（2015）台三民初字第817号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-07
案件名称
倪文君与浙江省三门新城投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
三门县人民法院
所属地区
三门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪文君,浙江省三门新城投资开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2015）台三民初字第817号原告：倪文君。委托代理人：徐建军，浙江海群律师事务所律师。委托代理人：项良剑，浙江海群律师事务所律师。被告：浙江省三门新城投资开发有限公司。法定代表人：林津津。委托代理人：吴川海。委托代理人：梅其良，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。原告倪文君与被告浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）商品房销售合同纠纷一案，原告倪文君于2015年7月28日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员卢小挺独任审理，于2015年9月14日、9月25日共两次对本案进行公开开庭审理，原告倪文君的委托代理人项良剑、被告新城公司的委托代理人吴川海、梅其良到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告倪文君起诉称：原、被告于2013年10月8日签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于三门县滨海新城君临城邦二期36幢3单元606室商品房一套，并对房屋面积、房款支付等作了约定。根据合同约定，被告应于2015年3月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，如被告在约定日期起90日以后仍不能交付权属证书或者登记证明的，原告不退房的，双方同意自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告积极履行相关义务，迄今已合计支付房价款490886元，而被告至今未将土地、房屋权属证书交付原告，也没有通知原告领取相关证书，导致原告无法办理该商品房的转移登记。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规以及原、被告签订的商品房买卖合同相关约定，被告的行为构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告请求法院判令被告支付给原告自2015年3月31日起每日按已付房价款万分之一标准计算至被告交付土地、房屋权属证书之日止的违约金。被告新城公司答辩称：一、就案件事实答辩如下：1、原告尚欠被告房款8242元，根据同类案件的司法实践，原告没有资格向被告主张违约金；2、涉案房屋属于联建房，原告回避了这个问题；3、原、被告签订的商品房买卖合同约定办证是由原告自行办理，原告要主动带身份证向被告提出申请办理，原告自己不办理就向法院起诉，被告不知道原告的诉讼目的是什么；4、原告在起诉状中没有讲到房价，但实际房价每平方米在4000元之内，在整个浙江省里都是没有的。二、被告不应当承担赔付责任。理由如下：1、涉案房屋在合同约定的交房时间内已通过竣工验收并且备案；2、在合同约定的时间之内，被告已尽到自己的义务，办理好了房屋所有权初始登记，因为政府原因造成土地使用权分割时间延误，根据合同约定，被告应免责；3、被告在2015年7月29日拿到土地使用权分割登记凭证后，已在8月初开始向原告等业主作出书面说明，被告相信原告已经收到了说明，原告在收到说明以后没有向被告提出书面的答辩意见，这是一个默认，说明原告对存在的问题是接受的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、《浙江省商品房买卖合同》原件一份，拟证明：1、原告向被告购买房屋，合同对付款、房屋交付、逾期办证以及违约责任等进行了约定；2、涉案房屋是建设在三土让字A（2008）5号《国有建设用地使用权出让合同》所涉及的地块，与E02-1305B地块无关。被告质证意见：对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，原告对合同履行条款的理解是断章取义，合同附件九已经明确了房屋是联建性质，合同附件八约定如果因为政府原因造成的延误，被告可以免责。证据二、交款通知书原份一份，证明原告已支付房款490886元。被告对该证据没有异议。