（2015）泉民初字第1772号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-07-13
案件名称
徐雪玲与徐州鑫苑置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐雪玲,徐州鑫苑置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十三条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第1772号原告徐雪玲，个体户。委托代理人王启成，江苏义行律师事务所律师。委托代理人石怀杰，江苏义行律师事务所律师。被告徐州鑫苑置业有限公司，住所地本市泉山区西安北路恒茂大厦2205室。法定代表人王信琦，该公司首席执行官。委托代理人聂化新，江苏彭城律师事务所律师。委托代理人孙明明，该公司员工。原告徐雪玲诉被告徐州鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法由审判员沈九安独任审判，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告徐雪玲及其委托代理人王启成、石怀杰、被告鑫苑公司的委托代理人聂化新、孙明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐雪玲诉称，2013年12月26日，原告与徐州鑫苑置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买住房一套，总购房款1357976元。原告于当日和2014年1月25日分别支付购房款407976元和200000元，并继续于2014年2月24日按揭贷款支付购房款750000元。后，因涉案预售住房采光严重不足，影响居住使用，原告解除合同，退还所购房屋，原告因此遭受经济损失69984.15元。被告只是退还原告购房款本金，却没有赔偿原告损失。原告多次要求赔偿，而被告予以拒绝，严重侵害了原告的合法权益。现原告为维护合法权益，诉至贵院，请求人民法院依法判令：1、被告支付原告购房款首付和按揭贷款所产生的利息损失69984.15元；2、诉讼费由被告承担。被告鑫苑公司辩称，首先，原被告之间以协商的方式解除商品房买卖合同，并非被告违约解除，另外，该合同解除后被告已经将相应的房款返还给原告，本案涉案的房屋规划在前，万科淮海天地项目规划在后，原告所主张的采光问题，并不是因为被告的违约行为造成的，作为负责任的企业考虑到原告的观感问题和接受程度与原告协商解除了房屋买卖合同，但是该协商并不能作为被告违约的依据，而且在房屋买卖合同解除后原告从没有向被告提出过任何异议，其主张的多次要求赔偿明显与事实不符；其次，原告要求被告承担损失缺乏合同及事实依据，从双方的商品房买卖合同看并没有约定原告在没有解除权的情况下协商解除的内容，原告主张协商解除下房款损失没有合同依据，事实上原告作为具有完全民事行为能力的个人购买被告开发的商品房之后在被告不存在违约情形的情况下协商退房，系双方的真实意思表示，不存在原告所谓的损失问题，因此，请求法院驳回原告诉求；再次，原告在被告处交纳的房款，双方于2014年11月28日达成换购协议，原告购买的房屋由9-3-xxxx室变更为6-xxxx1室，原告总共交纳房屋款1357976元及20000元保证金，合计交款是1377976元，在房屋变更之后双方需要扣除x-xxxx室房屋首付款140000元及被告为原告归还银行就x-x-xxx室的贷款743921.13元，合计883921.73元，余下款项494054.87元，被告已将该部分款项全部退还给原告。经审理查明，徐州市规划局于2013年8月16日向被告鑫苑公司发放证件编号为20120061的《徐州市建设工程规划许可证（副本）》，认定鑫苑景城1#-xx住宅楼、西侧商业、配套用房，经审查，本建设工程符合城乡规划要求，准予建设。2013年12月26日，被告鑫苑公司向原告徐雪玲出具《销售不动产统一发票（自开）发票联》一份，该款项为鑫苑景城项目9-3-xxx室的预收购房款，金额为407976元。2014年1月25日，被告鑫苑公司向原告徐雪玲出具《销售不动产统一发票（自开）发票联》一份，该款项为鑫苑景城项目9-3-402室的预收购房款，金额为200000元。2014年2月24日，被告鑫苑公司向原告徐雪玲出具《销售不动产统一发票（自开）发票联》一份，该款项为鑫苑景城项目9-3-402室的预收购房款，金额为750000元，此款系以按揭贷款方式支付。原告徐雪玲为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《徐州鑫苑景城项目退房审批表》复印件一份，证明原告徐雪玲于2013年12月26日认购被告开发的9-3-402室，已交房款1357976元。变更原因为：因前方有万科33层高层遮挡严重，影响正常采光，客户付款情况为全款已付清。被告鑫苑公司的质证意见为：该证据系复印件，真实性不予认可。2、个人综合贷款还款计划查询表，证明原告贷款所造成的利息损失。被告鑫苑公司的质证意见为：该份证据没有有权单位加盖公章，真实性无法确认。