（2015）浦民一（民）初字第5071号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-06-01

案件名称

范朝晖与丁复成、刘爱群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范朝晖,丁复成,刘爱群

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2015）浦民一（民）初字第5071号原告范朝晖，女，1969年9月11日生，汉族，户籍地甘肃省兰州市，现住上海市浦东新区。委托代理人初晓（系原告范朝晖丈夫），住上海市浦东新区。委托代理人徐培国，上海普若律师事务所律师。被告丁复成，男，1973年6月9日生，汉族，户籍地江苏省大丰市。被告刘爱群，女，1973年9月15日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列两被告共同委托代理人史秀明，上海申浩律师事务所律师。原告范朝晖诉被告丁复成、刘爱群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年6月12日、7月22日公开开庭进行了审理。原告范朝晖的委托代理人初晓及徐培国，被告丁复成、刘爱群及其共同委托代理人史秀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范朝晖诉称，两被告系夫妻关系，2014年2月起，两被告陆续向原告丈夫初晓借款82万元（人民币，以下币种相同），因到期不还，2014年7月6日经双方商量后，两被告将浦东新区园二路XXX弄XXX号XXX室房屋卖给原告抵债，并签订了房屋买卖合同，合同签订当天，被告将系争房屋交给原告装修使用。合同约定，双方于2015年6月30日前向房地产交易中心办理转让过户手续。后原告听说被告瞒着原告偷偷补办了产权证并将房屋又出卖给了他人，经查询，发现被告已经于2014年6月补办了系争房屋的产权证。2014年9月，系争房屋被法院查封。原告无法与被告取得联系，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，要求判令两被告按房屋买卖合同约定的时间办理过户手续。审理中，原告变更诉讼请求为要求两被告协助原告办理过户手续。被告丁复成、刘爱群辩称，系争房屋已由被告出售给了案外人付某某，原告提供的买卖合同系原告伪造的虚假合同，被告没有与原告或者初晓签订过房屋买卖合同。因被告丁复成的朋友张波急需用钱，向丁复成借款40万元，而丁复成并无现金，故张波介绍丁复成认识了初晓，让丁复成向初晓借款后再出借给张波，故被告与初晓之间只存在借贷关系，且累计借款不到60万元。作为担保，被告于2014年3月将系争房屋交付给初晓装修使用。后因刘爱群的父母干涉，原、被告遂签订了一份房屋租赁合同，对外宣称系争房屋出租给了初晓。综上，原、被告之间并无转让系争房屋的意向，也无转让系争房屋的事实，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告范朝晖与初晓系夫妻，被告丁复成与刘爱群也系夫妻。两被告系上海市浦东新区园二路XXX弄XXX号XXX室房地产的权利人。2014年2月起，初晓以转账方式陆续支付给被告刘爱群钱款，分别是2014年2月3日50，000元，2014年3月7日194，000元，2014年3月24日300，000元，2014年6月17日50，000元，共计594，000元。两被告陆续出具了《购房定金》、《借条》及《收据》。其中，2014年2月13日的《购房定金》材料上记载“今收到初晓承购浦东新区园二路XXX弄XXX号XXX室购房定金人民币伍万元整。双方约定该房成交价格为人民币捌拾贰万元整。在2014年2月13日至2014年3月13日签约。违约责任：1、甲方违约须赔偿乙方违约金人民币伍万元整。2、乙方违约须赔偿甲方违约金人民币伍万元整。”2014年2月16日，两被告又出具了内容基本同前的《购房定金》材料一份，但违约金数额调整为贰万元整。2014年3月7日，两被告出具《借条》给初晓，内容为“今有刘爱群、丁复成借初晓人民币共计捌拾贰万元整。”2014年6月17日，两被告又出具《借条》一份，内容为“今借到初晓私人款人民币伍万伍仟元整，于2015年4月30日还清。”被告于2014年2月将系争房屋及产权证交付给了原告方。2014年7月6日，原告作为买受人（乙方），两被告作为卖售人（甲方），双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的浦东新区园二路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为65.20平方米。合同第二条约定，房地产转让价款共计82万元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。