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、被告与三门县公安局签订的《商品房联建协议》（包括附件：房屋成本计算口径）原件一份，拟证明：原、被告签订的商品房买卖合同是联建性质。原告质证意见：对该证据的真实性没有异议，涉案房屋是否属于联建房屋与本案没有关联。在商品房联建协议中明确写明“甲方愿意将其所受让地块中的一部分（A13地块内）为乙方职工度身定制商品房”，说明在签订联建协议时，这块土地已经受让，否则，被告在签订商品房联建协议时涉嫌欺诈。证据二、《房屋建筑工程竣工验收备案表》原件一份，拟证明涉案房屋于2014年12月31日已经通过了验收备案，符合合同约定。原告质证意见：对证据真实性认可，但该证据与本案没有关联性，这个竣工验收备案表现在部分业主正在对其提起行政诉讼，说明其违反相关法律程序。证据三、房屋所有权初始登记证原件一份以及附带的房产分户平面图、房产分丘平面图打印件各一份，拟证明：被告于2015年1月份开始申请办理房屋所有权初始登记，在同年4月2日完成了房屋所有权初始登记。原告质证意见：1、房屋所有权初始登记证不能确认其真实性，即使是真的，按合同约定应在2015年3月30日之前交付给原告，证明被告已经延期办证，并且这个证现在还在被告处，尚未交付给原告，被告也无法证明其在合理期限内申请了办证；2、对房产分户平面图、房产分丘平面图的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明被告主张的待证事实。证据四、土地使用权分割登记凭证原件一份，拟证明涉案房屋土地使用权分割登记凭证于2015年7月21日完成办理，被告于2015年7月29日从三门县国土资源局拿到证书。原告质证意见：原告不能确认该证据的真实性，即使是真的，也恰恰证明被告违约，且这个证现在还在被告处，尚未交付给原告。证据五、三门县滨海新城入区协议书原件一份，拟证明A13－3地块从被告入园时就存在小部分地块因农用地性质没有转让，政府承诺在2009年6月底前办妥土地征用手续，但未按时办妥。原告质证意见：对该证据的真实性、关联性均有异议，即使是真的，该协议第六条的约定也是无效的，因为其违反国有土地使用权出让必须公开竞拍、挂牌等形式转让。被告在没有拿到出让手续时就动工建设，属于建章建筑。该协议书第六条约定三门县滨海新城管委会只是配合国土部门办妥土地征用等报批手续，只是一个配合义务；协议书是在2008年12月份签订的，如果被告认为三门县滨海新城管委会违约，被告应当另行起诉进行索赔。被告在明知土地出让有问题的情况下，仍与原告签订商品房买卖合同，说明该问题不影响办证。证据六、《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》复印件、申通快递详情单复印件、申通快递邮寄清单原件各一份，拟证明：被告已经通过邮寄的方式告知房屋权属证书登记延期是政府原因造成的，且被告已签收。原告质证意见：对《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》的证据三性均有异议，该证据系被告自己制作的说明，不能证明是政府原因导致土地使用权分割登记凭证延误办理。对申通快递详情单复印件、申通快递邮寄清单的真实性有异议，即使是真实的，也只能证明被告向原告邮过材料，并不能证明就是该份说明，另外，原告从没有收到被告所寄的说明。证据七、三门县经济开发区管理委员会出具的《三门县经济开发区管理委员会关于滨海新城“君临城邦二期”联建房项目办理产权手续相关情况的说明》原件一份，拟证明因政府原因造成产权登记延误，根据合同约定，被告不应承担违约责任。原告质证意见：1、既不是书证和证人证言，也不是民诉法规定的证据之一，不能作为本案证据使用；2、即使属于证据，对该证据的真实性也有异议，原告无法确认该证据是否真实。根据法律规定，单位向法院提供的证明材料应由单位负责人以及制作证明材料的人员签字或盖章，并加盖单位印章，而该证据只有三门县经济开发区管理委员会盖章，故不能作为认定事实的依据。另外，该证据的内容明显有问题，没有写明因何原因土地未能按时出让给被告，又是哪个部门在未办理土地出让手续的情况下同意被告违章建设；3、该证据与本案没有关联性。三门县经济开发区管理委员会并不办理土地使用权出让，也无法证明土地使用权分割是因为两个地块土地使用权出让年限存在差异所致，即使为该原因无法办理土地使用权分割登记凭证，也不是政府原因所致，因为即使E02-1305B地块土地使用权在2009年6月底出让给被告，也与其他地块的使用年限不一致，也不能办理土地使用权分割登记凭证。根据原、被告签订的商品房买卖合同以及被告于2008年取得涉案工程的土地使用权，与该证据的内容相矛盾。如果三门县经济开发区管理委员会所称属实，那么涉案小区有部分地块不能同时出让，被告在签订商品房买卖合同时存在欺诈行为。