（2015）商中民二终字第00120号

裁判日期: 2015-10-29

公开日期: 2015-11-11

案件名称

赵保卫与陕西锦瑞泰实业有限责任公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省商洛市中级人民法院

所属地区

陕西省商洛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵保卫,陕西锦瑞泰实业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

陕西省商洛市中级人民法院民事判决书（2015）商中民二终字第00120号上诉人（原审原告）赵保卫，男，1985年2月10日出生，汉族，居民。被上诉人（原审被告）陕西锦瑞泰实业有限公司。住所地：商洛市商州区北新街西段。法定代表人黄琳，董事长。委托代理人穆治平，陕西秦南律师事务所律师。上诉人赵保卫因商品房预售合同纠纷一案，不服商洛市商州区人民法院（2015）商州民初字第00010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人赵保卫、被上诉人陕西锦瑞泰实业有限公司的委托代理人穆治平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，被告陕西锦瑞泰实业有限公司原名为商洛锦业房地产开发有限公司。2011年4月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2011573），原告购买被告开发建设的时代华城1幢18层11810号房屋一套，房屋建筑面积157.07平方米，单价3304.26元／㎡，总金额519000元。合同载明买受人于2011年3月4日支付首付款319000元，余款200000元采取银行个人住房按揭贷款方式支付。合同第八条交付期限中约定出卖人应在2012年6月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。合同第九条逾期交房的违约责任中约定逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十一条交接约定出卖人向买受人发出通知（电话、传真、书面或登报声明）之日起，在30日内仍未办理房屋交接手续视为买受人自动接收，开发商完成房屋交接，物业管理单位开始计收相关费用。合同第十五条产权登记中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，如未按约定时间取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第八条，在业主委员会成立之前，由出卖人指定的物业管理公司负责时代华城前期的物业管理服务工作，购房者须接受统一的物业管理；第九条，维修基金的收取按照《陕西省城市居住区物业管理条例》规定的标准由物业管理公司在业主入住前代为收取，买受人接受房屋钥匙前须向物业管理公司交纳专项维修资金；第十条，契税、有线电视初装费及天然气初装费的收费标准依照国家相关政策法规执行，待业主入住前由物业管理公司代收。2012年4月9日，被告向原告出具519000元房款收据一张。2012年9月18日，被告在当天的商洛日报第3版刊登交房公告，主要内容为时代华城二期1号楼商品房将于2012年9月19日起交房，请各位业主于2012年9月19日至2012年9月30日上午8：00至下午5：30分期分批办理收房手续，交房地点为时代华城售楼中心，逾期则视为已收房。2013年6月17日，被告向原告交房，被告向原告退房屋面积补差33元，被告代收原告房产契税15569.01元和维修基金15569.01元，原告接受房屋后现已装修入住。原审认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，真实合法有效，原被告双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。原告按合同约定向被告支付了房屋价款，被告应按约定向原告交房并办理房地产权属证书，现被告未按合同约定期限交房、办证，其应向原告承担逾期交房及逾期办证的违约责任，即被告应按合同约定的违约金计算办法分别支付原告逾期交房违约金和逾期办证违约金，其中逾期办证违约金为（519000元﹣33元）×1.5%＝7784.51元；原告所购房屋，被告于2012年9月18日在商洛日报刊登交房公告，按照原被告之间的商品房买卖合同第十一条交接的约定，其交房时间应推定为2012年10月19日，故原告的逾期交房违约金从2012年7月1日起算至交房之日2012年10月19日计111天，按日万分之1.5计算为8640.80元；被告还应继续履行向房管部门提供原告办证所需的资料，为原告办理房地产权属证书的合同义务。原告要求被告按年计算逾期办证违约金之诉求，不符合合同约定，不予支持。被告认为交房日期应以其在商洛日报刊登的交房日期为限，在此日期之后的交房行为完全是因为业主个人原因造成，2012年9月30日之后的逾期日期被告不承担责任的观点，不符合合同关于房屋交接的约定，不予支持。