（2015）锦民终字第00928号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-03
案件名称
上诉人柴艳与被上诉人锦州市凯旋物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案二审判决书
法院
辽宁省锦州市中级人民法院
所属地区
辽宁省锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柴艳,锦州市凯旋物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锦民终字第00928号上诉人（原审被告）柴艳，女，1950年6月21日出生，汉族，退休干部，住锦州市太和区。被上诉人（原审原告）锦州市凯旋物业管理有限责任公司，住所地锦州市太和区合金西里81号。法定代表人富丽，该公司总经理。委托代理人任艳、王加英，辽宁永字律师事务所律师。上诉人柴艳因与被上诉人锦州市凯旋物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太松民初字第00273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柴艳，被上诉人锦州市凯旋物业管理有限责任公司的委托代理人任艳、王加英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称，原告于2008年10月16日与建委小区的建设单位锦州市城乡规划委员会及锦州市财经学校签订了前期物业服务合同，合同中预订由原告为建委小区提供物业服务。原告按合同约定一直为建委小区提供物业服务至今。被告是建委小区业主，从2011年至2014年期间未向原告交纳物业费。物业管理费用是用于整个小区的维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用。被告拖欠物业管理费的行为影响到整个小区其他业主的共同利益，故诉至法院，请求法院判决被告给付物业服务费3756元。原审被告柴艳辩称，物业公司的服务存在诸多问题，多次向物业公司提出以下问题，物业公司都没有答复。1、对讲机没有图像。后来把对讲机给了物业公司，直到一年多之后，才把对讲机还给我，说修不了。一年多没有对讲机，给我的生活带来很大不便。2、楼梯间的安全门门锁不好使，经常有外来人员通过步行梯上楼，因此给生活带来安全隐患。还有，因门锁不上，夜间风大时刮门的声音很大，影响被告休息。3、楼梯间步行梯声控灯不亮，夜间上下楼容易摔倒。4、供暖期间，公共管道漏水，房顶、衣柜、储物柜造成经济损失。原审法院经审理查明，被告柴艳是太和区建委小区4乙1-11号住户业主，其房屋建筑面积130.44平方米。锦州市城乡规划建设委员会和锦州市财经学校作为委托方（甲方）与被委托方（乙方）原告锦州市凯旋物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）于2008年10月16日签订了《物业服务合同》，甲方选聘乙方对凌南东里4号提供物业服务事宜。合同约定了服务内容与质量、物业的经营与管理，并且约定了双方的权利义务。乙方提供如下物业管理服务内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施、设备的运行、维修、养护和管理；物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料的管理。乙方负责以下日常工作：负责小区内房屋的日常维修，建筑结构的维护和修缮，保证维修及时、优质；确保小区内公共设施、设备正常使用，并负责维修、养护；绿化美化区容区貌，为业主创造良好的居住环境；负责小区内公共环境卫生、垃圾清运，保持小区内整洁；严格执行政府收费价格规定，做到收费公平合理；协助配合城管、市政、街道、社区等行政管理部门，加强小区区容区貌、市政设施等综合管理。主动与业主建立良好的信誉，合作关系，搞好小区精神文明建设。小区内公用部位的治安由乙方负责，小区门口有保安24小时值班，并设有小区值班电话，不定时的保安巡逻。对小区住户自用设备、共用设备、共用设施的维修设立维修点，接待住户保修，并建立夜间和节假日值班制度。根据锦州市物价局文件规定，该小区物业费从2012年9月开始按建筑面积每平方米每月由0.5元调整为0.7元收取。被告柴艳自2011年至2014年没有缴纳物业费。共拖欠物业费3861元。原审法院院认为，原告锦州市凯旋物业管理有限责任公司与建设方锦州市城乡规划建设委员会和锦州市财经学校所签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应当予以保护，小区内的业主亦应按此合同履行。原告对凌南东里4号建委小区的所有业主提供了物业管理与服务，该小区业主亦应向原告缴纳相应的物业费。本院确认被告从2011年至2014年共拖欠物业费3861元，故原告的诉求3756元本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：被告柴艳自本判决生效后十日内，给付原告锦州市凯旋物业管理有限责任公司物业管理费3756元。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，邮寄费20元，共计45元，由被告柴艳负担。柴艳不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院判决所依据的《物业服务合同》不合法，我们小区的业主以及建设单位锦州市城乡规划委员会都没有与被上诉人签订物业合同，请求二审法院依法撤销原审判决。被上诉人锦州市凯旋物业管理有限责任公司答辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请二审法院维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实，除物业服务合同外，其它部分属实，本院予以确认。另查明，被上诉人锦州市凯旋物业管理有限责任公司提供的《物业服务合同》中，虽然锦州市城乡规划建设委员会和锦州市财经学校共同作为委托方（甲方），但在合同尾部署名位置，锦州市城乡规划建设委员会并未签字或盖章。以上另查明事实，有被上诉人锦州市凯旋物业管理有限责任公司提供的《物业服务合同》载卷为凭，并经双方当事人当庭质证，可以采信。本院认为，锦州市城乡规划建设委员会和锦州市财经学校共同作为委托方（甲方）与被上诉人锦州市凯旋物业管理有限责任公司订立《物业服务合同》，虽然锦州市城乡规划建设委员会未在合同尾部签字或盖章，但被上诉人已经按照《物业服务合同》对约定位置的小区提供了实际的物业服务，而上诉人柴艳也曾向被上诉人交纳过物业管理费，因此双方的物业服务合同已实际履行，上诉人不能因锦州市城乡规划建设委员会未在合同上签字或盖章的原因而拒绝交纳物业管理费。虽然上诉人主张该小区的物业管理存在对讲机没有图像、安全门门锁不好使、声控灯不亮、公共管道漏水等物业服务不到位的问题，如以上问题属实，上诉人可以通过业主管理委员会或物业行政主管部门督促被上诉人加强管理、或另案告诉等其他方式来解决，不能成为上诉人不交纳物业管理费的充分理由。故原审判决上诉人应向被上诉人交纳物业管理费是正确的。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人柴艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 于开升审 判 员 李长奇代理审判员 张昱凯二〇一五年十月二十八日书 记 员 张采琳 更多数据：搜索“”来源：