证据八、《关于君临城邦二期建设历史遗留有关问题的专题会议纪要》［三门县人民政府专题会议纪要（2015）25号］原件一份，拟证明三门县人民政府于2015年4月10日召集相关职能部门讨论君临城邦二期存在的土地使用权不能分割的原因以及处理办法，说明土地使用权分割登记凭证不能及时办理的原因是政府原因，与被告无关。原告质证意见：对该证据的真实性、关联性均不予认可。1、即使该证据是真的，该会议纪要是关于处理君临城邦二期历史遗留问题，说明不是新出现的特殊情况；2、该份说明已经表明当时因E02-1305B地块不符合土地利用总体规划才未能与E02-13地块同步出让，说明造成二个地块出让时间不一致不是因为政府原因；3、该说明的第三点内容说明幼儿园项目本来应该同时进行验收，但政府部门与被告擅自变更了之前的规划，同意分开验收，属于违法行为。证据九、三门县公安局等九家联建单位于2015年8月24日出具的《关于“君临城邦二期”联建房相关情况说明》原件一份，拟证明：1、联建房建设管理协调委员会的职责；2、君临城邦二期竣工验收备案的时间、申请土地使用权分割的时间、申请房屋产权初始登记的时间、全部取得房屋所有权初始登记证及全部土地使用权分割登记凭证的时间；3、针对办证过程中出现的问题，联建单位及时向联建户作了说明解释，同时督促各联建户缴款、领证。原告质证意见：1、该证据既不是书证和证人证言，也不是民诉法规定的证据之一，不能作为本案证据使用；2、即使属于证据，对该证据的真实性也有异议，原告无法确认该证据是否真实。根据法律规定，单位向法院提供的证明材料应由单位负责人以及制作证明材料的人员签字或盖章，并加盖单位印章，而该证据没有单位负责人及制作证明材料人员的签字或盖章，该证据只有九家单位的盖章，不能作为认定案件事实的依据；3、该证据不能证明被告主张的待证事实，九家单位并不是产权登记的办理机构，其无法证明被告何时申请以及取得权证的时间。九家单位从来没有向原告做过相应解释以及督促缴款、领证工作，被告让九家单位出具这份说明，明显为了推脱责任。如果被告将该说明作为证据，那么请求法院通知上述九家单位负责人以及材料出具人员出庭接受原、被告质证。证据十、三门县国土资源局出具的《用地项目竣工验收及土地登记受理通知书》［编号：（2015）05号］、《土地登记暂缓受理通知书》原件各一份、浙江增值税普通发票原件（编号分别为：00681318、00681319）二份，拟证明因政府原因导致被告不能及时办理土地使用权分割登记，被告应免责。原告质证意见：对《用地项目竣工验收及土地登记受理通知书》、《土地登记暂缓受理通知书》的真实性均有异议，原告无法确定该二份证据的真实性。即使《用地项目竣工验收及土地登记受理通知书》为真，其显示的内容为批文号三土让字（2008）5号地块的竣工验收，不包括E02-1305B地块的验收，故该证据只能证明被告于2015年1月28日申请了土地使用权分割登记，而不能证明是因政府原因所致。即使《土地登记暂缓受理通知书》为真，该证据只能表明该地块出现教育用地及分块出让土地年限不同等问题暂缓受理，特别是教育用地也就是幼儿园问题与原告没有任何关系，说明是因为规划不合理导致不能同时竣工验收，并不能说明系政府原因所致。浙江增值税普通发票与本案无关，无法证明任何事项。证据十一、三国用（2013）第001818号土地权属证书复印件、三国用（2013）第001815号土地权属证书复印件、三国用（2013）第001818号土地登记记录原件、三国用（2013）第001815号土地登记记录原件各一份，拟证明三门县滨海新城E02-1305B地块土地登记时间为2013年4月17日，君临城邦二期的A地块和B地块存在时间差异。原告质证意见：对该组证据的真实性没有异议，但该组证据只能证明上述两个地块取得土地使用权的时间不一致，但与本案无关。因为根据原、被告双方之间签订的商品房买卖合同，房屋是建在三土让字（2008）5号地块上，与另一地块无关。证据十二、君临城邦二期住宅小区项目总平面图复印件一份（加盖三门县住房和城乡建设规划局以及三门县工业园区建设规划站公章），拟证明当时的规划部门同意按图放样将E02-1305B地块一起纳入小区建设范围。原告质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，即使该证据为真，表明君临城邦二期住宅小区项目总平面图不涉及E02-1305B地块，因为图上的控制线没有包含该地块；总平面图包括教育用地，在竣工验收时应包括幼儿园总体项目建好后的验收，但目前为止幼儿园没有建造，这说明被告的竣工验收不符合规定。即使该平面图包括E02-1305B地块，被告与规划部门在没有取得土地使用权前违法规划，存在违法行为。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据一，即《浙江省商品房买卖合同》原件，被告对证据的真实性无异议，相关内容应予采信。原告提交的证据二，交款通知书原件一份，被告没有异议，本院予以采信，认定原告已支付房款490886元。