（2014）南民二初字第531号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-03-01
案件名称
哈尔滨苏宁云商销售有限公司与黑龙江省新绿农实业发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
哈尔滨苏宁云商销售有限公司,黑龙江省新绿农实业发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民二初字第531号原告（反诉被告）哈尔滨苏宁云商销售有限公司，住所地哈尔滨市南岗区花园街310号F栋。法定代表人范志军，男，职务总经理。委托代理人常英姿，黑龙江美胜太富律师事务所律师。委托代理人陈霞，黑龙江美胜太富律师事务所律师。被告（反诉原告）黑龙江省新绿农实业发展有限公司，住所地哈尔滨市南岗区花园街310号F栋。法定代表人刘艳，女，职务总经理。委托代理人韩强，男，1977年4月16日生，汉族，公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。原告（反诉被告）哈尔滨苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁云商）与被告（反诉原告）黑龙江省新绿农实业发展有限公司（以下简称新绿农实业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人常英姿、被告委托代理人韩强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）苏宁云商诉称，2004年6月23日，原告与黑龙江省新绿浓市场有限公司签订房屋租赁合同，黑龙江省新绿浓市场有限公司经被告授权负责租赁标的相关事宜，并由其履行租赁合同的权利义务，双方约定由苏宁电器集团租赁位于哈尔滨市南岗区花园街310号F栋1-3层的房屋，租赁期限十年，又签订补充协议将租赁合同中的权利义务转移至哈尔滨苏宁电器有限公司即原告。2009年11月24日，签订三方协议，约定由被告代替黑龙江省新绿浓市场有限公司履行租赁合同中出租方的权利义务。2013年7月，原告两次收到人民法院的协助执行通知书，法院要求原告协助执行被告债务，将233万元的租金支付法院账号。其后，原告多次与被告沟通，要求被告尽快协调法院解决此事，并告知被告在解决法院协执事宜前原告将依法暂停支付后续租金。然而，从2013年8月初开始，被告开始擅自给原告花园街店即租赁地点停电，被告频繁恶意停电的行为已造成原告店面无法正常经营，销售业绩严重下滑。多次沟通未果，无奈之下，原告自行购置发电机四台，并进行线路改造以自行发电，勉强维持花园街店经营。进入供暖期后，被告也一直未履行供暖义务。根据租赁合同5.2条约定：“甲方应严格履行本合同约定的义务，不得做出有碍乙方营业的行为。否则，视为甲方违约，甲方应按照合同第七条约定承担违约责任”。租赁合同7.5条约定：“甲方违反本合同第五条中第5.2款，视为甲方违约，甲方按年租赁费及物业管理费总额向乙方支付违约金，并赔偿乙方的全部损失，且乙方有权解除本合同”。因被告恶意停电的行为，对原告经营造成极大的影响，造成巨大经济损失。被告的行为已经严重违反合同约定。原告已经于2013年11月29日向被告发函依法解除双方签订的租赁合同。依据租赁合同约定被告应承担违约金320万元，同时被告的违约行为给原告造成了经济损失75463元，此外被告还应当承担电梯维修、维护费用66680元，以及返还原告垫付的电费18435元。综上，被告的严重违约行为影响原告经营，给原告造成了难以弥补的损失。为了维护原告的合法权益，原告诉至贵院。诉讼请求：1、确认房屋租赁合同已经解除；2、被告给付原告违约金320万元；＋3、被告违约给原告造成的经济损失75463元；4、被告给付电梯维修、维护费用66680元；5、被告返还原告垫付的电费18435元（从2012年6月至2013年12月25日欠的电费）；6、依法判令被告承担本案诉讼费用及其他费用。被告（反诉原告）新绿农实业公司辩称，第一、2004年6月23日被告公司是与苏宁电器集团签订的租赁合同，不是哈尔滨苏宁电器连锁加盟公司。