（2015）清中法民二终字第505号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-09-05
案件名称
潘静与清远市富城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
清远市富城房地产开发有限公司,潘静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第505号上诉人（原审被告）：清远市富城房地产开发有限公司。法定代表人：陈兴才。委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。委托代理人：郑志文。被上诉人（原审原告）：潘静。委托代理人：叶剑挺。上诉人清远市富城房地产开发有限公司因与被上诉人潘静房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年6月29日，潘静、清远市富城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定清远市富城房地产开发有限公司将位于清远市清城区附城大道33号东城御峰花园三座二梯＊＊层＊＊号商品房出售给潘静，建筑面积为137.56平方米，总房价款为570000元。合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、双方继续履行合同，甲方每逾期一日按乙方已付房款的万分之一支付违约金。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出买卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方继续履行合同，每逾期一日，甲方按乙方已付房款的万分之零点五向乙方支付违约金。合同附件四《合同补充协议》的第2条第4款约定因买受人原因不能获得按揭贷款或不能足额获得按揭贷款的，并经银行或出卖人通知不能按时支付房款的，买受人每逾期一日应按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期达30日的，出卖人有权单方面解除合同，买受人应按总房价的20%向出卖人支付违约金。签订后，原告依约向被告付清房屋总价款570000元。2014年12月1日，潘静认为清远市富城房地产开发有限公司一直未能向其交付符合合同约定条件的房屋，向原审法院提起诉讼要求支付逾期交房违约金。2015年2月27日，原审法院作出（2014）清城法民一初字第1005号民事判决，判决清远市富城房地产开发有限公司向潘静支付违约金（违约金以购房总价款570000元为基数从2013年1月1日起按日万分之一的标准计算至2015年1月31日止）。诉讼中，潘静认为由于清远市富城房地产开发有限公司逾期办证的违约行为造成其损失主要表现为不能完全行使对所购商品房的占有、使用、收益和处分的权利，但未能提供相应依据。另查明，涉案东城御峰花园3座工程于2015年1月22日办理了建设工程竣工验收备案。清远市富城房地产开发有限公司于2015年1月27日向潘静发出《收楼通过书》，通知潘静于2015年1月31日办理收楼手续。涉案房屋于2015年4月3日取得清远市房产登记收件收据，现已核发了房地产权证。原审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点是被告是否存在逾期协助办证的违约行为及所约定的违约金是否应当调高。本案中，潘静已按约定向清远市富城房地产开发有限公司付清购房款，按约定清远市富城房地产开发有限公司应于2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，并于其后90天内即于2013年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。清远市富城房地产开发有限公司抗辩办证期限应从通知潘静收楼之日即2015年1月31日起计算90天，因潘静、清远市富城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时所预期的办证日期是2013年3月31日前，导致潘静收楼迟延是清远市富城房地产开发有限公司此前的逾期交楼违约行为造成的，清远市富城房地产开发有限公司不能因前一违约行为而免除其后逾期办证的违约责任，故对清远市富城房地产开发有限公司的该抗辩原审法院不予采纳。涉案房屋到2015年4月3日才完成了房产登记收件手续，清远市富城房地产开发有限公司迟延履行办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，致使潘静未能在约定期限内领取房地产权属权证，已构成违约。对于潘静主张应按日万分之二的标准计算违约金，虽然合同对于潘静逾期支付购房款有按日万分之五计算违约金的约定，但合同履行过程中原告并未存在按该标准向清远市富城房地产开发有限公司支付过违约金，且诉讼中潘静对其主张的具体损失并未能提供相应的证据予以证实，故对潘静要求调整违约金的主张，原审法院不予支持。清远市富城房地产开发有限公司应按合同约定以购房总价款570000元从2013年4月1日起按日万分之零点五的标准计算违约金至2015年4月3日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年4月28日作出（2015）清城法民一初字第275号民事判决：一、限清远市富城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向潘静支付违约金（违约金以购房总价款570000元为基数从2013年4月1日起按日万分之零点五的标准计算至2015年4月3日止）；二、驳回潘静的其他诉讼请求。本案受理费1963元，由原告潘静负担1473元，清远市富城房地产开发有限公司负担490元。宣判后，清远市富城房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、原审法院认为逾期办理产权登记违约日期从2013年4月2日开始计算（即从2013年1月1日应当交付房屋给原告之日起90天后）是认定事实和适用法律错误的。