（2015）云城法河民初字第289号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2015-11-18

案件名称

云浮市信龙石材有限公司与阮其鸿租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

云浮市云城区人民法院

所属地区

云浮市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2015）云城法河民初字第289号原告云浮市信龙石材有限公司，地址广东省云浮市云城区。法定代表人麦肖英。委托代理人赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。被告阮其鸿，男，汉族，1969年5月16日出生，住广东省云浮市云城区。原告云浮市信龙石材有限公司（以下简称信龙石材公司）诉被告阮其鸿租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法代理审判员翁丰好适用简易程序，于2015年8月31日公开开庭审理。原告信龙石材公司的委托代理人赵飞燕，被告阮其鸿均到庭参加诉讼。庭后，当事人向本院提出申请，要求给予双方时间和解，本院予以准许。因各方调解未果，本案依法作出裁判。原告信龙石材公司诉称，2014年10月8日，云浮市东骏保税仓有限公司（以下简称东骏保税仓公司）和被告签订了《铺面使用合同》一份，约定：一、被告承租东骏保税仓公司坐落于云浮市初城工业区石材城大道168号广东云浮市东骏保税仓有限公司铺面大棚区A5栋商铺，租期为3年，自2014年9月5日起至2017年9月4日止；二、铺面租金以月为结算期，被告须在当月月底之前缴纳下月度的铺面租金，费用如下：第一年为46980元，第二年、第三年则按上年租金单价的10%递增；三、在使用铺面期间，被告所用的水、电费由被告自行承担，并于每月的20日之前一次性付清当月水电费；四、在铺面使用期间，一切土地使用税、工商税费等由被告承担；五、被告逾期不交付水电费、管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方按欠费总额的3‰支付滞纳金给东骏保税仓公司。然而从2014年10月开始，被告再没有向东骏保税仓公司支付过任何租金和水电费，原告多次向被告催收无果。2015年4月14日，原告委托代理律师向被告发出催收欠款律师函，被告才于5月份支付了2014年11月的租金46980元以及2014年10月的水电费1332元，后又分几次支付了5万元（2014年12月租金46980元，2014年11、12月水电费2559元，2015年1月部分租金461元，详见欠租情况说明）。暂计至2015年7月15日，被告拖欠东骏保税仓公司各项费用共计482756.08元，其中包括：拖欠租金共328399元，滞纳金共136288.98元；拖欠水电费滞纳金共1495.10元；拖欠土地使用税共16573元。依双方于《铺面使用合同》第二十一条第4项约定被告“拖欠管理费累计一个月以上的（含一个月）”，以及第5项约定被告“所欠各项费用达46980元以上的”，东骏保税仓公司有权解除本合同，收回铺面。另外，自2014年12月23日起，东骏保税仓公司以新设分立的形式分立为信龙石材公司等6间新设有限公司，现由信龙石材公司接手管理涉案铺面。原告认为，被告长期拖欠租金的行为违反了《中华人民共和国合同法》的规定及双方的约定，给原告造成一定的经济损失。为维护自身的合法权益，请求法院判令：1.解除原、被告之间签订的《铺面使用合同》；2.被告付清计算至搬离之日止的各项费用（其中，暂计至2015年7月15日各项欠费共计482756元，包括：租金共328399元、滞纳金136289元，水电费滞纳金1495元，土地使用税共16573元），被告之后的占用费按每月46980元计算至2015年9月5日、从2015年9月6日始至2016年9月5日则按每月51678元计算、从2016年9月6日始至2017年9月5日则按每月56846元计算，产生的水电费由被告付清；3.本案诉讼费用由被告承担。被告阮其鸿答辩称，对原告的起诉及金额没有异议，但于2015年5月28日，原告派人去把被告的店铺用锁锁住了，影响了被告店铺的正常经营，当时被告门都进不了。因此，被告对原告算至2015年7月15日的租金有异议，原告对租金应算至2015年5月份而不是7月份。滞纳金计算，被告认为原告计算过高。对于原告起诉水电费的金额，对于土地使用税没有异议。诉讼中，原告向本院提交如下证据：证据1，营业执照、组织机构代码证、身份证、法定代表人证明书、分立工商登记证明、法定代表人任职书、分立协议各一份，证明：（1）原告诉讼主体适格；（2）原告从云浮东骏保税仓公司分离，继承其权利义务。证据2，身份证一份，证明被告具有诉讼主体资格。证据3，铺面使用合同一份，证明被告租赁原告位于云浮初城工业区石材城大道168号大棚区A5栋商铺，面积1620平方米，并就租金、水电费、土地使用税及违约责任等事项进行约定的事实。