第二、被告在2013年没有履行供暖义务，是因为原告没有缴纳2013年冬季供暖费。第三、被告未妨碍原告经营，原告主张的事实不存在。被告（反诉原告）新绿农实业公司反诉称，一、房屋租赁合同4.1条“租赁费采取先付后租的方式按季支付”的约定，苏宁云商因提前支付每季度房租，但苏宁云商应提前支付每季度房租，但苏宁云商仅按期支付了前9年3个季度的房租。截止苏宁云商自行退出房屋2013年11月时止，苏宁公司累计未交费而占用房屋从事经营5个月（含第10年租期的前两个月）。即苏宁云商未按期提前支付第9年第4季度和第10年第1季度的房租，累计160万元。二、苏宁云商于2013年11月末擅自违反合同约定，单方解除合同，退出承租房屋，造成合同无法有效履行。依据合同法第一百一十三条规定，苏宁云商应承担合同履行可预见的可得利益，即应支付从2013年12月至2014年10月之间的全部房屋租金240万元，并依房屋租赁合同7.6条之约定承担违约金80万元。三、苏宁云商在使用出租房屋墙体进行门帘装修和广告框架安装过程中，破坏原有房屋外部墙体（大理石干挂），且未采取任何修复措施。经反诉原告市场询价，修复价格在35-45万元之间，为防止过大不必要的损失，反诉原告自行进行了修复，累计花费20万元。苏宁云商应承担赔偿损失。四、在本案审理中苏宁云商以因收到法院协助执行裁定书为由，不履行提前支付租金的观点，不能成立。反诉原告认为，苏宁云商收到法院协助执行裁定书后，应无条件将相应房租款交给法院，或依法提出书面异议。但苏宁云商至今既未向法院支付上述款项，也未向法院提出任何书面异议材料。但苏宁云商实际占用反诉原告单位的房产从事经营却是事实。故苏宁云商上述观点不成立。五、苏宁公司认为其已通过公证送达方式送达了合同解除通知书。但该公证书中送达地点不是反诉原告办公地点，接收该通知书的人员也非公司工作人员，故苏宁云商提出的合同已依法解除的观点不予认可。一、反诉被告支付租金400万元人民币（第九年第四季度80万元及第十年全年租金320万元）；二、反诉被告赔偿建筑物外立面大理石装饰破坏损失20万元；三、反诉被告支付违约金80万元；四、反诉被告承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）苏宁云商反诉辩称，新绿农实业公司主张支付400万元租金没有事实依据，苏宁云商未付的租金及物业费为80万。1、双方租赁合同已于2013年11月29日依法解除。至合同解除之日，苏宁云商未支付的房屋租金为2013年9、10、11月房屋租金50万、物业费30万元，共计80万元。2、苏宁云商收到南岗区人民法院及哈尔滨市中级人民法院协助执行通知书后被要求暂停支付租金。3、2013年11月29日，苏宁云商经过公证处向新绿农实业公司送达了《关于解除花园街店租赁合同的告知函》，双方租赁合同已经依法解除，苏宁云商撤离租赁场地，并向新绿农实业公司交付了房屋钥匙。合同解除后的房屋租金及物业费，苏宁云商不应当支付。二、新绿农实业公司主张苏宁云商破坏出租建筑物外立面大理石装饰没有事实依据，苏宁云商没有破坏出租建筑物外立面大理石装饰。双方于2004年6月份签订房屋租赁合同，苏宁云商一直合理使用租赁房屋，从未有过破坏，新绿农实业公司主张修复建筑物外立面损失20万元没有事实依据。三、苏宁云商没有违反合同约定，不应当承担违约金80万元。1、房屋租赁合同第4.1条约定“租赁费用：第一年160万／年，第二年至第五年180万／年，第六年至第十年200万／年，租赁费用采用先付后租方式按季支付。乙方于每季末提前15日向甲方缴纳下季度租赁费用。”2013年苏宁云商每个季度应当支付的租金为50万元。第4.5条约定“物业管理费用：一年120万／年，物业管理费用采用先付后用方式按季支付。乙方于每季末提前15日向甲方缴纳下季度租赁费用。”2013年苏宁云商每个季度应当支付的物业费为30万元。2、自2004年签订合同，苏宁云商从未逾期或拖延支付房屋租金及物业费，2013年8月苏宁云商应支付9、10、11月份（本季度）的房屋租金50万、物业费30万。需要明确的是：苏宁云商未向新绿农实业公司支付的原因是2013年7月份先后收到哈尔滨市中院和南岗区法院的执行裁定书及协助执行通知书，法院要求苏宁云商协助执行新绿农实业公司债务233万元的租金。