（2015）南民一民初字第1477号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-03-08
案件名称
黑龙江省北方大厦与张志宏、赵美林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黑龙江省北方大厦,张志宏,赵美林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第二百二十六条，第二百三十五条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一民初字第1477号原告黑龙江省北方大厦，住所地哈尔滨市南岗区公司街4号。法定代表人孙爱民，职务总经理。委托代理人闫玉香，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。被告张志宏，男，1962年12月12日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人韩宏舜，黑龙江德治律师事务所律师。委托代理人王光天，黑龙江德治律师事务所律师。被告赵美林，女，1967年4月17日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人韩宏舜，黑龙江德治律师事务所律师。委托代理人王光天，黑龙江德治律师事务所律师。原告黑龙江省北方大厦（以下简称北方大厦）与被告张志宏、赵美林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日、2015年10月22日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫玉香、二被告委托代理人韩宏舜、王光天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北方大厦诉称，2005年6月18日，原告将其所有的位于哈尔滨市南岗区文府街48号（地下一层、地上七层，建筑面积2555平方米）的楼房（房屋所有权证号为哈房CD字第0037**号）及附属设施、设备等整体出租给被告张志宏，双方签订了《租赁合同》，现二被告将其作为禧阳宾馆使用。双方在合同中约定：租赁期限从2005年6月18日起计算，为期10年；原告给予被告三个月装修免租期，起租日为2005年9月18日；租金：第一年至第五年每年租金为40万元，第六年至第十年每年租金为45万元；租金交纳方式：按年交付，上打房租，第一年于合同签订之日交齐全年租金40万元，以后每年租金均按起租日期提前两个月一次性交齐下年度租金；租赁期结束或提前终止时，固定在建筑物上的装修、设施以及物业方面的全部动力系统随租赁场地一同交给原告；双方在合同中还约定了双方其他的权利义务以及违约责任等。随同租赁房屋一并出租的还有其他价值1340576元物品（其中低值易耗品价值182160元；其他设施、设备等物品价值1158416元）等。2009年10月13日，经协商，增加承租人被告赵美林，确定二被告为共同承租人（二被告为夫妻关系）。双方签订了《租赁合同补充协议》，补充协议约定：原告与被告张志宏于2005年6月18日签订的《租赁合同》条款不变，继续履行；该补充协议与2005年6月18日签订的《租赁合同》具有同等效力。合同签订后，原告按照约定将租赁房屋交付给被告使用。现租赁合同期限已经届满，在合同届满之前，原告多次通知二被告合同期满不再续签合同，并要求二被告如期迁出。但是二被告在期满后至今仍然占用租赁房屋及其租赁设施、设备等物品不予返还。鉴于此，原告为了保护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求：一、判令二被告从租赁房屋中迁出，并依据合同约定将租赁的设施设备等物品、固定在建筑物上的装修以及物业方面的全部动力系统随租赁房屋一同交给原告。二、判令二被告对无法返还的设施、设备等物品予以折价赔偿。三、判令二被告支付自2015年6月18日起至被告从租赁房屋中迁出之日止的房屋使用费（标准按照市场同期同区位房屋租赁价格计算）。被告张志宏、赵美林辩称，一、原告起诉被告时不具有诉权，法院应当依法驳回其诉讼请求；根据双方签订的《租赁合同》第七条约定：“甲方给予乙方三个月装修免租期…起租日期为：2005年9月18日”。该条约定是对合同租期的明确约定，合同届满期理应顺延三个月，即2015年9月18日届满。原告是在2015年7月1日起诉的，当时合同尚未到期。原告无故提前要求解除合同，其起诉时不具备诉权，请法院依法驳回其诉讼请求。二、二被告同意终止租赁合同，但是合同终止时间应为2015年9月18日；二被告在合同履行届满前，已向原告发函，邀请原告按照合同约定，对租赁物进行核对接收。因租赁周期较长，双方涉及交接的事务复杂，涉及建筑物结构状况、有价值资产的折旧，低值消耗品零值的计算等等一系列事情。因此，二被告是在尽谨慎义务，目的是妥善处理交接事宜。