被告提交的证据一，即被告与三门县公安局签订的《商品房联建协议》，原告对该证据真实性没有异议，可以证明在原、被告签订商品房买卖合同之前，被告与三门县公安局签订过商品房联建协议，故本院予以采信。被告提交的证据二，即《房屋建筑工程竣工验收备案表》，该证据盖有相关单位的公章，具有较强的证明力，原告虽然提出异议，但在没有相反证据推翻的情况下，本院对该证据予以采信。被告提交的证据三，即房屋所有权初始登记证原件以及附带的房产分户平面图、房产分丘平面图打印件，房屋所有权初始登记证系国家机关出具的公文证书，具有较强的证明力，本院予以采信，认定被告于2015年4月2日完成了房屋所有权初始登记；至于房产分户平面图、房产分丘平面图系打印件，也不能直接证明被告申请办证的时间，应结合其他证据进行综合认证。被告提交的证据四，即土地使用权分割登记凭证原件，根据上述相同理由，本院予以采信，认定涉案房屋土地使用权分割登记凭证于2015年7月21日完成办理。被告提交的证据五，即三门县滨海新城入区协议书原件，该证据系被告与三门县滨海新城管委会签订的协议，原告虽然提出异议，但真实性应予以确认，本院予以采信。根据协议第六条内容，可以认定被告2008年受让的A13－3地块（即后来编号的E02-13地块）南侧有3543平方米土地（即后来编号的E02－1305B地块，最终确认面积为3294平方米）尚未报批，未能同时出让，为了不影响地块开发整体协调和建设进度，三门县滨海新城管委会承诺配合县国土资源局在2009年6月底以前办妥土地征用等前期手续，将该宗土地以原来出让同等价格合法出让给被告。被告提交的证据六，即《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》复印件、申通快递详情单复印件、申通快递邮寄清单原件各一份，该几份证据能够相互印证，能证明被告在2015年8月7日向原告邮寄了一份《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》，告知房屋“两证”已办好，并对办证延期作了一些解释，本院予以采信。被告提交的证据七，即三门县经济开发区管理委员会出具的《三门县经济开发区管理委员会关于滨海新城“君临城邦二期”联建房项目办理产权手续相关情况的说明》，该份证据虽然只加盖了三门县经济开发区管理委员会的印章，没有单位经办人或负责人签名，证据形式上存在瑕疵，但系国家机关出具的证明材料，具有较强的证明力，结合本案的其他证据，该证据内容较为可信，故本院予以采信。认定君临城邦二期中的E02－1305B地块因故未能与E02－13地块同步出让，为不影响项目整体协调和建设进度，政府部门同意被告公司总体组织实施。E02－1305B地块系政府部门未能按承诺及时办理出让手续，造成君临城邦二期项目两个地块出让年限存在差异，致使土地使用权分割无法正常办理。后经政府进行专门协调，确定解决方案后，从2015年6月底才开始正常办理君临城邦二期土地使用权分割手续。被告提交的证据八，即《关于君临城邦二期建设历史遗留有关问题的专题会议纪要》［三门县人民政府专题会议纪要（2015）25号］，系国家机关印发的公文，证明力强，本院对该证据予以采信。认定三门县人民政府于2015年4月10日召集相关职能部门协调君临城邦二期存在的历史遗留问题，主要就君临城邦二期两块土地出让年限存在差异问题及幼儿园项目土地验收问题进行讨论，形成处理意见，并于2015年6月10日印发。被告提交的证据九，即三门县公安局等九家联建单位于2015年8月24日出具的《关于“君临城邦二期”联建房相关情况说明》，该份证据盖有九家联建单位的公章，虽然没有单位的经办人或负责人签名，在证据形式上有瑕疵，但九家联建单位是派人代表联建户参与房屋的建造管理、监督，应当知晓相关情况，且三门县住房和城乡建设规划局是三门县房地产管理处的上级主管部门，应当能获知被告申请办理房屋所有权初始登记证的情况，结合被告提交的证据十及证据三中的房产分户平面图，本院对该份证据予以采信。认定被告于2015年1月29日前向三门县国土资源局申请土地使用权分割登记，2015年1月30日前向三门县房地产管理处申请房屋所有权初始登记；被告在2015年4月17日前取得了全部房屋所有权初始登记证，2015年7月29日基本上取得了全部房屋土地使用权分割登记凭证。被告提交的证据十，即三门县国土资源局出具的《用地项目竣工验收及土地登记受理通知书》、《土地登记暂缓受理通知书》各一份、浙江增值税普通发票二份，该组证据来源合法，可以相互印证，本院予以采信。认定三门县国土资源局于2015年1月28日受理了被告申请的用地项目竣工验收及土地使用权分割登记，2015年2月8日以该宗土地出现教育用地及分块出让土地年限不同等问题，决定予以暂缓受理。后经政府部门就相关问题进行专门协调，对该宗土地进行重新测绘分割。