3、涉案房屋与前方万科高层的位置打印照片一张，证明楼间距不符合住宅建筑规范国家标准，GB50386-2005的要求。被告鑫苑公司的质证意见为：真实性有异议，对证明目的也有异议，首先本案涉案的房屋规划先于万科淮海天地项目，而且从照片上看并不能看出涉案房屋的采光受到了万科项目的影响，即使受到影响也是万科的侵权行为造成的，被告在合同履行过程中并不存在过错。4、2014年5月3日泉山公安分局西苑派出所制作的询问笔录复印件一份【系从（2014）泉刑初字第227号案件中复印】，证明被告在售房时故意做虚假宣传，欺诈消费者，这也是原告解除合同的原因之一。被告鑫苑公司的质证意见为：该笔录在另案中已经出示过了，对证据形成过程无异议，但是和本案没有关联性，不能证明原告的证明目的，因为该份笔录是西苑派出所就史祥春故意毁坏财物向孟祥虎所作的询问笔录，孟祥虎在笔录中的陈述是其曾给史祥春做过相关介绍，并不能证明孟祥虎也曾经给本案原告做过类似介绍，因此该证据和本案没有关联性。另外，所谓的虚假宣传应该是指开发公司就其开发范围内的商品房质量及其他配套设施或者周边的公共设施例如地铁、学校等，在各类广告中所做的宣传，在本案中万科开发的商品房住宅与被告开发的商品房系竞争关系，不属于虚假宣传范畴，因此原告认为被告系虚假宣传的观点是不成立的。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、被告鑫苑公司提交其委托徐州华城规划设计咨询有限公司作出的《徐州鑫苑景城项目日照分析报告》，日照分析结论为：1、规划新建住宅：项目内部新建住宅建筑均满足大寒日1小时日照标准。2、基地东侧现状住宅：基地的建设未对现状住宅日照时间产生加剧影响。证明建筑日照采光评价符合国家标准。原告徐雪玲的质证意见为：分析报告真实性无异议，但是可以看到该份证据的形成是在2012年12月，而在被告提供的规划局的规划公示中可以看出涉案小区的项目是在2013年6月7日通过的，而徐州万科淮海西路项目楼层的变更和位置的变更是在2014年1月28日，从时间通过的先后顺序可以看出日照分析报告得出在前，小区的建设规划在后，而且造成采光影响的万科小区变更在后，该份证据不能证明被告出售的房屋符合国家对出售房屋日照的强制性要求。2、2013年6月7日，徐州市规划局作出关于鑫苑景城规划的公示通告。2013年11月14日，徐州市规划局作出徐州万科淮海西路项目GHIJ地块规划公示。2014年1月28日，徐州市规划局作出徐州万科淮海西路项目I地块项目变更公示。证明鑫苑景城项目通过规划时间早于万科项目时间。原告徐雪玲的质证意见为：对该证据无异议，但可以看出，万科在徐州鑫苑景城日照分析报告作出后，万科项目进行了修改，由多层变为了33层的高层，势必影响涉案房屋的采光，因此日照分析报告不能证明被告观点。另查明，2014年11月7日，原告徐雪玲（乙方）与被告鑫苑公司（甲方）签订《退房协议书》一份，内容为：客户徐雪玲于2013年12月26日购买徐州鑫苑景城x号楼x单元xxx室，签订了合同号为0435767的《商品房买卖合同》，该房屋总价为1357976元。经甲乙双方协商一致，双方自愿解除《商品房买卖合同》，本协议自双方签订之日起生效。2014年11月28日，被告鑫苑公司出具《鑫苑（中国）置业有限公司销售退款（含诚意金、房款、补差额等）》一份，内容为：因客户徐雪玲完成换房，从9-3-xxx室换至6-3-xxx室，6-3-xxx室合同已经签署完成，客户交款9-3-xxx室房款1357976元及20000元保证金，合计交款1377976元，扣除6-3-xxx室首期款140000元及公司为客户徐雪玲银行还款743921.13元，现申请退款494054.87元，被告鑫苑公司相关负责人对该申请审核通过。2014年11月28日，原告徐雪玲向被告鑫苑公司出具《收条》一份，内容为：今收到徐州鑫苑置业有限公司退鑫苑景城项目9-3-xxx房款，大写肆拾玖万肆仟零伍拾肆元捌角柒分（￥494054.87），此据。并备注：此收条至收到房款之日起生效。本院认为，原、被告双方于2013年12月26日签订《商品房买卖合同》，并于2014年11月7日签订《退房协议书》。原被告双方解除《商品房买卖合同》系协商一致，自愿解除。本案中，涉案房屋鑫苑景城项目的建设规划设计及日照分析结果均符合国家标准。鑫苑景城前面的楼房万科小区的规划设计和建设施工均在鑫苑景城项目完工之后，万科小区的规划和建设在原被告双方缔约时无法预见，被告作为出卖人对后建的万科小区楼房遮挡采光的事实无法避免亦无法克服，原告所主张因涉案房屋采光不足而解除合同不应归责于被告鑫苑公司，故原告主张因被告违约而解除《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告徐雪玲的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告徐雪玲负担（此款原告已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 沈九安代理审判员 张梦瑶人民陪审员 杜尚令二〇一五年十月二十八日书 记 员 苏 颖 关注公众号“”