三、双方应当按照合同约定，清算核对后二被告才能撤离场地；根据双方签订的《租赁合同》第十四条第二款约定：“租赁期满前30日，乙方将酒店的固定资产和低值易耗品评估表……交甲方审核，甲方会同有关部门审核无误后，经甲方双方代表签字后，乙方方可撤离”。因此，二被告并非无故占有原告租赁物，而是按照前述约定在对租赁现场物品进行看管，如二被告擅自撤离场地，造成物品损坏、丢失，原告仍然会对二被告进行追责。四、原告要求二被告承担按照市场价值计算的2015年6月18日以后的使用费，没有法律和事实依据，双方合同租赁期满应是2015年9月18日，二被告是按照合同约定履行保管义务。如要求承租方继续给付租金的前提是合同到期后双方达成无固定期限合同，而本案事实是二被告同意终止合同，只是尽合同约定的保管义务。综上，二被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示及被告的质证意见：证据一、证号为哈房CD字第003799号的房屋所有权证书一份，证明争议房屋为原告所有，原告具有占有使用处分的权利即具有合法出租房屋的资格。二被告对证据一真实性及证明的问题均无异议。证据二、2005年6月18日原告与被告张志宏签订的《租赁合同》及固定资产及低值易耗品明细表及2009年10月13日原告与二被告签订的《租赁合同补充协议》，证明原告与二被告签订房屋租赁合同。双方在合同中约定：合同期限为10年，从2005年6月18日起计算；给予被告三个月装修免租期。按年交付，上打房租；原告将固定资产6887728元（其中房产5729312元），低值易耗品182160元租赁给被告使用。租赁期间，被告必须保证原告房产设备设施完好，按照有关规定及时进行维修保养，发生损坏或短缺必须赔偿。被告欲对房屋建筑做重大改动时必须经原告同意。若未经原告同意，被告擅自施行改造，须按原告要求恢复原状，为此造成损失，由被告承担赔偿责任；在租赁期结束或提前终止时，固定在建筑物上的装修、设施以及物业方面的全部动力系统随租赁场地一同交回原告；在租赁期满前30日，被告将固定资产和低值易耗品评估表、债权债务平衡表交原告审核等等。二被告对证据二租赁合同及补充协议真实性无异议，对证明的问题有异议，质证意见同答辩意见。因固定资产及低值易耗品明细表没有双方签字盖章，没有证明效力。证据三、2015年5月12日租赁合同即将届满相关事宜通知书及2015年5月27日合同期满不再续签再次告知书，证明租赁期满前，原告向被告发出通知告知合同届满不再续签，并且应当按照合同约定履行交回义务。二被告对证据三真实性无异议，对送达程序有异议，不能证实二被告收到了通知书。原告单方提前要求解除合同属于单方违约，不能证明原告的主张。证据四、光盘一份，证明证据三的两份通知均是送达给被告张志宏本人。二被告对证据四的质证意见为原告未在举证期限内提供。证据五、照片，证明被告在合同期满即2015年6月18日后仍然在继续使用租赁标的的事实，至今尚未迁出。二被告对证据五真实性无异议，由于合同未到期，所以没有迁出。证据六、黑龙江天信房地产估价有限责任公司司法鉴定意见书，黑天信房估鉴字（2015）第008号，证明2015年6月18日起房屋租赁费半年为832320元，每平方米日均1.8元。二被告对证据六真实性无异议，对关联性有异议。1、合同约定届满日应为2015年9月18日，该鉴定报告的计算日期起点为2015年6月18日，鉴定时间段与本案不具有关联性；2、二被告同意解除租赁合同及协议，所以不存在继续交纳租金的问题；3、房屋租金作价与原合同租金对比远超出市场的租金价格，所以对租金的价值保留意见。证据七、被告交纳的从2005年6月至2015年6月18日的租金票据27份，证明被告在此期间共交纳租金3647350元。按照双方合同的计算应该是425万元，在租赁期间的过程因为按双方合同约定扣除了3个月的免租期10万元，集中供热经过申请给免除了159400元，安装煤气管道减免了7万元，2010年至2011年经营转向期间有停工期间免除租金9万元，文府街市政府改造期间也给免除了租金183300元，共计免除租金是602700元。因此被告实际交纳租金3647350元，到2015年6月17日止。二被告对该份证据的免租事宜无异议，对总数额由于当事人没有到庭，需要与当事人核对后，发表意见。证据八、2015年10月1日、2015年10月7日及2015年10月21日黑龙江省地方税务局通用机打发票3张。证明二被告租用的原告房屋仍在继续经营。二被告对该份证据的质证意见为发票日期不能体现交款人具体住宿日期，事后出具发票在服务行业属于经常性经营习惯。证据九、鉴定费票据一张。证明原告申请鉴定，花费鉴定费用10823元。二被告对该证据真实性无异议，对鉴定结论有异议，具体意见同证据六的质证意见。二被告为证明其答辩主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示及原告的质证意见：证据一、2015年8月21日二被告向原告邮寄的律师函及特快专递回执，证明二被告依据合同第十四条约定，邀请原告共同核对固定资产及低值消耗品，为了达到原告所要求的经有关部门审核双方签字后方可撤离的条件。