第六条约定，在2015年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三“付款协议”一页为空白，并无任何关于付款方式内容的记载。2014年11月11日，被告刘爱群出具《收据》一份，内容为“今收到购房款人民币伍仟元，园二路XXX弄XXX号XXX室（现金）。”2014年7月30日，被告丁复成与初晓就系争房屋签订了一份《房屋租赁协议》，约定由丁复成（甲方）将该房屋出租给初晓（乙方），租赁期限从2014年8月1日至2024年8月1日止，月租金为800元，三个月一付，提前5天支付下次房租。该协议“补充条例”中约定，甲乙双方如违约，违约金为5万元，并赔偿乙方装修费5万元，租赁期间内，甲方不得配钥匙及随意看房，如需看房需经乙方同意。另查明，2014年7月6日，两被告作为出卖人与案外人付某某就系争房屋签订了《房屋买卖合同》一份，约定房屋转让总价款为100万元，双方在2015年2月15日前开始办理房屋产权过户手续。当天，双方又签订了一份《房屋交接书》，确认两被告已于2014年7月6日将系争房屋交付给了购房人付某某，并将该房屋的所有钥匙、门卡和相关房屋资料交付给了付某某，付某某已经收取了该房屋，该房屋已经转让由付某某占有、使用，双方已将该房屋的房屋维修基金、物业管理费、公用事业费等结算完毕。又查明，系争房屋为配套商品房，于2014年2月21日经核准登记至两被告名下。2014年4月28日，两被告申请补办产证，同年6月5日，房地产交易中心补发了系争房屋产证。案外人付某某已另案起诉要求两被告办理系争房屋的过户手续，并申请查封，本院2014年9月10日对系争房屋采取了司法限制。2015年1月26日，原告诉讼来院，诉请如前。审理中，原告称，2014年1月底，被告通过张波介绍与其丈夫初晓商谈卖房事宜，因初晓不愿意买房，而被告又急需用钱，故将房屋产证抵押给初晓来借钱，后初晓以转账及支付现金的方式共计借给了两被告729，000元，加上借款的利息10万元，两被告向初晓出具了借款82万元的借条，双方为此还签订过借款抵押合同，被告将产证和房屋钥匙交给了初晓，后因被告无力还款，双方遂商谈买卖房屋，约定借款加利息共计82万元作为房款，原告才与两被告签订了涉案买卖合同，借款抵押合同因此作废；因房屋已经实际交付，所以买卖合同中并未对房屋交付时间等再作约定。至于在和被告签订房屋买卖合同后又与被告签订房屋租赁协议，是因为被告父母不同意被告出卖系争房屋，为了消除被告父母的担忧，应被告要求才签订的，租赁协议签订后向被告支付过5，000元租金。因此，原告坚持双方之间的房屋买卖合同有效，要求两被告协助办理房屋过户手续。两被告则坚持认为其与原告之间只是借款关系，且只收到原告方出借的款项599，000元，《定金收条》是初晓提供的格式，初晓称借钱需要有个名目，要求写购房款，其认为只是借钱，写什么没关系，所以在上面签了名，因向初晓借钱确实将房屋抵押给了初晓，并约好以每月2，000元的租金抵扣初晓的借款。2014年7月6日，被告只是应初晓的要求在材料上签字，根本没有看材料的内容，但双方从未有过买卖房屋的意思表示，也没有谈过利息按照10万元计算。被告与付某某签订房屋买卖合同以后，付某某已向其付清了房款，其已于2014年10月自行更换了系争房屋的门锁，从初晓处收回了房屋并将系争房屋交付给了付某某。以上事实，有当事人庭审陈述及《上海浦东发展银行业务凭证／回单》、《购房定金》材料、《借条》、《收据》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记簿信息》等证据在案佐证。本院认为，本案中原、被告虽然签订了房屋买卖合同，但综合双方提供的证据及陈述内容来看，该合同实质上是双方对被告所欠初晓债务所达成的以房抵债的约定。合同签订后，原告未向两被告支付过房款，在双方签订买卖合同以后，原告丈夫初晓又与被告签订房屋租赁协议向被告租赁系争房屋且向被告支付了租金，原、被告称这是为了消除被告父母的担忧才在签订买卖合同以后又与被告签订租赁协议与常理不符，亦有违合同正常的履行情况。综上所述，可以认定原、被告间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，依法应为无效。审理中，原告坚持涉案房屋买卖合同有效，故对于原告基于合同无效主张的诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告范朝晖的诉讼请求。案件受理费12，000元、公告费260元，共计12，260元，由原告范朝晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张春华代理审判员　　倪军燕人民陪审员　　田有娣二〇一五年十月二十八日书　记　员　　杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。搜索“”