（2015）杭民初字第2107号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-09-07
案件名称
韩忠义与景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭锦后旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩忠义,乌海市景昊物业服务有限责任公司,乌海市景昊房地产开发有限责任公司,内蒙古景昊实业有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国广告法》：第九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书（2015）杭民初字第2107号原告韩忠义，男，1964年2月21日出生，汉族，系农民。委托代理人韩志，男，1986年4月10日出生，汉族，系原告韩忠义儿子。被告乌海市景昊物业服务有限责任公司（以下简称景昊物业公司）。法定代表人王富春，系该公司经理。委托代理人张玉宝，系该公司职工。被告乌海市景昊房地产开发有限责任公司（以下简称景昊房地产公司）。法定代表人王凤英，系该公司经理。委托代理人李雪，系该公司职工。被告内蒙古景昊实业有限责任公司（以下简称景昊实业公司）。法定代表人石景夫，系该公司经理。委托代理人王嘉骅，系该公司职工。原告韩忠义与被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡晶适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩忠义的委托代理人韩志，被告景昊物业公司的委托代理人张玉宝，被告景昊房地产公司的委托代理人李雪，被告景昊实业公司的委托代理人王嘉骅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩忠义诉称，2012年我收到被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司印制的宣传单，宣传单上写明本园区政策是：超五星级专业化管理、3年返租、减免一年物业费，另有被告景昊实业公司的宣传单载明：购买的商铺由景昊.新商汇实行统一三年返租，每年按照房款总额的5%返现。在阅读三被告的宣传单后我于2012年认购了被告景昊房地产公司的商品房，即杭锦后旗站前大道东侧B07－2－25，认购后我与被告景昊物业公司签订了返租合同，约定返租期限为2013年10月16日至2016年10月15日，每年的租金为21064元。之后被告景昊物业公司与我约定第一年的租金用来抵顶我购买该房屋的首付款。从2014年10月16日至2015年10月14日的房租被告未付，后被告物业公司于2014年12月12日向我出具承诺书，承诺在2015年1月10日前付清2014年10月16日至2015年10月14日前半年的房租，后半年的房租于2015年4月15日前付清。之后被告景昊物业公司支付了前半年的租金，剩余后半年的租金经我多次催要一直未能给付。现要求被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司给付返租租金10530元。被告景昊物业公司辩称，我公司愿意承担给付租金的责任，但我公司与被告景昊房地产公司、景昊实业公司共同印制的宣传单是为了更好的经营，是一种经营模式，不存在人格混同的情况。第一年的返租租金抵顶购房款是事实，是因为我公司与景昊房地产公司有内部承包合同对此进行了约定。我公司与被告景昊房地产公司、景昊实业公司是合作关系。被告景昊房地产公司辩称，被告景昊物业公司的陈述属实，我公司不承担给付返租租金的责任，我公司与被告景昊物业公司、景昊实业公司是合作关系，是完全独立的公司，不存在混同。被告景昊实业公司辩称，我公司不承担给付返租租金的责任，返租合同是与被告景昊物业公司签订的，故应由其承担责任。我公司与被告景昊物业公司、被告景昊房地产公司是合作关系，我公司只是土地开发，与被告景昊物业公司没有关联。宣传资料中出现我公司只是一种宣传方式。经审理查明，2012年被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司共同印制宣传材料，对景泰·物流园和景昊·新商汇建材城进行宣传，宣传单中载明景昊·新商汇建材城实行三年返利返租、专业化管理、减免一年物业费等政策，同时三被告在2014年4月1日北方新报周日版上刊登广告，宣传景昊·新商汇实行终身统一招租，对投资者实行3年返租的政策，每年返总房款5%的租金，投资者可贷款购房。