至（墙根南）、北至（房屋墙基外根），东厢七间，共壹拾叁间”。第四条第六项约定：“租赁合同终止和解除时，乙方必须按时搬出，交出所租赁的房屋，如房屋留有其它物品视为乙方放弃所有权，由甲方无偿处理”。第二份证据：乳山市白沙滩司法所于1999年8月4日出具的编号为1999年（见）字第44号见证书一份，内容为：“经审查核实，白沙滩镇刘家塂村委会法人代表刘鹏熙同志，全权代表本村委同本村村民刘应康于1999年8月4日签订的房屋租赁合同，其内容真实、合法。现予见证”。第三份证据保证书一份，被告刘应康作为乙方与被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会作为甲方于1999年8月4日共同签署的保证书，其内容为：“我们甲乙双方保证全面履行房屋租赁合同，决不反悔。否则甘愿承担合同规定的责任”。被告刘应康拟用以上证据证实：被告刘应康与被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会签订过房屋租赁合同，合同内容可以证实租赁合同到期后涉案房产发生的相关民事责任与刘应康无关；见证书可以证实该租赁合同有效；保证书可以证实双方在履行合同中没有发生任何纠纷，同时该租赁合同也已经履行完毕。原告刘述芳对被告刘应康提交的证据没有异议；被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会对被告刘应康提交的证据没有异议。本院于2014年6月4日对涉案房产进行了现场勘查，到场当事人有原告委托代理人刘述川、被告刘应康、被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会法定代表人刘崇增。经勘查查明如下事实：原告所购买的房产为北房九间（从东往西的六间房顶倒塌，其余三间无损），东厢房七间（除最南边一间厢房屋顶有漏洞外，其余无损），被告刘应康曾租赁使用的房产为其中的北房中的从东往西的六间以及东厢房七间；该房产四邻情况与庭审查明的基本一致即东邻于占洲、南邻7米宽的大街隔街相望是于勇的房产、北邻耕地、西邻原村办学校的房产（现由刘崇梁租赁使用）。在上述房产中的七间东厢房中存放杂物一宗；上述房产的大门钥匙由原告方持有。在本院的勘查笔录中，被告刘应康陈述其与村委会的租赁合同早已经到期，合同到期后没有搬走的物品视为放弃所有权，村委会怎么处理与其无关，而且被告刘应康从没有阻止过原告接管上述房产，对于原告接管该房产没有异议；被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会陈述对原告接管上述房产没有异议；原告陈述直到去年经村委会协调，才形成现场看到的情况，上述房产中的杂物属于被告刘应康的，就是因为刘应康没有搬走，导致原告无法接管房屋，造成房屋的损坏。另外根据现场勘查，涉案房产现状与原告所提交的照片中的情况基本一致。另查明，原告曾提出对涉案房产自2007年至今的房屋租金数额（同时期同地段的租金）进行鉴定，经乳山市人民法院委托山东大地房地产土地估价有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2015年9月6日发回《请求退件函》，理由是：“一方面因估价对象的物业类型较为特殊，估价对象为刘家塂村的民房且为非居住用途；另一方面因所需估价的租金是从2007年至今的租金数额，其时间跨度较长，因该类物业较为特殊其在市场上很难找到类似的出租案例，我公司估价人员虽已尽职走访进行实地调查，仍无法取得与估价相关的资料。为确保估价的客观合理、公平公正，我公司现向贵院请求予以退件处理。”再查明，涉案房产未在房产登记机关办理所有权登记。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提供的现场照片、房屋买卖合同、乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会的证明及关于“发票丢失的证明”，被告刘应康提供的租赁合同、见证书、保证书，本院现场勘验笔录、相关鉴定材料等证据在案为证。本院认为，原告刘述芳与被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会签订的房屋买卖合同是关于农村房产的买卖，是双方真实的意思表示，并不违反相关法律的禁止性规定，应当认定为有效合同，合同双方当事人均应按照合同约定履行。原告刘述芳已经按照合同约定支付购房款31800元，被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会对此予以认可，故被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会亦应当按照双方之间的合同约定及时将涉案房产交付给原告刘述芳。对于原告刘述芳第一项诉讼请求即要求被告排除妨碍，返还原告购买的房屋16间，在本案审理过程中，二被告均表示对于原告管理使用涉案房产无异议，且没有阻止原告接收涉案房产；从本院现场勘查的情况可以看出涉案房产的钥匙由原告保管，说明原告已经实际接收了涉案房产，原告亦无其他充分证据证实二被告对其管理使用涉案房产存在妨碍行为，故对原告的该项诉讼请求，无事实基础，本院不予支持。对于原告刘述芳的第二项诉讼请求即要求被告赔偿损失10000元，原告主张称系因二被告的行为导致其未能及时接管涉案房产，涉案房产未能及时管理造成毁损，但原告未能提供充分证据证实该主张，而且原告对于其所主张的损失是否存在以及损失的具体数额是多少均未提供充分证据予以证实，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告刘述芳的第三项诉讼请求即要求被告按原告支付购房款的数额以银行同期贷款利率计算的利息损失，结合本案查明的事实分析意见如下：原告向被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会交付购房款31800元，已经完成其付款义务，作为卖方的被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会理应按照双方之间的合同约定向原告交付涉案房产。