原被告在《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》中约定在业主入住前由被告指定的物业公司代收契税、交纳专项维修基金，交纳契税和维修基金系原告应履行的合同义务，这些费用系为原告办理房地产权属证书及日后房屋维修所需，且因契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，契税的所有权归该机关，被告代收契税后未及时向征收机关缴纳，属契税征收机关与被告之间的纠纷，原告无权要求被告向其支付利息；原告交纳的房产维修基金即住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，其存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用，该资金及利息应由相关部门监督、管理、使用，原告无权直接行使该权利，故原告请求被告支付代收房产契税、维修基金等利息的诉求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项之规定，判决：一、被告陕西锦瑞泰实业有限公司向房屋管理部门提供原告赵保卫办理房地产权属证书所需资料，为原告赵保卫办理房地产权属证书。二、被告陕西锦瑞泰实业有限公司支付原告赵保卫逾期办证违约金7784.51元、逾期交房违约金8640.80元，共计16425.31元。三、驳回原告赵保卫的其他诉讼请求。以上一、二项内容，限被告陕西锦瑞泰实业有限公司于判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费767元，原告赵保卫负担300元，被告陕西锦瑞泰实业有限公司负担467元。上诉人赵保卫上诉称，一、原审判决被上诉人仅一次性支付上诉人逾期办理房产证违约金，不符合合同365日为一个周期的约定。被上诉人懈怠履行办理房地产权属证书的义务，可能构成多个周期的违约，一审仅支持一个周期的违约，认定事实错误，损害了上诉人的合法权利。二审庭审中，上诉人当庭将逾期办证违约金由房屋总价款按年1.5%计算变更为按日1.5%标准计算。二、根据合同约定房屋交付应以双方当事人认可的《楼宇交接书》确定的日期为准，原审认定被上诉人在报纸刊登的交房公告确定的交房时间为房屋交付时间，与事实不符，减轻了被上诉人的违约责任，损害了上诉人的合法权利。三、被上诉人强行代收契税和大修基金，挪作他用，给上诉人造成较大经济损失，该行为既侵权又违约。根据合同法第一百一十二条规定，被上诉人应当按银行贷款利率向上诉人支付契税和大修基金的利息。原审认定被上诉人收取契税和大修基金属税务机关和房管部门委托代收，缺乏任何证据证实。被上诉人将该笔费用占有使用三年多时间，一审却未支持上诉人的利息请求，明显脱离客观事实，显失公平。四、一审审理中漠视上诉人合法诉权，程序明显违法。本案属商品房预售合同纠纷，法庭应当查明房地产开发商一系列众多的行政许可证，包括预售许可证、房屋竣工验收情况证明等，特别是被上诉人认为其收取契税和大修基金是受税务机关和房管部门委托，均缺乏证据证实，上诉人屡次提出要求被上诉人举证，但一审对上诉人的这些权利置之不理，存在重大程序不公。综上，一审偏听偏信被上诉人的虚假陈述，脱离基本客观事实，程序违法，判决不公。请求：一、撤销原审判决第二、三判项。二、判决被上诉人从2014年6月起按每年（365日）7784.50元，向上诉人支付逾期办理房产证违约金直至办证之日。三、判令被上诉人赔偿逾期交房违约金27403.20元。四、判令被上诉人从2013年6月按同期银行贷款利率并上浮30%支付代收房产契税15569.01元及房产维修基金15569.01元的利息至房产证办理之日，并返还上诉人多交的1.5%契税。五、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人陕西锦瑞泰实业有限公司答辩称，第一、关于逾期办证违约金计算问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条有明确约定，从合同条文的表达来看，无论是1%的赔偿损失还是1.5%的违约金，并不存在不同的解释，该约定违约金明显是一次性的。该条约定的365天是出卖人向买受人交付房地产权属证书的合理期限或者最后期限，超出这一期限买受人即应当承担违约责任。合同条文本身并没有约定按照365天作为支付违约金的周期。第二、关于被上诉人代收契税、大修基金应否承担利息的问题。双方当事人在履行《商品房买卖合同》中，被上诉人向上诉人收取数量不等的契税和大修基金，这一事实是存在的，这两项费用是受有关单位委托代为收取的，而且这两项费用也是办理房地产权属证书的必要条件，被上诉人在收取有关费用后，按照办证进度，已经逐步向有关单位缴纳了应缴的费用，并不存在挪用的事实，上诉人提出利息请求，没有事实和法律依据。第三、关于逾期交房的违约责任问题。逾期交房的违约责任在合同中有明确约定，本案一审判决已支持业主的要求，判令被上诉人承担了逾期交房的违约责任，本次上诉，少数业主又再次提出，属重复请求，不符合合同约定，不应得到支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人赵保卫未提交新的证据，二审庭审中，上诉人要求被上诉人提交商品房预售许可及契税和大修基金委托代收的相关证据。庭后，被上诉人向法庭提交了商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、户内实测实量检查记录表、住宅工程质量分户验收表、柳海龙和王春琴房产所有权证及领取房产证业主登记表。