同时该报刊中载明“内蒙古景昊实业有限责任公司注册资金5000万元，是一家以能源产业为主导，物流贸易、房地产开发、物业管理为依托的集团化企业，旗下有巴彦淖尔市景昊能源开发有限责任公司、乌海市景昊房地产开发有限责任公司、乌海市景昊建筑安装有限责任公司、乌海市景昊物业服务有限责任公司等多家公司……”。此外，被告景昊实业公司印制宣传材料，对景昊·新商汇进行宣传，并承诺景昊·新商汇建材城对购买商铺客户五大支持，其中第五条返租：购买的商铺由景昊·新商汇实行统一三年返租，每年按照房款总额的5%返现。2012年12月6日，原告韩忠义与被告景昊房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于杭锦后旗站前大道东侧B07-7-25号商铺，价款为421280元。同年9月7日，原告韩忠义与被告景昊物业公司签订《景泰物流园景昊新商汇建材城返租合同》，合同约定原告韩忠义将其购买的景昊·新商汇建材城B07栋25号商铺（销售面积120.48平方米）返租给被告景昊物业公司经营管理。返租期限自2013年10月16日起至2016年10月15日止，返租共三年，每年的返租租金为21064元，返租款按年结算，合同到期后15天内被告景昊物业公司向原告韩忠义一次性支付下一年度返租租金。2013年10月16日至2014年10月15日的返租租金抵顶原告韩忠义向被告景昊房地产公司购买涉案房屋的部分首付款。另查明，2014年12月12日被告景昊房地产公司的职工李雪，代表被告景昊物业公司出具《承诺书》，该承诺书载明乌海市景昊物业服务有限责任公司郑重承诺，保证于2015年1月10日前付清业主2014年10月15日－2015年10月14日房租的一半，剩余一半于2015年4月15日前付清，如有违约业主可以通过法律程序拍卖公司资产，以抵所欠返租租金。出具上述承诺书后，被告景昊物业公司给付原告韩忠义2014年10月16日至2015年10月15日期间的房租10532元，剩余房租一直未付。现原告韩忠义诉至本院，要求被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司共同给付返租租金10530元。上述事实，有当事人陈述、《返租合同》等书证在案佐证，并经庭审审查质证，可予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，被告景昊物业公司租用原告韩忠义的房屋，所形成的租赁关系合法有效，依法应受法律保护。被告景昊物业公司未按照合同约定给付租赁费属违约行为，应承担相应的民事责任。被告景昊实业公司、景昊房地产公司利用报纸的广告栏目和自行印制售房宣传资料等形式，在宣传和介绍景泰·物流园、景昊·新商汇商品房的同时，对商品房进行返租作出了明确、确定、具体的说明和允诺，这一说明和允诺，对购房合同的签订有着重大的影响。根据《中华人民共和国广告法》第九条立法精神，清楚明白的广告许诺，具有不可撤回的形式拘束力。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，商品房销售者在售楼广告中作出许诺以后，一旦购房人与之签订买卖合同交纳合同约定的购房款，购房人即完成了对价和承诺，商品房销售者应当毫无选择地履行广告许诺的义务。虽然返租条款没有订入《商品房买卖合同》中，亦应当视为合同内容；虽然被告景昊实业公司没有直接与原告韩忠义签订《商品房买卖合同》、《返租合同》，亦应当视为合同当事人，故被告景昊房地产公司、景昊实业公司应当与被告景昊物业公司共同履行给付租金的义务。被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司辩称其属合作关系，共同印制宣传单系宣传手段的辩解理由于法无据，本院不予支持。原告韩忠义要求被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司给付租金10530元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告乌海市景昊物业服务有限责任公司、乌海市景昊房地产开发有限责任公司、内蒙古景昊实业有限责任公司于本判决生效后五日内给付原告韩忠义2014年10月16日至2015年10月14日期间的未付租赁费10530元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费64元，因适用简易程序结案减半收取32元，由被告乌海市景昊物业服务有限责任公司、乌海市景昊房地产开发有限责任公司、内蒙古景昊实业有限责任公司承担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 胡 晶二〇一五年十月二十八日书记员 谷沁玲 来自