依据民事诉讼法有关规定，法院出具的协助执行等法律文书具有法律效力，无论是公民或是法人必须要遵守，就此事苏宁云商及时与新绿农实业公司做了沟通，表明按法院协助执行要求，暂停租”。为此，苏宁云商暂停支付租金是源于法院的协助执行文书，不属于违约行为。综上，新绿农实业公司的反诉请求没有事实根据及法律依据，请法院驳回。原告苏宁云商为证明其主张的事实成立，向本院提交证据及被告新绿农实业公司的质证意见如下：证据一、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、准予变更登记通知书（2013年3月20日）各一份。证明原告哈尔滨苏宁云商销售有限公司于2013年3月20日变更名称，由哈尔滨苏宁电器有限公司变更为哈尔滨苏宁云商销售有限公司，证明原告系企业法人以及与原告哈尔滨苏宁云商销售有限公司系本案适格主体。经质证，被告对该证据真实性无异议，但是苏宁电器有限公司不等于苏宁连锁加盟有限公司。证据二、被告营业执照复印件及被告企业基本信用单，证明被告系企业法人，为本案适格主体。经质证，被告对该证据真实性无异议。证据三、房屋租赁合同（2004年6月23日），证明1、合同出租方黑龙江省新绿浓市场有限责任公司，承租方苏宁电器集团；2、（第1.2条）租赁标的：哈尔滨市南岗区花园街310号F栋6659平方米，其中包含地上一层、地上二层、地上三层，出租方免费提供地下一层、地下三层，共500平方米仓库给承租方使用；＋3、（第1.3条）租赁物的附属设施设备，合格并能正常使用的供水供电系统、供暖系统，4台自动扶梯，中央空调；4、（第2.1、2.2条）租赁期限10年，自2004年11月1日至2014年10月31日。5、（第3.1条）有关水电：甲方（被告）在于交付租赁物的同时向乙方（原告）提供不少于500KW的电量，并将电源接至租赁房屋各楼层的配电柜，由乙方独立控制……甲方应满足乙方经营的实际用电需求；6、（第3.3条）有关自动扶梯、货梯：甲方（被告）应当定期或不定期对自动扶梯或货梯进行维修保养、并承担费用，需按规定年检，确保乙方（原告）正常、安全使用；7、（第4.1条）租赁费用：第一年160万，第二年至第五年180万，第六年至第十年200万。采取“先付后租”方式按季度支付，乙方（原告）于每季末提前15日缴纳下季度租赁费用；8、（第4.5条）物业管理费：每年120万元，采取“先付后用”方式按季度支付，乙方（原告）于每季末提前15日缴纳下季度物业管理费用；9、违约责任（第5.2条）：“甲方（被告）应严格履行本合同约定的义务，不得做出有碍乙方（原告）营业的行为。否则，视为甲方违约，甲方应按照合同第七条约定承担违约责任”。（第7.5条）：“甲方（被告）违反本合同第五条中第5.2款，视为甲方违约，甲方按年租赁费及物业管理费总额向乙方（原告）支付违约金，并赔偿乙方的全部损失，且乙方有权解除本合同”。经质证，被告对该证据真实性无异议。第一、承租人乙方是苏宁电器集团，地址是南京市淮海路，不是哈尔滨苏宁连锁加盟有限公司。第二、合同中第三条第一款第一项中有规定仅限照明用电，不包括电梯扶梯用电等。第三、在4.4条明确约定在供暖期前15天，要一次性缴纳全年的供暖费，原告没有缴费供暖费。第四、关于装修的问题，合同约定装修问题需双方另行签订协议，但苏宁电器单方装修。第五、签约的合同主体不是被告。证据四、房屋产权证复印件（哈房权证南字第000652**号）证明原、被告签订并履行的租赁合同中租赁物产权人为黑龙江省新绿农实业发展有限公司，房屋坐落于南岗区花园街310栋F栋即本案诉争租赁房产。经质证，被告对该证据四无异议。证据五、2004年6月23日补充协议、三方协议，证明黑龙江省新绿浓市场有限责任公司同意将租赁合同的承租人变更为哈尔滨苏宁电器有限公司，合同条款不作变更，该协议的签订时间与合同的签订时间相一致。经质证，被告对该证据五真实性无异议。