（2015）崇民二初字第65号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-11-07
案件名称
李英前与谢远香、康来福房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
崇义县人民法院
所属地区
崇义县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李英前,谢远香,康来福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款
全文
江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民二初字第65号原告李英前，男，1969年3月14日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县上堡乡梅坑村下洞组，身份证号：3621261969********。委托代理人潘天祥，江西正制律师事务所律师。被告谢远香，女，1980年1月20日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县柏睿宾馆，身份证号：3621261980********。委托代理人刘毅，江西兴义律师事务所律师。被告康来福，男，1958年12月23日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县横水水镇萝卜巷***号，身份证号：3621261958********。原告李英前与被告谢远香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法适用普通程序于6月5日公开开庭进行了审理。同年6月25日，本院依法追加了康来福为本案被告参加诉讼，并于7月16日进行了第二次开庭审理。原告李英前及委托代理人潘天祥，被告谢远香的委托代理人刘毅，被告康来福到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月12日，原告李英前与被告谢远香就位于崇义县横水镇萝卜巷131号1-3号店面签订了一份《店面租赁合同》，双方约定租期为三年（2014年6月1日起至2017年5月30日止），每月租金3600元。合同签订后，原告向被告谢远香支付了一年的房租43200元及押金21600元。之后，原告对店面进行了装修。在原告经营期间，房东康来福以被告谢远香未交房租为由，于2015年3月26日开车堵住原告店面致使其无法经营。纠纷发生后，原告多次找到被告谢远香及房东康来福协商解决，但因被告谢远香与房东康来福争议较大，协商无果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决：1、解除原告与被告谢远香之间的房屋租赁合同；2、被告谢远香退还原告房屋租赁押金21600元和一个月房租3600元；3、被告谢远香赔偿原告工人工资40000元。被告谢远香辩称，1、原告以承租房屋为地址办理了营业执照，原告以实际行为履行了租赁合同；2、原告起诉主体错误，阻拦原告经营的是房东康来福，房东康来福才是实际侵权人；3、原告不能营业的根本原因系其无证经营，工商局对其违法行为进行取缔，对其进行处罚是合法行为，原告起诉答辩人是企图转移诉讼风险。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告康来福辩称，原告交了房租给被告谢远香，但谢远香从2015年1月25日起就没有付房租给答辩人，而且被告谢远香转租房屋并没有经过答辩人的同意，所以堵原告的店面是为了维护答辩人的合法权益。原告李英前为证实其主张，向本院提供了以下证据：1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格及身份情况；2、店面租赁合同复印件，证明原、被告的房屋租赁关系；3、收据复印件2份，证明被告收取了原告押金21600元和房屋一年的租金43200元；4、派出所证明复印件1份，证明房东康来福阻拦原告经营的事实；5、劳动合同复印件6份，证明房东康来福阻拦原告经营期间造成的工人工资损失。被告谢远香为证实其主张，向本院提供了以下证据：1、个体信息，证明原告起诉后，原告以租赁房屋为经营地址办理了经营执照，原告以实际行为履行了合同。2、收据复印件，证明房东康来福同意为原告办理水、电入户手续，房东康来福同意将房屋转租给原告。被告康来福未向本院提交证据。经质证，一、被告谢远香对原告的证据1、2、4无异议；对证据3的真实性有异议；对证据5的三性有异议，该证据无法证明雇请工人的实际工资。被告康来福对原告的证据不予质证。二、原告对被告谢远香证据1的关联性有异议；对证据2的三性均有异议。被告康来福对被告谢远香的证据无异议。综合质证意见，本院对原、被告的证据认定如下：一、原告的证据1、2、4，被告无异议，本院予以采信；证据3经被告谢远香的代理人追认后表示无异议，予以采信；原告的证据5无其他证据予以佐证，对其真实性无法确认，不予采信。二、被告谢远香的证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据2及经被告康来福确认属实，与本案也具有关联性，予以采信。根据被告谢远香的申请，本院向崇义县工商行政管理局调取了一份《行政处罚决定书》，用于证明原告李英前因未经工商登记注册从事经营活动，被崇义县工商行政管理局予以了行政处罚。经质证。双方当事人对该证据均无异议，本院予以采信。经审理查明，2012年11月6日，两被告签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：“……甲方（被告康来福）将坐落在萝卜巷131号房屋出租给乙方（被告谢远香）使用。