原告对证据一真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据引用的合同条款第十四条，约定合同期间届满前三十日双方进行审核核对，要求二被告将酒店的固定资产和低值易耗品交给本案原告方审核，其出具的时间是2015年8月21日。假设按照被告所主张的合同期满为2015年9月18日，其发函时间也已经明显的超过合同约定，而且至今原告也没有收到被告所要提供的固定资产和低值易耗品评估表、债权债务平衡表，因此该证据并不能证明被告所要证明的问题。况且双方合同明确约定合同期限十年，自2005年6月18日起计算，按此约定合同届满期限应当为2015年6月18日，而不是被告所主张的2015年9月18日。本院认为，原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九，被告提供的证据一均真实有效，予以采信。经审理查明，本院可认定以下事实：2005年6月18日，北方大厦与张志宏签订《租赁合同》，双方约定：张志宏承租北方大厦所有的位于哈尔滨市南岗区文府街48号（地下一层、地上七层，建筑面积2555平方米）的楼房（房屋所有权证号为哈房CD字第0037**号）及其附属设施。租赁期限从2005年6月18日起计算，为期10年。租金：第一年至第五年每年租金为40万元，第六年至第十年每年租金为45万元。北方大厦给予张志宏三个月装修免租期，期间无论张志宏是否完成装修或开业，起租日期为：2005年9月18日。在租赁期结束或提前终止时，固定在建筑物上的装修、设施以及物业方面的全部动力系统随租赁场地一同交回北方大厦。2009年10月13日，北方大厦与赵美林、张志宏签订《租赁合同补充协议》，增加赵美林为原《租赁合同》的承租人。2015年5月12日、5月27日，北方大厦向张志宏发出了《租赁合同即将届满相关事宜通知书》、《合同期满不再续签再次告知书》，表示《租赁合同》期满后不再与其续签，但至庭审结束时止，张志宏与赵美林仍占有涉案房产。案件审理中，本院根据北方大厦提出的申请，委托黑龙江天信房地产估价有限责任公司对涉案房产的租金价格进行了鉴定，鉴定意见为：自2015年6月18日起半年的租赁费总计832320元。本院认为，依法成立的合同受到法律保护，合同当事方应当依照合同约定履行其权利义务。原告与二被告签订的《租赁合同》中约定了租赁期限为10年，虽在第四条中约定“租赁期限从2005年6月18日起计算”，但在第七条中又约定了“装修免租期：甲方给予乙方三个月装修免租期，期间无论乙方是否完成装修或开业，起租日期为：2005年9月18日”，另根据原告方提供的二被告交付的租金明细可表明二被告应共向原告方缴纳租金425万元，故二被告缴纳租金的租赁期限应为2005年9月18日起至2015年9月17日止，2005年6月18日至2005年9月17日的期限为《租赁合同》约定的“装修免租期”，不应算在10年的租赁期限内。原告庭审中所述的2005年6月18日至2005年9月17日的期间为“装修免租金”期限与合同约定不符，本院不予认可。原告已明确向二被告表明，合同期满后不再与其续签，故对原告要求二被告从租赁房屋中迁出并依据合同约定将固定在建筑物上的装修、设施以及物业方面的全部动力系统随租赁场地一同交回原告的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求二被告对无法返还的设施、设备等物品予以折价赔偿的诉讼请求，因原告不能对其明确，本院不予支持，原告可在明确二被告无法返还的设施、设备等具体物品后另行起诉。二被告尚欠原告2015年6月18日至2015年9月17日的租金，应当按照合同约定的租金费用给付原告。2015年9月18日后，二被告继续占有原告房屋，应当给付原告占有使用费，给付标准按照鉴定结论计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张志宏、赵美林于本判决生效之日起十日内从原告黑龙江省北方大厦所有的位于哈尔滨市南岗区文府街48号房屋中迁出，并将固定在该建筑物上的装修、设施以及物业方面的全部动力系统一同交回原告黑龙江省北方大厦。二、被告张志宏、赵美林于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省北方大厦2015年6月18日至2015年9月17日的租金（按年租金45万元计算）。三、被告张志宏、赵美林于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省北方大厦2015年9月18日至迁出之日止的房屋占有使用费（按半年832320元计算）。四、驳回原告黑龙江省北方大厦的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告黑龙江省北方大厦负担50元，被告张志宏、赵美林负担50元；鉴定费10823元，由原告黑龙江省北方大厦负担5411.50元，被告张志宏、赵美林负担5411.50元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 关海东人民陪审员 于 群人民陪审员 赵淑娟二〇一五年十月二十八日书 记 员 王晓佳二审审理中，本判决尚未生效。 更多数据：搜索“”来源：