证据4，国有土地使用权证一份，证明被告承租的地块属原告所有的事实。证据5，律师函、EMS邮递回执各一份，证明2015年4月14日，原告委托律师向被告催收欠款的事实。证据6，税收完税证明一份，来源于云浮都杨镇税务分局，证明原告交付2014年度土地使用税费，被告依约定应就其承租的面积承担相应费用的事实。经质证，被告对原告提交的证据1、2、4、6没有异议。对证据3，认为当时有提到关于滞纳金计算方面，但后来没有看清楚就签名了。对证据5，确认收到律师函，对原告主张的事项没有异议。诉讼中，被告向本院提交收据一份，证明被告支付了1万元给原告，收据签收人为原告的公司员工。经质证，原告对其真实性无异议，确认收取该笔1万元。经审查，被告对原告提交的证据1、2、4、5、6的真实性没有异议，原告对被告提交的证据收据的真实性没有异议，本院予以确认。对于证据5效力问题，因原出租方东骏保税仓公司已注销，在注销之后主体丧失，且相关权益由分立后公司继受，故对该函件效力本院不予确认。原告提交的证据3，被告认为未看清滞纳金条款即签名确认，未能提供证据证实签订合同之时，其构成重大误解，对其抗辩本院不予采纳，对该合同的效力本院予以确认。根据上述证据认定、庭审调查，本院审理查明：2014年10月8日，（出租人）原东骏保税仓公司作为甲方与（承租人）乙方阮其鸿签订《铺面使用合同》，双方约定原东骏保税仓公司将坐落于云浮市初城工业区石材城大道168号广东云浮市东骏保税仓有限公司铺面大棚区A5栋商铺，面积1620平方米出租给乙方作石材加工用途使用，租期为3年，从2014年9月5日起至2017年9月4日止。第一年即2014年9月5日至2015年9月4日租金为46980元，第二年、第三年则按上年租金单价的10%递增铺面租金。乙方应于本合同生效之日向交付支付定金93960元，如乙方没有违反本合同，甲方在本合同期满之日三个工作日内无息退还乙方。乙方应于本合同生效之日起，还须缴纳铺面首1个月管理费。租金缴纳以月为结算期，乙方须在当月月底之前缴纳下月度的铺面租金。在使用铺面期间，一切土地使用税、工商税费等由乙方承担，乙方所用的水、电费也由乙方自行承担，并于每月的20日之前一次性付清当月水电费。乙方逾期不交付水电费、管理费及其他费用的，每逾期一日，按欠费总额的3‰支付滞纳金给甲方。土地租赁期间，如乙方存在以下情形：擅自改变合同的用途，或利用该厂房进行违法章活动。或进行非法经营。或未经甲方同意，擅自将土地转租、转让、转借他人或调转使用。拖欠管理费累计1个月（含1个月）以上的，所欠各项费用达46980元以上的…….甲方有权解除合同，收回出租标的物，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。甲方依据上述情形解除合同的，应书面通知乙方，乙方自接到通知之日起3天内，迁离并交回标的物于甲方，甲方不予退还履约保证金。《铺面使用合同》签订后，被告依约向原出租人东骏保税仓公司缴纳了93960元押金。另查，至原告提起本案诉讼，被告已付清2015年1月之前的租金管理费、水电费。2015年1月之后的租金管理费、土地使用税，除原告自行确认2015年1月之后被告支付的461元，及诉讼中被告于2015年8月29日向原告的管理人“张锡芳”缴纳的10000元租金管理费外，其余费用尚未支付。又查，2014年底，原东骏保税仓公司经股东会决议，以新设分立的形式分立为信龙石材公司、云浮东科石材有限公司等六家公司，并确定相关的资产、债权、债务分割。同年2014年12月22日，原东骏保税仓公司办理了注销登记手续。在分立协议中，原东骏保税仓公司股东会确定《铺面使用合同》涉及的位于云浮市初城工业区石材城大道168号东骏保税仓公司铺面大棚区A5栋商铺［土地使用权证号为云府国用（2008）第0035号］之资产权益归原告信龙石材公司所有。庭审中，双方确认因租金管理费问题，原告于2015年5月28日将被告承租的商铺用锁锁住。被告认为因权利受限，不应支付在此之后的租金管理费，2015年1月之后的土地使用税亦应支付至2015年5月28日。再查，被告于2015年7月23日签收本院送达的应诉通知书、起诉状副本等材料。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方应依约全面履行。根据本院查明的事实，《铺面使用合同》履行有效期间内，原出租人东骏保税仓公司已于2014年底经股东会决议，以新设分立的形式分立为信龙石材公司、云浮东科石材有限公司等六家公司，并办理了注销登记手续。而在分立协议中，原东骏保税仓公司股东会确定《铺面使用合同》涉及的位于云浮市初城工业区石材城大道168号东骏保税仓公司铺面大棚区A5栋商铺之资产权益由原告信龙石材公司所有，依据《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并上或有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”原告提起本案诉讼前已取得《铺面使用合同》涉及的商铺使用权等有关权益，其作为原告主张权利主体适格，于法有据。