被告提交的证据十一，即三国用（2013）第001818号土地权属证书复印件、三国用（2013）第001815号土地权属证书复印件、三国用（2013）第001818号土地登记记录、三国用（2013）第001815号土地登记记录各一份，上述证据前二份虽然是复印件，但与后两份证据能相互印证，后两份证据系被告申请本院向三门县国土资源局调取，证据来源合法，证明力强，故本院予以采信。认定君临城邦二期存在两个地块土地出让年限不一致问题，其中后来取得的E02-1305B地块土地登记时间为2013年4月17日。被告提交的证据十二，即君临城邦二期住宅小区项目总平面图复印件，该份证据加盖了三门县住房和城乡建设规划局以及三门县工业园区建设规划站公章，真实性可以认定，结合本案的其他相关证据，本院对该份证据予以采信。认定君临城邦二期的规划设计是将两个地块作为一个整体进行规划设计，E02-1305B地块一起纳入小区建设范围。综上，结合原、被告陈述，本院对案件事实认定如下：2008年10月6日，被告新城公司经政府部门登记确认取得了三门县滨海新城A12、A13、A14共538亩国有土地使用权，其中住宅用地土地使用年限为2008年6月25日至2078年6月24日。2008年12月1日，三门县滨海新城管委会（现为三门县经济开发区管理委员会）与被告签订一份《三门县滨海新城入区协议书》，双方就被告取得的国有土地开发建设等相关内容进行了约定，其中第六条第一款约定：本次出让A13－3地块南侧约有3543平方米土地由于尚未报批，未能同时出让，为不影响地块开发整体协调和建设进度，甲方（指管委会）应配合县国土资源局在2009年6月底以前办妥土地征用等报批前期手续，将该宗地以本次出让同等价格合法出让给乙方，具体出让以政府抄告为准。2010年3月16日，被告与三门县公安局签订一份《商品房联建协议》，被告在受让的A13地块内为三门县公安局职工度身定制商品房，双方就合作方式等内容进行了约定。在附件《房屋成本计算口径》中约定：土地楼面价按A13地块所发生的全部土地成本款均摊于全部建筑面积来确定土地楼面单价的原则计取（含土地交易契税和土地款利息支出），双方同意楼面价按500元每平方米计算；项目建设管理费用按50元每平方米计算由被告包干；其余建设造价按实计取，最后以竣工决算为准，由联建单位聘请的社会公证机构进行造价审核确定；工程由被告负责，联建单位派代表参与管理。同时期，被告与其他八家联建单位签订了联建协议。此后，原告经被告同意从三门县公安局职工受让了联建房，并按被告和联建单位的通知陆续支付建房款。被告也按约进行工程开工建设，并根据与三门县滨海新城管委会签订的入区协议书约定及政府认可的规划设计许可，对镶嵌于已取得土地使用权的A13地块南侧尚未取得土地使用权的小块地块进行整体开发。2013年4月17日，被告经政府部门登记正式取得了上述小块地块的国有土地使用权，面积为3294平方米，其中住宅用地土地使用年限为2012年11月26日至2082年11月25日。2013年10月8日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于三门县滨海新城君临城邦二期36幢3单元606室房屋一套，并对双方的权利义务进行了约定。其中第十六条关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2015年3月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件八：补充协议内容，其中第五条约定：如遇政府原因，产权登记的时间可适当延长。原告至今共支付房价款490886元（含前期支付的建房款）。被告在2014年12月31日完成了验收备案。原、被告至今未交付涉案房屋。被告于2015年1月28日前向三门县国土资源局申请土地使用权分割登记，2015年1月30日前向三门县房地产管理处申请房屋所有权初始登记。2015年1月28日，三门县国土资源局向被告出具了《用地项目竣工验收及土地登记受理通知书》，对被告的申请予以了受理；2015年2月8日，三门县国土资源局向被告发送了《土地登记暂缓受理通知书》，决定予以暂缓受理，理由是该宗地出现教育用地及分块出让土地年限不同等问题。2015年4月2日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证。2015年4月10日，三门县人民政府召集相关部门召开了专题会议，对君临城邦二期建设地块年限不一致及幼儿园项目验收等问题进行专门讨论研究，并于6月10日印发《关于君临城邦二期建设历史遗留有关问题的专题会议纪要》，之后，三门县国土资源局根据会议纪要的精神办理了君临城邦二期房屋的土地使用权分割登记，涉案房屋土地使用权分割登记凭证于2015年7月21日办理完毕，被告于2015年7月29日取得了涉案房屋的土地使用权分割登记凭证。被告于2015年8月7日向原告寄送了一份《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》，告知房屋“两证”已办理完成，并作了一些解释。