证据六、2004年6月23日黑龙江省新绿农实业发展有限公司向苏宁电器集团出具的证明，2009年11月24日三方协议，2009年10月10日黑龙江省新绿农实业发展有限公司向哈尔滨苏宁电器有限公司出具的函件，证明租赁物产权人黑龙江省新绿农实业发展有限公司同意并授权黑龙江省新绿浓市场有限责任公司与苏宁集团的租赁合同及补充协议，并于2009年出租人由黑龙江省新绿浓市场有限责任公司变更为黑龙江省新绿农实业发展有限公司，合同内容不变。经质证，被告对该证据六无异议。证据七、南岗区人民法院（2011）南民三初字第29号民事判决书、南岗区人民法院（2013）南执字409－2号协助执行通知书、南岗区人民法院（2013）南执字409－2号执行裁定书、哈尔滨市中级人民法院（2010）哈执字第148号执行裁定书、哈尔滨市中级人民法院（2010）哈执字第148号协助执行通知书，证明2013年7月1日，原告先收到哈尔滨市中级人民法院的执行裁定书及协助执行通知书，法院要求原告协助执行黑龙江省新绿浓市场有限责任公司的债务，将233万元的租金支付法院账号。2013年7月24日，原告再次收到法院执行裁定书及协助执行通知书，法院要求执行被告在原告处的233万元房屋租金。经质证，被告对该证据真实性无异议。原告没有把租赁款项给付被告，也没有交付法院。证据八、通知。证明原告在收到哈尔滨市中级人民法院的执行裁定书及协助执行通知书后与被告取得联系，沟通相关事宜。被告知情后向原告出具了该份通知，内容为法院出具的法律文书主体错误，出租人为黑龙江省新绿农实业发展有限公司，而非法律文书中的债务人黑龙江省新绿浓市场有限责任公司。经质证，被告对证据八无异议。证据九、原告致哈尔滨市中级人民法院的情况说明、EMS邮寄单据，证明原告向法院说明了不能协助执行的理由。经质证，被告对证据九无异议。证据十、通知函以及中通快递详单，证明原告2013年＋7月24日收到南岗区法院的执行文书后与被告取得联系，就关于哈尔滨苏宁云商销售有限公司花园街房租暂时停止向黑龙江省新绿农实业发展有限公司支付的内容对被告进行了说明。经质证，被告对证据十有异议，被告没有收到邮件，签收人是刘峰，但不是本人签字。原告曾提过要停止支付租金，但被告明确告知要么按照协议约定交付租金，要么按南岗区法院的协助执行通知书的要求，将租金划给南岗区人民法院执行局，原告无权自行停止支付或者留存。证据十一、原告致被告停电损失的函以及邮寄单据、邮寄发票。证明被告因原告暂缓支付租金自2013年8月5日开始陆续恶意断电，至发函时2013年9月11日原告经营的租赁物卖场一直处于停电状态，给原告造成了极大的经济损失。经质证，被告对该证据十一有异议。第一、被告没有收到原告的函。第二、卷宗中发票联邮寄费发票显示是9月10日邮寄，但原告提交给EMS存根寄交日期是9月11日下午2点，不能确定是同一份材料。第三、收件人是刘峰，但查询单上写的是王先生代收。第四、原告为了防止损失，已购买发电机三台，并于2013年8月25日投入门店使用，保证门店正常经营。证据十二、黑龙江新闻频道电视报道（2013年9月8日），证明自2013年8月初至电视报道时一个多月的时间，被告恶意断电，原告经营的租赁物卖场（花园街310号F栋）一直处于停电状态。因为被告恶意断电，卖场的许多样机损坏，原告无法正常经营，给原告造成了极大的经济损失。经质证，被告对证据十二真实性有异议，对证明问题有异议。第一、文字稿显示短片采编时间是2013年9月8日，＋8月24日原告购买了发电机供门店使用，即8月25日原告就用发电机发电维持店铺正常经营，但是9月8日采访时仍然称这两天店内全部停电，卖场漆黑一片。证据十三、（2014）黑哈香证内经字第7号公证书。证明原告于2013年11月29日向被告送达合同解除函件，被告负责人赵总接受此函件，并表示予以确认。双方所签订的租赁合同已于2013年11月29日解除。送达地址是花园街恒运大厦304号21楼，当时赵总及相关人员在此办公，可以证明原告之前邮寄的所有函件地址是真实的，被告确实在304号地址办公。经质证，被告对该证据十三有异议，被告否认接到。第一、该公证书上明确说明送达地址是花园街304号恒运大厦21楼，被告法定办公地址是F栋3楼半。第二、接收函是赵宗庆经理，不是被告公司的负责人。原告出具的证据六中的三方协议，甲方代表黑龙江省新绿浓市场有限责任公司负责人是赵宗庆。第三、原告购买的发电机是三台还是四台不清楚。这份公证书不能证明被告公司已经收到。