该房屋建筑共七层，一楼店面四间地下室一层，楼上共二、三、四、五、六层，面积约为1600平方米左右。该房屋租赁期限为二十年，自2013年7月25日起至2033年7月24日止。该房屋租金为每年壹拾万元整，租金按半年为壹期支付。租赁期间，乙方在经甲方同意，可将房屋转租给他人，……”合同签订后，被告谢远香向被告康来福支付了150000元的租金及50000元押金。2014年5月12日，原告李英前与被告谢远香签订了一份《店面租赁合同》，双方约定：“……甲方（被告谢远香）将坐落在萝卜巷131号1-3号店面出租给乙方（原告李英前）使用。面积为160平方米左右。该房屋租赁期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月30日止。该房屋租金为每间每月壹仟贰佰元整，合计三间为每月叁仟陆佰元整，每年合计肆万叁仟贰佰元整，……。合同签订后，原告李英前向被告谢远香支付了2014年6月1日至2015年5月31日的房屋租金43200元及21600元押金。原告李英前和被告谢远香签订租赁合同时并未征得被告康来福的同意，而被告康来福在知晓此事后也未提出异议，还为原告李英前安装了水、电。2015年1月26日，被告谢远香所交租金到期后，被告康来福多次向被告谢远香催收租金，但被告谢远香以被告康来福违反了合同约定为由拒绝交租。2015年3月，被告康来福以被告谢远香未交租金为由，开车堵在原告店面前，阻拦原告经营，造成原告无法经营达一月之久。后经双方协商，原告李英前于同年4月17日向被告康来福支付5000元房租，被告康来福停止阻拦行为。2015年6月17日，被告康来福将萝卜巷131号1-3号店面租给他人，同时原告搬出了该店面。另查明，原告李英前主要从事汽车维修、装潢、清洗等经营活动，共雇请员工6人。2015年5月6日，因原告李英前未办理工商登记注册，崇义县工商行政管理局对其作出了行政处罚。同年6月4日，原告李英前在崇义县工商行政管理局办理了个体工商户登记注册。2015年4月21日，原告李英前向本院提出申请，要求对其承租的店面装修费进行评估。后经原告李英前与被告康来福协商，由被告康来福将店面转租给他人。因此，原告李英前于5月30日向本院撤回了鉴定申请。本院认为：原告李英前与被告谢远香签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告李英前已依约足额交纳房租，被告谢远香应保证原告李英前对店面的正常使用。但由于被告谢远香未将房租交给被告康来福，导致被告康来福阻拦原告李英前经营，且被告康来福已将原告李英前承租的店面转租给他人，故双方合同已无履行之可能。我国《合同法》第九十四条第一款第四项规定：当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，原告李英前要求解除与被告谢远香之间签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以准许。关于双方解除合同的时间，根据本案查明的事实，2015年6月17日，被告康来福将原告李英前承租的店面转租给他人，直接导致原告李英前无法实现合同目的。因此，原告李英前与被告谢远香解除合同的时间应确认为2015年6月17日。合同解除后，原告李英前要求被告谢远香返还租房押金21600元，符合法律规定，予以准许。被告谢远香要求原告李英前支付2015年6月1日起至合同解除之日止的租金。因两被告之间的纠纷致使原告李英前的权益受到损害，原告李英前为了减少损失被迫向被告康来福交纳了2015年6月1日至2015年6月17日的租金5000元。据此，被告谢远香的该要求与本案事实不符，显失公平，不予支持。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告李英前已将房租交给被告谢远香，被告谢远香有义务保证原告李英前对店面的正常使用，而原告李英前在使用店面受到妨碍时，被告谢远香未采取任何措施排除妨碍，致使原告李英前的权益受到损失，其应对原告李英前的损失承担主要责任。被告康来福在自己权益受到损害时，本应采取合法的途径来维护自己的权益，但其采取用障碍物阻拦原告李英前经营的方式，其行为是导致本案纠纷发生的原因之一，应对原告李英前的损失承担一定的责任。综上，根据两被告的责任大小，本院确定被告谢远香承担原告李英前损失70%的责任，被告康来福承担30%的责任。根据本案查明的事实及有效证据，本院确认原告李英前的损失如下：1、停止经营期间的一个月租金3600元；2、原告李英前要求赔偿工人工资40000元，但其未提供相关证据予以证明。工人工资属于直接损失，本院认为参照2014年度江西省居民服务、修理和其他服务业在岗职工平均工资确定较为合理，2014年度江西省居民服务、修理和其他服务业在岗职工平均工资为42746元，即原告李英前工人工资损失为21373元（42746元／年÷12个月×6人）；以上损失合计24973元。由被告谢远香承担70%即17481.1元；被告康来福承担30%即7491.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，判决如下：一、从2015年6月17日起解除原告李英前与被告谢远香之间签订的房屋租赁合同；二、被告谢远香于本判决生效之日起十日内返还原告李英前押金21600元；三、被告谢远香赔偿原告李英前损失17481.1元，被告康来福赔偿原告李英前损失7491.9元，限两被告于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告李英前的其他诉讼请求。案件受理费5109元，被告谢远香承担3576元，被告康来福承担1533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 邓方定审 判 员 陈海洋助理审判员 朱 富二〇一五年十月二十九日代理书记员 曾光旭 百度搜索“”