根据被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会为原告出具的证明中可以看出涉案房产未能及时交付给原告，对于未能交付原告管理使用的原因：被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会的观点是涉案房产在出卖之前曾由被告刘应康租赁使用，因涉案房产中有被告刘应康租赁使用涉案房产时存放的物品，而导致原告不能接收管理；被告刘应康的观点是其确实在涉案房产出卖之前租赁使用过涉案房产，但是其租赁期限早在涉案房产由村委会出卖之前已经到期，而且在被告刘应康与被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会的租赁合同中明确约定了租赁期限到期后，如被告刘应康不及时搬走的物品视为其放弃所有权，故村委会在出卖涉案房产时怎么处置涉案房产中的物品及怎么交付涉案房产与其无关；原告的陈述中也提到其无法及时接手管理涉案房产确实与涉案房产中存放他人物品有关。根据以上查明的事实，可以认定被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会未能完全履行涉案房产的交付义务，被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会作为涉案房产在卖与原告之前的产权人，在其与被告刘应康的租赁合同到期后，刘应康未搬走的物品根据双方之间的租赁合同约定视为刘应康放弃所有权，那么作为涉案房产原产权人的被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会便有权对存放于涉案房产中的物品作出处分。根据本案查明的事实，确系上述存放于涉案房产中的物品导致原告未能及时接手管理涉案房产，而且对本案案情的分析可以看出，被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会所主张的涉案物品属于被告刘应康，因系刘应康不及时搬出导致其无法及时向原告交付涉案房产的观点是不成立的。故被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会作为原涉案房产的产权人，其有权处分遗留在涉案房产中的物品，正是因为其未及时处理这些物品，而导致原告不能接收管理涉案房产，所以被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会应当承担未能及时将涉案房产交付给原告的法律责任。原告拟主张其从购买涉案房产到其实际接手管理该房产期间的利益损失按照该房产相应的租赁费予以计算，但是鉴定机构无法对租赁费用的数额作出司法鉴定，故原告请求该损失按照其所交付的购房款数额以同期银行贷款利率计算的利息予以计算，对此请求并不违反相关法律规定，本院予以支持；上述利息计算的期间，本院认为应当从原告刘述芳与被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会签订买卖合同之日即2007年5月17日起计算至原告刘述芳起诉之日即2014年4月16日止，理由是双方签订的合同中并未约定付款日期及房产交付日期，根据法律规定，双方均应当自该合同生效之日履行各自的义务，因此被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会应当自2007年5月17日始承担交付涉案房产给原告的义务；关于终止日期，根据本案查明的事实，原告提起诉讼时，二被告均对原告管理使用涉案房产无异议，而且被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会对于交付义务的履行完毕应承担举证责任，证明其履行交付涉案房产义务的具体时间，但其未提供充分证据证实涉案房产早于原告起诉时间，故原告的起诉时间应推定为涉案房产的交付时间。关于原告刘述芳要求被告刘应康排除妨碍、赔偿损失的主张，无事实与法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿因逾期交房给原告刘述芳造成的损失，损失数额按原告已付购房款31800元自2007年5月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年4月16日的利息；二、驳回原告刘述芳要求被告刘应康、被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会排除妨碍、返还原告购买的房屋16间的诉讼请求；三、驳回原告刘述芳要求被告刘应康、被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会赔偿损失10000元的诉讼请求；四、驳回原告刘述芳要求被告刘应康赔偿按原告已付购房款数额以银行同期贷款利率计算的利息损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理200元，由被告乳山市白沙滩镇刘家塂村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 侯现章人民陪审员 宋吉波人民陪审员 张胜夕二〇一五年十月二十九日书 记 员 程 程 搜索“”