关于《铺面使用合同》解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依照《铺面使用合同》约定，承租人拖欠租金管理费累计1个月或各项费用达46980元以上，出租人有权解除合同。至原告提起本案诉讼，被告拖欠原出租人租金已达1个月，原告据此主张行使合同解除权合情合理。然涉案合同履行过程中，原出租人、合同相对方东骏保税仓公司已2014年期间分立为信龙石材公司、云浮东科石材有限公司等六家公司，并办理了注销登记手续，依据《中华人民共和国民法通则》第四十五条规定：“企业法人由于下列原因之一终止：（一）依法被撤销；（二）解散；（三）依法宣告破产；（四）其他原因。”原出租人东骏保税仓公司2015年之后主体已丧失。而在本案审理过程中，原告未能提交证据证实原出租人东骏保税仓公司分立过程中，主体未注销时，以及分立之后，原出租人东骏保税仓公司或原告书面通知或刊登公告等方式告知被告《铺面使用合同》涉及出租人的相关债权债务已转移给原告，依据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”本院认定《铺面使用合同》涉及出租人的相关权利对被告发生效力为原告提起本案诉讼，本院向被告送达应诉材料之日。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，根据《铺面使用合同》约定，出租方行使合同解除权，应书面通知承租方。但如本院上述论析，原告本案中并无证据证明本案起诉之前其依据合同约定适格向被告行使催缴租金管理费、行使合同解除权之权利。被告在履行义务对象发生变更未明确情形下，有权中止履行，原告以被告恶意违约为由解除合同证据不足，本院不予支持。鉴于本案庭审中，被告对原告提出的解除合同之诉请并无异议，在双方对于合同解除事宜达成一致意见前提下，本院予以准许，确认涉案《铺面使用合同》于2015年8月31日解除。关于被告责任承担问题。根据本案查明的事实，被告除缴纳2015年1月之前的租金管理费、水电费之外，之后的租金管理费、土地使用税尚未缴纳，原告提起本案诉讼要求被告向其缴纳上述费用合法有据，本院予以支持。但如上列论析，原告继受原出租人相关权利后，未依据合同约定尽适格通知并要求被告履行缴纳租金等项义务，被告逾期缴纳租金的行为不构成根本违约。再者，原告起诉之前，被告商铺已于2015年5月28日被锁上，客观上对被告商铺的正常营业造成影响，而原告亦未能举证证明何时解除对被告该权利限制。基于公平原则，对于原告诉请被告缴纳租金管理费、土地使用税的缴纳，本院支持至2015年5月底，原告诉请超出部分，本院不予支持。由此计算，被告需要原告缴纳的租金管理费为224439元（46980元×5个月-原告确认被告支付的461-诉讼中缴纳的10000元）、土地使用税13811元（16573元÷6个月×5个月，四舍五入取整）。对于被告预缴纳的定金93960元，该笔款项属于履约保证金性质，如本院上述认定，双方属于协议解除合同，原告没收被告履行保证金条件不成就。综上论析，扣减被告签订合同之时缴纳的93960元履约保证金后，被告需向原告缴纳的租金管理费为130479元（224439元-93960元）。对于原告主张的滞纳金问题，原告未在适格告知被告债务履行主体已变更前提下，依据恶意迟延缴纳租金的条款要求被告计付滞纳金理据不足，但被告迟延缴纳租金的行为确实给原告造成利息损失，基于公平原则，本院确认被告应以未支付的租金管理费130479元、土地使用税13811元为本金，从2015年1月1日起按照中国人民银行同期存款利率计付至实际清偿之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百七十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原出租人云浮市东骏保税仓有限公司与被告阮其鸿于2014年10月8日签订的《铺面使用合同》于2015年8月31日解除；二、被告阮其鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告云浮市信龙石材有限公司支付租金管理费、土地使用税合计144290元及相应的利息（利息计算：以144290元为本金，从2015年1月1日起按中国人民银行同期存款利率计付至实际清偿之日止）；三、驳回原告云浮市信龙石材有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费4271元，由被告阮其鸿负担2135.5元，原告云浮市信龙石材有限公司负担2135.5元，被告负担部分于执行本判决时迳付原告，本院不另收退。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员　　翁丰好二〇一五年十月二十八日书　记　员　　梁正浩书　记　员　　岑绮文 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