本院另依法调取商州区农业税收管理局（现名称为商州区农村财务管理局）“委托代征税款协议书”和“商洛市房产管理局关于归集商品住宅维修基金的通知”各一份。上诉人赵保卫质证认为，被上诉人应提供质检部门的验收表，被上诉人自行验收上诉人不认可。被上诉人对本院调取的证据无异议。经审查，上述证据材料均属书证，虽然相关证书载明项目名称是通江国际商洛电子数码城，但商品房预售许可证中同时用括号标注有时代华城字样，由此可以确定，该小区有通江国际商洛电子数码城和时代华城两个名称。双方签订的商品房买卖合同补充协议虽然约定契税和维修基金在业主入住前由物业管理公司代收，但被上诉人向上诉人收取该两项费用时，票据加盖的是被上诉人的印章，上诉人并未提出异议。上述商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证以及委托代征税款协议书、商洛市房产管理局关于归集商品住宅维修基金的通知等证据与本案具有关联性，应当作为证据予以采信。被上诉人提交的户内实测实量检查记录表、住宅工程质量分户验收表、柳海龙和王春琴房产所有权证及领取房产证业主登记表，对案件处理不能起到证明作用，不作证据采用。二审查明的案件事实与原审认定一致。本院认为，双方当事人自愿签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同约定的商品房属预售商品房，出卖人在签订合同时，已取得商品房预售许可证，因而，双方之间形成商品房预售合同关系，合同不违背法律法规的强制性规定，应予有效，当事人均应按合同约定履行。上诉人依照约定支付了购房款，上诉人的合同义务已经完成，被上诉人未按合同约定期限交付房屋、办理房地产权属证书，构成违约。二审双方当事人争议焦点问题主要有，第一、逾期办证违约金是按房屋总价款1.5%标准一次性支付还是按日1.5%标准支付；第二、契税及大修基金的利息能否支持；第三、房屋交付时间问题。（一）关于逾期办证违约金的问题双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。3、双方约定在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，如未按约定的时间取得房地产权属证书，双方同意按十五条1、2项处理。根据上述第十五条的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。本案上诉人不要求退房，则应按上述十五条第2项约定支付逾期办证违约金。被上诉人未在约定的期限内办理房地产权属证书是客观事实，但该条并未约定逾期办证，应当按年或按日1.5%标准承担违约金。上诉人认为应按房屋总价款日1.5%标准支付逾期办证违约金，缺乏合同约定。虽然该条约定不能体现出对出卖人逾期办证违约时间长短的惩罚性，但并不能以此加重出卖人的违约责任。原审对此判决并无不当，应予认可。（二）关于契税利息问题契税是指以所有权转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。契税税率为3%-5%。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关。本案当事人之间的房屋买卖，属于契税征收的对象，上诉人作为买受人，是缴纳契税的主体，应当依法缴纳契税。《中华人民共和国税收征管法》第二十九条规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。被上诉人2011年11月14日与商州区农业税收管理局达成《委托代征税款协议书》，约定由被上诉人代征其房屋交易的契税，税率为3%。被上诉人依据该委托协议，向上诉人收取房屋总价款3%的契税，符合协议约定，亦不违背法律、行政法规的规定。至于被上诉人是否将收取的契税交付给税款征收委托机关，属税款征收机关审查和处理的事项，不属本案审查内容，上诉人不能据此要求返还所交契税产生的利息。（三）关于大修基金利息问题大修基金也称维修基金，是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金。由房屋购买人按购房款的一定比例向售房单位交纳，售房单位代为收取的大修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入，交纳大修基金是商品房购买者应当履行的一项义务。被上诉人作为售房单位，代为收取大修基金，应当及时交房地产行政主管机关代管或指定的专户存放，被上诉人至今未予办理，造成利息损失，侵害了全体业主的利益。上诉人主张的大修基金利息，应当属于小区全体业主共同所有的财产，上诉人作为个体业主，主张大修基金利息损失，主体不当，依法不应支持。（四）房屋交付时间问题被上诉人以登报方式通知交付房屋，符合合同约定，原审根据合同约定确定交房日期正确。因此上诉人称房屋交付应以《楼宇交接书》确定的日期为准，要求被上诉人赔偿逾期交房违约金27403.20元的主张不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费767元，由上诉人赵保卫负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王礼武代理审判员　　王　倩代理审判员　　文改云二〇一五年十月二十九日书　记　员　　王　博关注公众号“”