（2015）穗中法民五终字第3874号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2017-06-20
案件名称
广州市朗能物业管理有限公司与广州白云金海岸娱乐城、彭伟锋租赁合同纠纷2015民五终3874二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭伟锋,广州市朗能物业管理有限公司,广州白云金海岸娱乐城
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3874号上诉人（原审被告）：彭伟锋，住广州市白云区。委托代理人：廖家梁，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市朗能物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：李赐佳，经理。委托代理人：涂宏辉、涂宏望，广东经纶律师事务所律师。原审被告：广州白云金海岸娱乐城，住所地：广州市白云区。法定代表人：单东平，董事长。委托代理人：廖家梁，广东一粤律师事务所律师。上诉人彭���锋因与被上诉人广州市朗能物业管理有限公司（以下简称朗能公司）、原审被告广州白云金海岸娱乐城（以下简称娱乐城）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：一、租赁合同及补充协议的签订、履行事实。2011年8月15日，朗能公司与娱乐城、彭伟锋签订《广州市房屋租赁合同》，约定：朗能公司将位于广州市白云区机场路51号首层之3、4及后用楼210平方米房屋出租给彭伟锋、娱乐城作卡拉OK歌舞厅用途使用；租赁期限从2011年5月1日起至2012年10月16日止；其中2011年10月1日至2012年10月16日期间的月租金为12830元；……。当日，双方又签订《补充协议》，约定：彭伟锋、娱乐城从2011年5月1日至2012年9月30日租用广州市白云区机场路51号第二、三层全部及机场路53号三楼部分房屋（包括公共面积分摊）；2011年10月1日至2012年9月30日期间的月综合服务费为31942元、月公共设施维护费为31942元；电费按照每度1.3元的价格计收；补充协议与原签订的租赁合同构成不可分割的整体，必须同时执行，期限与原合同相同；……。上述租赁合同及补充协议签订后，彭伟锋、娱乐城交纳租金、综合服务费、公共设施维护费至2012年3月，之后停止交纳且未将房屋交还给朗能公司。朗能公司为彭伟锋、娱乐城代垫了2012年6月至2013年6月期间的水费共38331.12元，还代垫了2012年9月至2013年7月期间的电费共43486.19元。后娱乐城停止经营，但尚有物品存放于涉案房屋内，其中部分物品被其他法院查封。二、关于广州市白云区机场路51号首层之三房屋租赁的事实2012年1月1日��娱乐城将位于广州市白云区机场路51号首层之五建筑面积90平方米的房屋（含公共分摊面积）出租给杨某（广州市峰瑞文化用品有限公司，下简称峰瑞公司）使用；租赁期限从2012年1月1日起至2013年12月31日止；月租金为11000元。2013年10月10日，朗能公司与峰瑞公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：朗能公司将位于广州市白云区机场路51号首层之三建筑面积约90平方米的房屋出租给峰瑞公司使用；租赁期限从2013年3月1日起至2014年12月31日止；第一年月租金为4000元，次年月租金为4200元。上述事实，有《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》、水电费发票、租赁合同及收据（杨世峰）、《广州市房屋租赁合同》（杨某）、查封物品照片及当事人陈述等证据证实。2013年，朗能公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、彭伟锋、娱乐城立即向朗能公司交回其承租的位于广州市白云区机场路51号首层之4及后用楼210平方米的房屋、位于广州市白云区机场路51号第二、三层的全部房屋、位于广州市白云区机场路53号三楼承租的部分房屋；2、彭伟锋、娱乐城立即支付房屋占有使用费211770元、综合服务费606898元、公共设施维护费606898元、代垫水费38331.12元、代垫电费43486.19元、按租赁合同约定的租金违约金211770元（前述费用均暂计至2013年10月31日，按照租赁合同和补偿协议的约定计至实际交还房屋之日止）；3、本案诉讼费由彭伟锋、娱乐城负担。