（2015）金婺北民初字第391号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-07
案件名称
唐莉兰与唐炜、金华市远畅置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐莉兰,唐炜,金华市远畅置业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十五条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2015）金婺北民初字第391号原告：唐莉兰。被告：唐炜。委托代理人：张兆平，浙江金元律师事务所律师。被告：金华市远畅置业顾问有限公司。法定代表人：陆跃珍。委托代理人：施韶昌。原告唐莉兰诉被告唐炜、金华市远畅置业顾问有限公司（以下简称“远畅公司”）房屋买卖合同纠纷一案。原告于2015年7月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘爱军独任审判，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告唐莉兰，被告唐炜及其委托代理人张兆平，被告远畅公司的委托代理人施韶昌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐莉兰诉称：2014年3月28日，在被告远畅公司的居间下，被告唐炜与其妻童沙沙将位于金华市回溪街566号1幢3107春天国际公寓一套转卖给原告唐莉兰。被告唐炜作为卖方与原告签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定房产总价为人民币71万元；同时约定“卖方应办理好17号车位的续租事宜。若不能续租，买方有权解除该合同。”，并口头约定先由被告唐炜办理好17号车位续租事宜，再办理房屋转卖其他相关交接手续。合同签订当晚，原告即通过中国农业银行卡转帐方式将15000元购房定金转入远畅公司陆跃珍账户上，由被告唐炜向原告出具收款证明，证明收到购房定金15000元，但该笔购房定金由唐炜委托被告远畅公司代为保管。合同签订第二天3月29日，就车位转租事宜，两被告以及第三人童沙沙都通过电话方式通知原告，原告被告知17号车位不能续租，需要一次性向开发商买下车位。当日，原告即通过电话录音形式告知两被告及第三人童沙沙，通知解除该房（地）产买卖合同，被告唐炜及第三人童沙沙当日即表示同意。2014年4月6日下午，原告与被告唐炜、第三人童沙沙就合同解除到被告远畅公司办理定金退还事宜。关于合同已解除，三方当事人都无异议，但因居间费用产生纠纷，导致原告未收到应当返还的购房定金15000元。4月11日，原告通过书面律师函形式向两被告（及第三人童沙沙）再次告知房屋买卖合同解除事宜以及要求定金返还事宜，但被告唐炜及第三人童沙沙在明知的情形下对律师函予以拒收。4月20日中午，原告、被告唐炜再次到被告远畅公司办理合同解除及定金退还事宜，关于17号车位不能续租并且合同已解除，三方当事人都无异议，原告同意签订书面解除合同确认书，但不同意书面签订自己单方向远畅公司全额支付5000元居间费用，不同意用15000元购房定金予以抵销；也不同意签订“一次性处理完毕、双方互不追究违约法律责任”霸王条款。为表明合同已解除，被告唐炜当着原告及被告远畅公司陆跃珍的面撕毁了合同原件，并提出要求原告也撕毁合同原件，原告则表明不同意撕毁合同原件，留作证据之用。4月20日晚，原告收到被告唐炜电话，突然告知原告17号车位可以续租要求原告限期支付房款。但原告要求对租金租期等相关事宜予以明确，并明确告知合同已解除，如重新达成合意的，需要重新签订房屋买卖合同。4月21日早上，原告通过书面短信方式再次向两被告告知房屋买卖合同已解除，如果重新达成合意需要重新签订房屋买卖合同。之后的将近一个月时间内，原告打被告唐炜电话，唐炜不是关机就是不接，双方根本无法再协商车位续租事宜，也没有重新再签订房屋买卖合同，原告只能多次打电话给被告远畅公司陆跃珍，多次表达希望调解解决此事，均遭到拒绝。再之后，原告多次告知被告远畅公司，中间也有两次打被告唐炜电话，要求返还购房定金15000元，均遭到拒绝，至今未果。以上，原告认为，在明确得知17号车位不能续租事由之后，2014年4月20日以前，原告通过口头电话录音、当面告知、书面律师函等方式（4月21日又以书面短信方式）已多次通知到达被告唐炜及被告远畅公司解除了房屋买卖合同，被告唐炜也在4月20日中午已当面撕毁了书面合同原件。合同解除之后，原告无法预知17号车位能否续租的事实，也无等待的义务，原告要求被告唐炜双倍返还购房定金是法定权利。以上，原告与被告唐炜为房屋买卖合同关系，与被告远畅公司是另一独立的居间合同关系，两个法律关系不能混为一谈。被告远畅公司利用代替被告唐炜保管15000元购房定金的便利，单方霸王要求原告书面解除确认支付5000元佣金并用应返还的15000元购房定金予以抵销。以上，如法院支持原告的诉请，也需要被告远畅公司代为履行返还代管的15000元购房定金，故原告直接将远畅公司列为第二被告。