本院认为：原、被告主要就下列几个问题存在争议，本院具体阐述如下：一、本案的法律关系性质。原、被告于2013年10月8日签订了《浙江省商品房买卖合同》以后，双方明确为商品房销售合同关系，相关合同条款应约束双方当事人，被告与联建单位在此之前签订的商品房联建协议仅是商品房买卖合同的一个基础关系，本案的法律关系应认定为商品房销售合同纠纷，但被告与联建单位签订的商品房联建协议及双方在联建过程中商定一致的内容应作为合同的内容之一，与商品房买卖合同要进行整体理解。二、原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定的土地、房屋权属证书交付条款如何理解。根据原、被告合同约定：出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。故被告有向原告交付房屋所有权初始登记证和土地使用权分割登记凭证的义务，至于如何交付，因为产权证书无需专门运输，交付地点应理解为被告的营业地，且根据房地产市场交易习惯，房产商只要通知买受人领取即可，不应强求被告向原告上门进行交付权证。三、被告是否构成逾期交证的违约责任。被告已经在2015年1月30日前向三门县房地产管理处申请了办理房屋所有权初始登记，根据《房屋登记办法》规定，国有土地范围内的房屋所有权登记，办证时间为30日工作日，被告已在合同约定的交证时间30日工作日之前申请办理房屋所有权初始登记，故没有在合同约定时间内办理好房屋所有权初始登记证，可以认定为政府原因。三门县国土资源局在2015年1月28日已经受理了被告的土地使用权分割登记申请，根据《土地登记办法》规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日办结土地登记审查手续，特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。故可以认定被告在合同约定的交证日期合理的期限前已申请办理土地使用权分割登记。至于办理土地使用权分割登记受阻是否属于政府原因，本院认为可以认定为政府原因，理由如下：1、涉案房地产出现两宗地块是由于政府原因，E02－1305B地块只有3294平方米，并且镶嵌在E02－13地块内，不宜单独开发，在2008年12月1日三门县滨海新城管委会与被告签订入区协议书时，政府就要求被告对这一地块进行整体开发，并承诺在2009年6月底以前办配合县国土资源局办妥土地征用等报批前期手续，将该宗地以本次出让同等价格合法出让给被告；此后经政府认可的规划设计均把两个地块作为一个整体进行规划设计，被告的整体开发建设是经政府要求及许可的。2、被告与联建单位签订商品房联建协议时，此时被告尚未取得E02－1305B地块的土地使用权，但在原、被告签订商品房买卖合同时，被告已全部取得了两个地块的土地使用权，因土地使用年限不一致的原因会造成今后办证逾期也是当时被告难以预见的；另外，联建单位是派人参与工程的管理监督，对工程的规划设计及建设情况也应该知悉。3、土地使用权分割登记办证受阻后，政府部门为此召开了专门的协调会议，后国土资源行政主管部门根据会议纪要的精神办理土地使用权分割登记，办证受阻后被告已经在积极推动，之后的政府行为是被告无法控制的。故被告逾期办证的原因可以认定为政府原因，且逾期办证的时间也不是很长。至于被告是否存在怠于通知原告领证的违约责任，本院认为，虽然被告在2015年4月2日就已取得涉案房屋所有权初始登记证，但此时土地使用权分割登记凭证尚未办好，被告无法按合同约定向原告交付“两证”，即使向原告先交付房屋所有权初始登记证，也达不到合同的目的，故被告通知原告领证的义务应在“两证”办理完毕之后。被告在2015年7月底取得了涉案房屋的土地使用权分割登记凭证之后，于2015年8月7日向原告寄送了《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》，该说明的内容已告知“两证”已办理完成，故可以认定为此时被告已完成了交付义务。由于君临城邦二期业主众多，应该给被告必要的准备时间，故被告的提示交付也属在合理时间之内。根据原、被告签订的商品房买卖合同附件八补充协议内容第五条约定：如遇政府原因，产权登记的时间可适当延长。根据上述理由，本院认为可以免除被告的逾期交证违约责任。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（三）、（五）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告倪文君的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告倪文君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。审 判 员 卢小挺二〇一五年十月二十九日代书记员 吴如意 来自