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》关于办证是这样约定的“上诉人应于交付房屋之日起（即2015年2月1日起）90日内（即2015年5月2日前）协助办妥产权备案登记”，本案中，上诉人于2015年1月25日办理了涉案项目的建设工程竣工验收备案，于2015年1月31日将该房屋交付被上诉人使用，并已于2015年4月3日向产权登记机关办理产权备案登记，产权登记机关也随即出具房地产权属证书，因此上诉人不存在违约行为，无需承担迟延办证的违约责任。二、原审法院认为上诉人不能因前逾期交房的违约行为而免除其后逾期办证的违约责任是错误的。1、我国的违约金制度仍以赔偿损失为主，惩罚性为辅，被上诉人并没有对其主张的具体损失提供相应的证据予以证实，因此法院在裁判时应从适当处罚兼公平原则出发，在发生违约金计算时间重叠时，采用由违约方承担数额较高的计算标准的违约金来适当调整和平衡双方的利益。如此，一方面保护了当事人的合法权益，另一方面也有利于促进房地产行业健康有序地发展。2、逾期交付房屋必然导致逾期办理产权登记，若逾期办理产权登记的违约金按2013年4月2日期开始计算，则逾期交付房屋和逾期办理产权登记两者的违约金计算在时间上发生重叠。如按照一审法院的判决，上诉人在此期间将支付两份违约金，这对上诉人而言是极不公平的，而事实上，上诉人己承担的逾期交房的违约金43377元已经足以弥补被上诉人的经济损失（尽管被上诉人在一审过程中从未就其所遭受的经济损失进行举证）。综上所述，原审法院作出的判决认定事实错误且适用法律不当，请二审法院依法查明事实，纠正一审的错误判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人潘静书面答辩称：1、答辩人已按约定向上诉人付清了房款，按合同约定上诉人应于2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给答辩人，并于其后90天内即于2013年3月31日前完成办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。而本案的房屋到2015年4月3日才完成了房产登记收件手续，上诉人迟延履行办理涉案房屋权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案的义务，致使答辩人未能在约定期限内领取房地产权属证，上诉人己构成了违约。2、对于商品房买卖合同第八条及第十五条中“商品房交付使用”是代表一个时间点，对商品房交付使用的具体时间，存在两种理解，一种是指合同约定的商品房交付使用的时间，另一种是指商品房实际交付使用的时间。答辩人的理解是“合同约定的商品房交付使用的时间”，而上诉人的理解是“商品房实际交付使用的时间”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定：对于格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对于格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中格式合同提供方是上诉人清远市富城房地产开发有限公司，因此对本案合同中“商品房交付使用”的理解应当作出不利于的上诉人的解释，即对于“商品房交付使用”应当作“合同约定的商品房交付使用的时间”的理解。二、原审法院认为上诉人不能因之前的逾期交房违约行为而免除其后逾期办证的违约责任是正确的。逾期交楼和逾期办理房产证是两个不同的违约行为。由于上诉人在本案中同时兼有逾期交楼和逾期办理房产证的这两个违约行为，因此上诉人由于这两个违约行为需要相应同时承担这两个违约责任。上诉人逾期交楼的违约行为，侵犯的是答辩人对所购商品房占有、使用的权益。上诉人逾期办证的违约行为，进而侵犯的是答辩人对所购商品房收益和处分的权利，给答辩人造成对房屋的转让、抵押、入股出资等行为均在法律上存在受限制的障碍和经济损失。所以，上诉人因同时存在逾期交楼和逾期办理房产证这两种不同的违约行为而导致其相应需同时承担这两种违约责任，也因此依法应向答辩人分别支付这两笔违约金。综上所述，答辩人认为清远市清城区人民法院的原判决认定事情清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人是否存在逾期办证的违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订，内容合法，为有效合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出买卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条约定出卖人为买受人办理涉案房屋权属登记的时间商品房交付使用后90日内办理，而涉案房屋交付使用的时间双方均确认为2015年1月31日，根据清远市住房和城乡建设局产权登记出具的《清远市房产登记收件收据》显示，上诉人已于2015年4月3日将涉案房屋办理权属登记需由出买卖人提供的资料报产权登记机关备案，对此，上诉人已在合同约定的90天内完成了涉案房屋的产权备案登记义务，并不存在逾期办证的违约行为，原审法院以上诉人存在逾期办证的违约行为为由，判令上诉人承担违约责任属认定事实不清，本院予以纠正。上诉人认为其不存在违约行为，无需承担违约责任的上诉请求，理由充分，本院予以支持。综上所述，原判认定事实不清，适用法律及实体处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第275号民事判决。二、驳回被上诉人潘静的诉讼请求。一审案件受理费1963元，二审案件受理费3926元，均由被上诉人潘静负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖惠文审 判 员 巢忠文代理审判员 余允添二〇一五年十月二十八日书 记 员 冯敏静 更多数据：