证据十四、证人证言七份及证人陈某某出庭作证（苏宁手机促销员王超、夏普促销员谢晓梅、苏宁促销员许艳颖、西门子促销员郑家晶、苏宁员工高鑫、索尼电视促销员宋珺瑶、厨卫促销员王霞）。证明自2013年8月5日被告开始陆续恶意断电，原告经营的租赁物卖场（花园街310号F栋）一直处于停电状态，原告无法正常经营，通常每年8月、9月、10月份为销售高峰期，再结合十一黄金周为家电黄金销售期，但花园街店因为停电无法正常经营，给原告造成了极大的经济损失。经质证，因证人不到庭被告对七份证言不予质证。被告不认识该证人，证人反映间歇性断电的问题，他没有证明是什么原因导致的停电。该证人自某某证明原告诉状中所称是被告恶意拉闸停电。证据十五、柴油发票三张（两张18000元、另一张15000元）、电线发票1张（总金额2056元）、发电机发票16张（15张990元、1张550元，总金额15400元）、五金建材发发票及明细各一张（总金额7007元）、油发票（总金额15000元），证明被告于2013年8月开始给被告停电，导致店面无法经营。为了使花园街店能在停电期间有些光亮，清点货物，保证工作人员的基本安全，原告购买的柴油发电机、柴油、油桶、盘线、阻燃管等材料直接经济损失共计75463元。经质证，被告对该证据有异议。关于油票，第一、柴油发票纳税购买人是被告不是原告。其中有两张事后用手工涂改加盖公章。第二、有些票据显示的是12月，但原告11月撤场。第三、原告不能证明购买的油用于花园街的供电。关于五金建材，票据日期是2014年1月15日，原告是2013年11月撤场，原告不能证明材料是当时买的。关于购买发电机的发票，这些发票都是有限额的，不能看出购买发电机的数量，发票日期是2014年1月15日。证据十六、被告与哈尔滨菱达电梯工程有限公司签订的2份花园街电梯维修合同以及1份电／扶梯维修保养合同、原告光大银行交易凭证五份（19630＋40100＋29580＋4070＋9500＝102880）、哈尔滨菱达电梯工程有限公司出具的与原告往来账明（19630＋7800＋28800＋9500＋950＝66680）、哈尔滨菱达电梯工程有限公司的情况说明：有部分项目不是花园街店的，应予扣除：21000＋11300＋780＋3120＝36200，总金额102880－36200＝66680元。证明被告未按合同约定维修租赁房屋内的电梯，为了保证符合政府检查标准及正常安全使用，原告只能委托哈尔滨菱达电梯工程有限公司对租赁房屋的电梯维修保养，按照双方合同第3.3.2条约定，该部分费用66680元应当由被告承担。经质证，被告对该证据十六有异议。根据合同3.3.2约定，电梯是由出租方承担维修，原告不知道电梯出现问题。即使原告自行维修，也应从租金中冲抵。证据十七、1、原、被告电费明细确认单共＋15份，被告签字确认尚欠原告的电费金额：163944.76元；2、2013年11月26日和2013年12月26日原告缴纳电费发票2张，金额11472元、8899.64元；3、原告自2011至2013年为花园街310号F栋交付电费的发票共计30张；4、被告自2011年1月至2012年9月向原告支付电费的进账单共12张、收据11张。证明1、原告为全国统一管理集团公司，为了财务管理的正规化，双方同意租赁房屋即花园街310号电费名称更名至原告名下，以原告名义先行向电业局交电费（包含原告及被告共同使用的电费），电业局开具以原告为抬头的发票。双方工作人员每个月核对双方使用的电表数及电费金额，被告再另行向原告支付原告为其垫付的电费。但是就电费这一项，被告仅向原告支付至2012年6月份，其后一直至今，被告再未向原告支付电费。2、双方工作人员的确认单明确记载了被告使用的电表数以及电费金额，上述电费金额处于为原告垫付状态，被告应当向原告支付163944.76元。3、2013年11月、12月被告将原告的电闸关掉，在此期间，原告交付的电费为被告使用，所以该期间所发生的电费金额11472＋8899＝20371元由被告负担；4、双方自成立租赁合同开始，电费一直是由原告向电业局缴纳，被告再向原告支付。被告应当向原告支付垫付的电费金额184315元。