（2015）一中民一终字第1231号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-07-11
案件名称
冯宝银与杜春荣、杜长富确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜春荣,冯宝银,杜长富
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民一终字第1231号上诉人（原审被告）杜春荣。委托代理人李××，天津市蓟县148专线法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）冯宝银。委托代理人陈立忠，天津光明律师事务所律师。原审被告杜长富。上诉人杜春荣因确认合同无效纠纷一案，不服天津市蓟县人民法院（2015）蓟民初字第0677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜春荣的委托代理人李××、被上诉人冯宝银及其委托代理人陈立忠到庭参加诉讼。原审被告杜长富经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告冯宝银与二被告均系蓟县白涧镇田吉素村村民。被告杜春荣系被告杜长富之父。经原告冯宝银与被告杜春荣协商，将登记在原告冯宝银名下的坐落于蓟县白涧镇田吉素村××区7排××2号的房屋（以下简称诉争房屋）转让给被告杜春荣。20××3年2月××8日在他人见证下，原告冯宝银为甲方，被告杜春荣为乙方签订了协议书，该协议约定：甲方将门牌号为××区7排××2号房屋一座包括院内厢房转让给乙方；乙方一次性给付甲方人民币××20000元；甲方于20××4年7月××日将房屋交给乙方；如乙方提出房屋变更手续，甲方无条件协助乙方工作，提供各种证件，费用由乙方自付等条款。协议签订后，被告杜春荣即将××20000元交付原告冯宝银。后原告冯宝银将集体土地建设用地使用证××份交付给被告杜春荣。20××4年7月××日，原告冯宝银未按约将诉争房屋交付给被告杜春荣，双方亦未申请办理集体土地建设用地使用证的变更登记手续。20××5年××月××0日，被告杜春荣及妻子搬入诉争房屋居住至今。20××5年××月××4日原告冯宝银报警，经天津市公安局蓟县分局白涧派出所调解未果。原告冯宝银起诉至一审法院，请求：确认原、被告于20××3年2月××8日签订的房屋转让协议无效；诉讼费由被告承担。一审法院认为，农村房屋，是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。根据相关法律规定，农村房屋及宅基地买卖具有一定的限制，即应遵循“地随房走”的原则，房屋权利受限于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的一并转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得农村宅基地使用权。本案原告冯宝银与被告杜春荣是同一集体经济组织的成员，20××3年2月××8日，原告冯宝银与被告杜春荣签订的房屋买卖协议，虽系双方真实意思表示，被告杜春荣并已支付价款××20000元，但作为买受人的被告杜春荣在法庭辩论终结前仍未办理完成房屋所涉及宅基地的变更登记批准手续，故原告冯宝银与被告杜春荣于20××3年2月××8日签订的协议应属无效。庭审中，原告冯宝银确认经法庭调查，被告杜长富未参与居住诉争房屋，又因被告杜长富不是20××3年2月××8日所签协议的相对方，根据合同相对性的原则应驳回原告冯宝银对其提出的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十二条之规定，一审法院判决：一、原告冯宝银与被告杜春荣于20××3年2月××8日签订的房屋转让协议无效；二、驳回原告冯宝银对被告杜长富的诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由原告冯宝银与被告杜春荣各负担××2.50元。上诉人杜春荣不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人冯宝银的一审诉讼请求。其主要上诉理由为：从合同的效力来看，订立合同系双方真实意思表示，而本合同所约定的标的物是法律允许买卖的，所以双方合同是合法有效的。一审法院以没有办理过户手续为由，确认该合同无效，没有法律依据。不办理过户手续是政府行为，属于不可抗力。被上诉人冯宝银主要答辩意见：不同意上诉人杜春荣的上诉请求。本案双方之间房屋买卖合同实为土地使用权买卖，农村的宅基地是禁止买卖的，故双方买卖合同应是无效的，请求驳回上诉人杜春荣的上诉请求，维持一审判决。原审被告杜长富未出庭参加诉讼，亦未向本院提交书面诉讼意见。本案各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实无误，有当事人的陈述及相关书证等证据一并在案佐证。本院认为，上诉人杜春荣与被上诉人冯宝银系同一农村集体经济组织成员，被上诉人冯宝银将其宅基地上的房屋转让给上诉人杜春荣，并签订房屋转让协议，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。虽然双方尚未办理房屋宅基地使用权变更登记，但不影响房屋买卖合同的效力。被上诉人冯宝银以农村宅基地不允许买卖为由，主张双方房屋转让协议无效，因本案双方系房屋买卖合同关系，并非通过转让宅基地使用权进行非农业建设，故被上诉人冯宝银的该诉讼主张不能成立。一审法院以上诉人杜春荣在一审法庭辩论终结前仍未办理完成诉争房屋宅基地的变更登记批准手续，判决上诉人杜春荣与被上诉人冯宝银于20××3年2月××8日签订的房屋转让协议无效，适用法律错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、撤销天津市蓟县人民法院（2015）蓟民初字第0677号民事判决；二、驳回被上诉人冯宝银的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费80元，共计105元，由被上诉人冯宝银负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 玉代理审判员 豆 艳代理审判员 邵 丹二〇一五年十月二十八日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。