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1、判令被告唐炜双倍返还定金共计3万元整（其中1.5万元判令被告金华市远畅置业顾问有限公司与被告唐炜承担连带责任）；2、本案的诉讼费用由两被告承担。被告唐炜辩称：本案中的房屋买卖合同是2014年3月28日签订的，第二天，即3月29日原告就通知解除了（有约定解除条件）。被告一直都同意退还1.5万元定金（由中介保管），但原告与中介机构存在佣金纠纷至今未解决；2、被告没有不同意卖房，车位不能续租是车位所有者的规定，不是被告不同意续租，所以原告要求被告双倍返还定金，没有事实和法律上的理由，该诉请不能支持。被告远畅公司辩称：原告是通过我们公司提供的居间服务，我们提供了几处房源供她参考，最后选中了金华市回溪街566号1幢3107春天国际公寓一套。我公司提供居间服务，应该收取佣金。后因原告和被告唐炜对房屋买卖合同产生纠纷，我方依据房屋买卖合同应由原告承担5000元佣金。但经协商，我方愿意让原告只承担1000元的佣金。在审理过程中，本院依法组织各方当事人举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院分析认证如下：对原告唐莉兰提供的证据：1、原告身份证复印件、被告远畅公司营业照片各一份，证明原告和被告远畅公司的诉讼主体资格；2、《房地产买卖（居间）合同》，证明双方签订合同及约定相关权利义务的事实；3、办理贷款需带资料、收款证明，证明被告远畅公司的陆跃珍亲手写的办理贷款需带资料及被告唐炜收到定金15000元的事实；4、律师函、EMS单据、证人证言、电话短信、电话录音、视频（见光盘）各一份，证明两被告违反合同约定的事实。两被告共同提出质证意见：对证据1、2、3无异议，本院确认其证明力。对证据4的关联性无异议，但对其合法性和真实性部分有异议，该份证据系原告个人单方制作，对于其中不利于原告方的，我方认为是真实，客观有效的。本院认为，对其中的律师函、EMS单据为客观真实的，故予以确认；证人证言上无证人金某的签名，故不予确认；其他视听资料应结合其他证据予以综合分析认定。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人及其诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2014年3月28日，原告唐莉兰与被告唐炜在远畅公司的居间下签订了《房地产买卖（居间）合同》一份，协议约定：卖方转让房地产坐落于金华市回溪街566号1幢3107室，房产证：金房权证婺字第××号，并注明：卖方应办理好17号车位的续租事宜。若不能续租，买方有权解除该合同。房屋转让总价为71万元；本合同签订时，买方向卖方支付合同定金15000元，以上定金于双方交房事项办理完毕当天由居间方直接支付给卖方；买方于过户当天向居间方支付佣金人民币5000元等内容。合同签订后，原告唐莉兰于3月28日晚上通过银行转账将定金15000元支付到被告远畅公司陆跃珍的帐户上，并由被告唐炜向原告出具了收款证明。合同签订后的第二天，即3月29日，被告唐炜告知原告17号车位不能续租，需要一次性向开发商购买车位。当日，原告即打电话通知两被告解除《房地产买卖（居间）合同》，被告唐炜也表示同意。合同解除后，在原告唐莉兰提出返还15000元定金时，因被告远畅公司要求原告支付佣金5000元，并提出在其代为保管的15000元定金中予以扣除，但原告不同意，导致本案纠纷的产生。现原告给付的15000元定金，其中10000元在被告唐炜处，另5000元在被告远畅公司处。另查明，被告唐炜所有的金华市回溪街566号1幢3107室春天国际公寓于2015年3月份出卖，成交价格为67万元（净拿）。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。依据双方签订的《房地产买卖（居间）合同》第一条中的备注内容“卖方应办理好17号车位的续租事宜。若不能续租，买方有权解除该合同。”之约定，可确认该合同为附解除条件的合同。依据以上约定，可确认原告享有单方合同解除权。但经庭审查明，17号车位不能续租系房产开发商的原因所致，被告唐炜对此并无过错。同时，原告已依约行使了合同解除权来维护其合法权益。基于以上事由，本院确认被告唐炜在合同履行中无违约行为，故本案不应适用定金罚则。综上，因《房地产买卖（居间）合同》已解除，而合同的双方当事人均无过错，故被告唐炜应将15000元定金返还给原告。因以上15000元定金中的5000元在被告远畅公司处，故被告唐炜在将定金返还原告时，其应予以配合给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告唐炜应于本判决生效之日起七日内向原告唐莉兰返还合同定金15000元（其中5000元由被告金华市远畅置业顾问有限公司予以配合给付）；二、驳回原告唐莉兰的其他诉讼请求。本案受理费275元（已减半收取，原告已预交），由被告唐炜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 刘爱军二〇一五年十月二十八日代书记员 季飞云 更多数据：搜索“”来源：