双方为了原告财务管理正规化，将租赁标的电业局所记载的名称更名为原告名称，双方的合同模式是原告定期去电业局缴费，之后原、被告有各自的电表，双方物业管理人员在电子单签字确认，再由被告将电费给付原告，但是实际上原告的电箱是由被告管理。经质证，被告对该证据十七有异议。第一、按照合同4.2条约定，出租方为承租方单独挂表，承租方按照表数向出租方缴费，然后出租方将费用交给电业局，但是在双方履行合同过程中，变更了合同内容，直接将和电业局的电表权由被告更名到原告，原告在使用该房屋过程中，直接给电业局交电费，从那之后被告如果想要在F楼里用电，需要向原告缴费。双方已变更了供电条款，被告无法履行供电保障义务，所有给电业局交的电费都是原告自行交付。第二、在明细中统计的2013年8月20日以前用电明细原告用电为27000左右，这个数要比4月没停电还要多。在统计8月20日至9月20日之间，显示发生额为5352.7。如果确实没有电，是不应该显示表数。第三、明细写的都是文件收到，收到并不等于确认上面的数额。证据十八、香坊公证处公证书两份。证明原告2013年11月25日准备撤场的状态，以及2013年11月29日合同解除后，从租赁房屋搬出时的状态，商场停电。11月份没有供暖，商场无法经营。经质证，被告对该证据十八真实性无异议，对证明问题有异议。两份公证书只能证明撤场时的状态，但是不能证明什么原因停电、没有供暖。被告新绿农实业公司对本诉未向本院提交证据。被告新绿农实业公司为证明其反诉主张的事实成立，向本院提交证据及原告苏宁云商的质证意见如下：证据一、租赁合同。证明1、出租的范围包括整栋楼体的外墙，所以原告作的广告就是对原有理石的破坏。2、根据合同第四条租赁费用需按季提前支付。3、合同第7.6条约定乙方违约责任。经质证，苏宁云商对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。合同第1.4条约定租赁物包括商场店招位、广告位等内容，不能证实原告对外力面有损伤及损坏，恰能证明原告合法并按合同约定使用商场的店招位及外力面。证据二、照片二张。证明苏宁云商使用外力面墙体，并造成损坏。在撤场后并未对外力面墙体进行修复。经质证，苏宁云商对该份证据真实性无异议，对证明问题有异议。被告提供的证据无法证明外力面损坏的事实。原告（反诉被告）苏宁云商为证明其反诉抗辩主张的事实成立，向本院提交证据及被告（反诉原告）新绿农实业公司的质证意见如下：证据一、2009年以后支付租金发票及凭证（15页）。证明1、苏宁云商按合同约定，于每季末提前15日向被告缴纳下季度租赁费用，未有过拖延情形。2、苏宁云商支付最后一期租金及物业费至2013年8月14日。经质证，被告对该份证据真实性无异议。但该证据能证明2009年之后双方只存在房屋租金的问题，并不存在物业费的问题，双方在履行合同中已变更了原合同。证据二、同本诉证据七。证明2013年7月1日，苏宁云商先收到哈尔滨市中级人民法院执行裁定书及协助执行通知书，法院要求苏宁云商协助执行黑龙江省新绿浓市场有限责任公司债务，将233万元的租金支付法院账号。2013年7月24日，苏宁云商再次收到法院执行裁定书及协助执行通知书，南岗区法院要求执行被告在原告处的233万元房屋租金。经质证，被告对该份证据真实性无异议。原告并没有按法院要求履行协助义务，原告也没有向南岗区法院提出执行异议，因此原告是单方行为。证据三、同本诉证据八。证明苏宁云商于2013年7月1日在收到哈尔滨市中级人民法院执行裁定书及协助执行通知书后与新绿农公司取得联系，沟通相关事宜。新绿农公司知情后向原告出具了该份通知，内容为法院出具的法律文书主体弄错，出租人为黑龙江省新绿农实业发展有限公司，而非法律文书中的债务人黑龙江省新绿浓市场有限责任公司。经质证，被告对该份证据真实性无异议，但与本案无关。证据四、同本诉证据十。证明苏宁云商于2013年7月24日再次收到南岗区法院协助执行手续后与新绿农公司进行沟通。经质证，被告对该份证据真实性无异议。但原告对法院未履行协助扣款义务。证据五、同本诉证据十三。证明苏宁云商于2013年11月29日向新绿农公司送达了合同解除函，该公司负责人赵总接受函件，并表示予以确认双方租赁合同已经于2013年11月29日解除，合同解除后苏宁云商无需向新绿农公司支付租金。经质证，被告对该份证据的质证意见同本诉质证意见。