原审法院认为：因朗能公司提供的证据不能证实位于广州市白云区机场路51号的房屋取得建设工程规划许可，根据证据规则及房屋租赁司法解释的相关规定，本案的租赁合同及补充协议均为无效合同。租赁合同无效，双方应就该合同取得的财物相互返还。对于朗能公司要求彭伟锋、娱乐城交还涉案房屋（除白云区机场路51号首层之三外）的诉讼请求，经查合理合法，予以支持。根据房屋租赁司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于朗能公司提出要求彭伟锋、娱乐城支付2012年4月至实际交还房屋之日止的租金、综合服务费、公共设施维护费（实际为房屋占有使用费）的诉讼请求，对此娱乐城提出了诉讼时效和事实的双重抗辩意见，对此，原审法院认为，从事实来看，彭伟锋、娱乐城欠交2012年4月后的房屋占有使用费（参照原合同的月租金、综合服务费、公共设施维护费计算），但朗能公司所提供的证据不能证实其在2012年10月以后对彭伟锋、娱乐城就上述期间的租金及费用进行了催收，因此朗能公司于2013年11月7日向原审法院递交诉状时，部分期间的租金及费用已过一年的诉讼时效，故原审法院仅支持朗能公司主张2012年11月6日至彭伟锋、娱乐城实际交还房屋之日止的租金及费用的诉讼请求，对2012年11月6日之前的租金及费用请求不予支持。另需指出的是，朗能公司从2013年3月1日起与他人就机场路51号首层之三成立了租赁合同关系，故上述房屋占有使用费中应扣除相应租金。对于朗能公司提出要求彭伟锋、娱乐城支付代垫水电费的诉讼请求，经查合理合法，予以支持。对于朗能公司提出要求彭伟锋、娱乐城支付逾期交纳租金的违约金的诉讼请求，经查无法律依据，原审法院不予支持。对于娱乐城辩称其已于租赁合同到期后将涉案房屋交还给朗能公司的抗辩意见，经查，除其陈述外，娱乐城并未提供任何证实交接房屋的证据，虽然其在诉讼过程中提出了请求法院去街道劳动监察部门调取证据的申请，但因其未能在申请中明确调取“书面证据”的名称以及说明不能提供该证据的理由，故原审法院对其申请予以驳回，另外，涉案房屋在争议期间的用水用电事实以及存放物品的事实都不能证实娱乐城的抗辩意见，因此，娱乐城的抗辩既无证据支持，又与事实不符，原审法院不予采纳。对于彭伟锋提出其只是娱乐城的签约代表，并非本案合同主体的抗辩意见，经查，本案的租赁合同及补充协议的首部均明确记载承租方为彭伟锋，且彭伟锋也实际签订了这两份合同，上述事实足以证明彭伟锋是本案租赁合同的主体，而彭伟锋辩称其仅是签约代表的依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定于2015年1月23日作出判决如下:一、娱乐城、彭伟锋于本判决生效之日起5日内向朗能公司交还位于广州市白云区机场路51号首层之4及后用楼210平方米的房屋、位于广州市白云区机场路51号第二、三层的全部房屋、位于广州市白云区机场路53号三楼承租的部分房屋；二、娱乐城、彭伟锋于本判决生效之日起5日内向朗能公司支付2012年11月6日起至交还房屋之日期间的房屋占有使用费（其中2012年11月6日至2013年2月28日期间的房屋占有使用费按每月76714元计算，2013年3月1日至2013年12月31日期间的房屋占有使用费按每月72714元计算，2014年1月1日以后的房屋占有使用费按每月72514元计算。）；三、娱乐城、彭伟锋于本判决生效之日起5日内向朗能公司支付代垫水费38331.12元、代垫电费43486.19元，共计81817.31元；四、驳回朗能公司的其他诉讼请求。一审案件受理费22480元，由朗能公司负担8577元，由娱乐城、彭伟锋负担13903元并于本判决生效之日起5日内向原审法院支付。判后，上诉人彭伟锋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、娱乐城从成立到后期经营，一直租赁机场路51号场地使用，履行支付租金、水电费等承租人义务。所以朗能公司明知承租人是娱乐城。如果朗能公司否认，朗能公司只需提供历年来收取租金、水电费的收据底联给法庭，就可以查明事实。因为涉案租赁场地是采取“一年一签”的方式，到2011年8月，娱乐城让我代表其与朗能公司签订租赁合同，合同上盖的也是娱乐城的公章。我不是娱乐城的法定代表人和股东，场地的使用权益又不归我，我没有义务承担承租人的民事责任。