（2015）渝北法民初字第10478号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-08-22
案件名称
重庆市渝北区精诚物业管理有限公司与谢庆红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第10478号原告重庆市渝北区精诚物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪镇柳荫街3号，组织机构代码：45052911-2。法定代表人唐君，总经理。委托代理人陈兴强，重庆派瑞律师事务所律师。被告谢庆红，女，1966年9月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆市渝北区精诚物业管理有限公司与被告谢庆红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由代理审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗继碧、人民陪审员肖雪莲组成合议庭，适用普通程序于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区精诚物业管理有限公司的委托代理人陈兴强到庭参加了诉讼。被告谢庆红经本院公告传唤，公告期为2015年7月2日至2015年10月8日，期满后被告谢庆红无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市渝北区精诚物业管理有限公司诉称：原告于2005年起对被告居住的渝北区X小区提供物业服务。2009年9月24日，原告与该小区业委会签订《物业服务合同》，约定服务期限为2009年10月1日至2012年9月30日，物业服务费用收费标准为住宅0.5元／平方米（按建筑面积计算，每月收取），电梯费从平街三层起算每人10元／月，三层以上每人每月递增0.3元（每层递增）。合同期限届满后，双方未续签合同，但原告仍未该小区提供物业服务，并与X小区业委会约定将服务期限延长至2014年12月31日止。在原告提供物业服务期间，被告自2008年5月起不交纳物业服务费及相关费用。现起诉要求：1.依法判决被告支付原告拖欠的物业服务费、电梯费共3769.4元；2.依法判决被告向原告支付上述费用的违约金1500元（按日千分之三的标准从欠费之日起至付清之日止）。被告谢庆红未作答辩。经审理查明：原告系具有叁级资质的物业服务企业。被告谢庆红系位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为82.88平方米，系楼梯房。2009年9月24日，原告与渝北区X街道X业主委员会签订了一份以渝北区X街道X业主委员会为甲方、原告为乙方的《X小区物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2009年10月1日起至2012年9月30日止。该合同第五条约定，物业服务费收取选择包干制，双方约定物业服务费按月收取，标准如下（按建筑面积计算）：（一）住宅：0.5元／月／平方米；（二）商业物业：1元／月／平方米；（三）电梯费：从平街三层起算每人10元／月，三层以上每人每月递增0.3元（每层递增）。合同第六条规定，共用的专项设备（路灯、广告用电等）运行的能源消耗，应独立计量核算，采取由业主负担方式向业主分摊计收。合同第七条规定，业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。合同第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金（其违约金总和不得超过物业服务费的本金）。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告在2009年10月1日至2014年12月31日期间为X小区提供了物业管理服务。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，2015年5月11日，原告向本院起诉要求判令被告支付2008年5月至2014年12月期间的物业服务费、电梯费及违约金。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。上述事实，有资质证书、土地房屋权属登记卡、X小区物业服务合同、X业主委员会及渝北区X街道X路社区居民委员会出具的证明、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与渝北区X街道X业主委员会签订的《X小区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。该合同到期后，原告仍为该小区提供物业服务至2014年12月31日，原、被告之间形成了事实上的物业服务关系。原告作为物业管理企业为X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与渝北区X街道X业主委员会的约定向原告支付物业服务等费用。原告要求被告支付2008年5月至2014年12月期间的物业服务费及电梯费，因无证据证明原告在2008年5月至2009年9月期间为X小区提供了物业服务，故对原告要求被告支付2008年5月至2009年9月期间的物业服务费及电梯费的诉讼请求，本院不予支持。根据原告与渝北区X街道X业主委员会签订的《X小区物业服务合同》的约定，住宅的物业服务收费标准为0.5元／月／平方米，故在2009年10月至2014年12月期间，被告应交纳的物业服务费为0.5元／月／平方米82.88平方米63个月=2610.72元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。原告要求被告支付电梯费，因被告的房屋系楼梯房，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告谢庆红经本院合法传唤，未到庭应诉，应承担未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告谢庆红在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区精诚物业管理有限公司2009年10月至2014年12月期间的物业服务费2610.72元；二、驳回原告重庆市渝北区精诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告谢庆红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张晓华人民陪审员 罗继碧人民陪审员 肖雪莲二〇一五年十月二十八日书 记 员 温 娟 微信公众号“”