证据六、2014年7月22日相片四张。证明租赁房屋建筑物外墙完好无损，没有破损，新绿农公司主张苏宁云商破坏出租房屋外立面大理石装饰不属实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但原告是2013年12月中旬撤场，而照片是2014年7月末拍的，不能证明是原告造成的破坏。本院对当事人举示的上述证据的认证意见如下：原告在本诉中提交的证据一至十三、十五至十八，符合证据的真实性、合法性和关联性要求，本院予以采信。被告在反诉中提交的证据一、原告在反诉中提交的证据一至六，符合证据的真实性、合法性和关联性要求，本院予以采信。原告在本诉中提交的证据十四中的陈某某的证人证言，本院予以采信；其他的证人证言，证人未出庭，本院不予采信。被告在反诉中提交的证据二，不足以证明其主张的事实，本院不予采信。经审理查明，2004年6月23日出租方（甲方）黑龙江省新绿浓市场有限公司与承租方（乙方）苏宁电器集团签订房屋租赁合同。主要内容：第一条、租赁物。1.1本合同租赁物为哈尔滨市南岗区花园街310号F栋共计6659平方米的房屋、附属设备设施及附属场地。1.2本合同的租赁房屋共计三层，其中一层整层使用面积2082平方米，二层整层使用面积2285平方米、三层整层使用面积2292平方米；另甲方免费提供位于本租赁物负一层和负三层的总500平方米使用面积的仓库给乙方使用。1.3本合同租赁物的附属设备设施包括：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统、供暖系统、20门直线电话预留线路、四台自动扶梯、一台货梯、合格并正常使用的中央空调等。1.5甲方应在2004年6月30日前将本合同租赁物交付乙方。甲方保证乙方能安全、正常、有效地使用。否则，视为甲方违约，甲方应按照合同第七条相关规定承担违约责任。第二条、租赁期限。2.1租赁期限为10年，自2004年11月1日至2014年10月31日。＋第三条、附属设备设施及甲方维修保养责任。3.1＋有关水电方面3.1.1甲方应于交付租赁物的同时向乙方提供不少于500KW的电量（仅指照明用电，不含中央空调主机及其末端设备，电梯、扶梯等用电），并将电源接至乙方租赁房屋各楼层的配电柜，由乙方独立控制。甲方应满足乙方经营的实际用电需求，如需电增容，则由甲方负责办理并承担增容费。3.1.2甲方应对本租赁物的供水、供电设备设施进行维护保养，并承担相关费用，若因甲方维保不当或欠费导致不能正常使用，应按合同第七条规定承担违约责任。第四条、各种费用及其支付。4.1租赁费用。本条所定义的租赁费用，包括但不限于租赁房屋、附属设备设施和附属场地使用费等所有费用。租赁费用为第一年16０万元／年，第二年至第五年18０万元／年，第六年至第十年2００万元／年，租赁费用采取“先付后租”的方式按季支付。乙方于每季末提前15日向甲方缴纳下季度租赁费用。4.2水电费。甲方为乙方租赁部分单独安装水电表。乙方按该水电表的计量数字向甲方缴纳水电费并承担相应的线路电损耗，单价以同期供水供电部门公布的水用电单价为准，甲方不再加收其他费用。4.4取暖包烧费。取暖包烧费包括供暖系统末端设备的水耗、电耗、燃料、水处理费、及维修保养费等所有费用。乙方于每年开始供暖前15日内一次性向甲方缴纳全年的取暖包烧费用。4.5物业管理费用。物业管理费用包括但不限于租赁房屋、附属设备设施和附属场地的维护保养费、年检费、卫生费等物业管理所需要费用。物业管理费用为120万元／年，物业管理费用采取“先付后用”的方式按季支付。第七条、违约责任。7.1甲方违反本合同第一条中第1.5款，延迟交付租赁物，延迟提供乙方正常供电、供水，视为甲方违约，甲方应按年租赁费用及物业管理费总额向乙方支付违约金，并赔偿乙方的全部损失，延迟达30日的，乙方有权解除合同。2004年6月23日出租方（甲方）黑龙江省新绿浓市场有限责任公司与承租方（乙方）苏宁电器集团签订补充协议，主要约定在乙方所属子公司哈尔滨苏宁在哈尔滨注册后，上述签订的房屋租赁合同中的乙方自动变更为乙方注册的子公司承担上述合同中所有的权利义务，乙方主体变更后的合同中条款不作任何变更。