原审判决单凭我在合同上签字的事实，认定我是租赁合同的主体违背事实。二、根据我国关于租赁合同的相关司法解释，朗能公司在租赁合同无效的情况下，有权请求房屋占有使用费，但理应由实际占有使用房屋的主体，即娱乐城承担房屋占有使用费。我没有占有使用房屋，则不应承担支付房屋占有使用费的义务。同理，交还场地、支付水电费的义务也不应由我承担。故原审在认定合同无效的情况下，还判决我交还房屋和支付房屋占有使用费、水电费，属适用法律错误。综上，我上诉请求判令撤销原审判决，改判驳回朗能公司对我的诉讼请求，并由朗能公司承担本案诉讼费。被上诉人朗能公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确；彭伟锋的上诉没有法律根据，应当驳回上诉，维持原审判决。一、原审判令彭伟锋与娱乐城共同交还房屋和支付占有使用费正确，彭伟锋称其仅是签约代表，不是合同当事人，没有事实和法律依据。涉案《广州市房屋租赁合同》第一条所列合同当事人承租方明确约定是彭伟锋，合同的签章栏由彭伟��签字和娱乐城盖章。即使该合同上没有娱乐城的盖章，但其后来的包括交租、实际使用涉案房屋等行为也构成债务的加入，应由彭伟锋与娱乐城共同承担责任。彭伟锋在与我方签约时并没有娱乐城的委托和授权，合同中也没有注明彭伟锋的地位仅仅是代签租赁合同。如果彭伟锋是代娱乐城签合同，则合同的承租方应是娱乐城，而不是其个人。彭伟锋作为完全民事行为能力人应当知道作为合同一方当事人的法律后果。二、彭伟锋以租赁合同无效和自己不是实际使用人为由上诉主张其无需承担合同义务没有法律依据。即使合同无效，彭伟锋作为合同一方当事人仍应依法承担相应后果。根据合同相对性原则，彭伟锋和娱乐城共同承租涉案房屋后，不管是谁在使用涉案房屋，彭伟锋作为承租方均有交租义务。原审被告娱乐城述称同意彭伟锋的上诉请求及理由。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中彭伟锋提交如下证据：1、朗能公司在另案中向原审法院提交的由广州市白云区三元里街三元里村第四经济合作社出具的、落款日期为2013年11月5日的《委托追款书》复印件，证明朗能公司认可彭伟锋是娱乐城的员工，涉案租赁合同不是彭伟锋与朗能公司签的，而是娱乐城与朗能公司签订的；2、经备案登记的《广州市房屋租赁合同》，该合同承租人处有彭伟锋、单东平的签名和娱乐城的盖章；3、甲方为广州市三元里恒畅实业有限公司、乙方为林国豪、租赁场地为广州市机场路51号及机场路53号三楼的《租赁合同》首页复印件，彭伟锋称该公司是涉案物业产权人名下的另一公司，林某是娱乐城以前的经理，该合同签约时间约为2004年10月，拟证明朗能公司与娱乐城签订的租赁合同中乙方均签的是个人名字，但该个���并非承租人；4、彭伟锋与娱乐城于2010年8月1日签订的《劳动合同》，拟证明彭伟锋是娱乐城的员工。朗能公司经质证认为：上述证据均不是二审中形成的新证据，法院不应接受；对证据1的真实性没有异议，确认是其在另案中提交的，但不能证明彭伟锋的主张；证据2证明彭伟锋就是承租人之一；证据3只有一页复印件，不认可该证据的真实性；证据4是彭伟锋与娱乐城签订的，不认可该证据。本院认为：针对彭伟锋的上诉意见，本案二审的主要争议焦点为彭伟锋是否为涉案租赁合同主体。对此，现有证据中涉案《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》首部均记载彭伟锋为承租方，彭伟锋亦在落款“乙方（承租人）”处签名，原审据此认定彭伟锋系涉案租赁合同的承租人，并判令彭伟锋需承担交还房屋及支付房屋占用费等民事责任，合理有据。虽然彭伟锋在���审中提交了《委托追款书》、经备案的租赁合同、劳动合同等证据，但经备案的合同中也记载承租方为彭伟锋、单东平、娱乐城，彭伟锋不能举证证明其在与朗能公司签订上述合同时是娱乐城的签约代表而非承租人，朗能公司亦不确认彭伟锋系娱乐城的签约代表，故彭伟锋所提供的证据并不足以推翻原审认定，其对此的上诉主张不成立，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人彭伟锋的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13903元，由上诉人彭伟锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年十月二十八日书 记 员 刘 纯