后甲方黑龙江省新绿浓市场有限责任公司、乙方（原承租方）苏宁电器集团、丙方（现承租方）哈尔滨苏宁电器有限公司签订三方协议，主要约定在保持租赁合同内容不变的情况下，乙方将租赁合同中的承租方的权利、义务转让给丙方。2009年11月24日甲方（原出租方）黑龙江省新绿浓市场有限公司、乙方（现承租方）哈尔滨苏宁电器有限公司、丙方（现出租方）黑龙江省新绿农实业发展有限公司签订三方协议，主要约定乙方同意在保持租赁合同内容不变的情况下，甲方将租赁合同中出租方的权利义务转让给丙方。2013年3月20日哈尔滨苏宁电器有限公司更名为哈尔滨苏宁云商销售有限公司。2013年6月1日哈尔滨市中级人民法院向哈尔滨苏宁电器连锁加盟有限公司下发（2010）哈执字第148号协助执行通知书，协助执行项目为：扣留并提取被执行人黑龙江省新绿浓市场有限责任公司在哈尔滨苏宁电器连锁加盟有限公司处的房屋租赁费2330000元。原告在收到协助执行通知书后与被告取得联系协商此事，并向哈尔滨市中级人民法院传真告知关于苏宁花园街电房租无法协助执行的反馈说明。2013年7月24日南岗区人民法院向哈尔滨苏宁电器有限公司下发（2013）南执字第409-2号协助执行通知书，协助执行项目为：一、请协助提取被执行人黑龙江省新绿农实业发展有限公司在哈尔滨苏宁电器有限公司租赁坐落于哈尔滨市南岗区花园街310号F栋1-3层共计6659平方米的租赁费233万元。二、请将上款划至哈尔滨市南岗区人民法院执行款账户。原告苏宁云商在收到上述协助执行通知书后停止支付被告新绿农实业公司2013年9至11月租赁费及物业费共计80万元。2013年8月初被告新绿农实业公司对原告苏宁云商的经营场地停电，造成原告不能正常经营。原告苏宁云商为了维持经营场所运作，购置发电机及相关附件，共计花费75463元。在租赁期间，原告为维护修养电梯花费66680元。2013年11月25日上午原告在香坊公证处的监督下从花园店经营场所搬出。2013年11月29日上午原告苏宁云商向被告新绿农实业公司送达《关于解除花园街店租赁合同的告知函》。经查，南岗区花园街310号F栋的产权人系黑龙江省新绿农实业发展有限公司。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行义务。被告新绿农实业公司违反合同约定给原告苏宁云商的租赁场地停电，造成原告经营损失，系属违约。被告新绿农实业公司应承担违约责任。2013年11月29日原告苏宁云商向被告新绿农实业公司作出解除租赁合同，符合法定解除的条件，应认定房屋租赁合同于2013年11月29日解除。根据房屋租赁合同第一条1.5及第一条7.1之约定，被告应赔偿原告违约金320万元。原告主张的违约金足以弥补因被告违约给原告造成的损失，故对原告主张的经济损失、电梯维修费、电费等，本院不予支持。关于被告新绿农实业公司反诉主张原告给付租金400万元，因原告收到执行裁定书暂停支付被告2013年9至11月租赁费及物业费共计80万元，故原告应给付被告2013年9至11月租赁费及物业费共计80万元。对被告的反诉主张，本院部分予以支持。被告反诉主张原告赔偿建筑物外立面大理石装饰破坏损失20万元、违约金80万元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省新绿农实业发展有限公司于本判决生效之日起十五内赔偿原告哈尔滨苏宁云商销售有限公司320万元；二、原告哈尔滨苏宁云商销售有限公司于本判决生效之日起十五内赔偿被告黑龙江省新绿农实业发展有限公司80万元；三、驳回原告哈尔滨苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告黑龙江省新绿农实业发展有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34872元，被告负担32400元，原告负担2472元。反诉费23400元，原告负担5900元，被告负担17500元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 汪 源代理审判员 梁 超人民陪审员 高 婷二〇一五年十月二十八日书 记 员 杨晓宇 来源：百度“”