（2015）常民终字第109号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-30
案件名称
郑叔平、陶小影与赵建房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第109号上诉人（原审原告）郑叔平。上诉人（原审原告）陶小影。委托代理人郑叔平（陶小影之夫）。被上诉人（原审被告）赵建。委托代理人黄云凤。上诉人郑叔平、陶小影与被上诉人赵建房屋买卖合同纠纷一案，常州市钟楼区人民法院于2014年12月19日作出（2014）钟民初字第1243号民事判决，上诉人郑叔平、陶小影对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：郑叔平、陶小影诉称，其二人通过中介购买赵建住房一套。根据所签协议，2013年8月15日交付房款20万元即办理房屋过户，房款付清后，“即日”交房。其二人于2013年8月15日支付20万元房款时，赵建不同意在收取20万元时办理房屋过户。后双方约定第二次付款日期2013年9月29日，其二人支付了36.4万元（协议房款的92.2%，为国家计税基准房价28.28万元的140%），才办理了房屋过户手续。之后该房屋又被赵建无偿居住6个月。赵建的行为损害了其二人的利益。现诉至法院，请求判令：赵建赔偿20万元的搁置损失1000元；赵建支付房屋租金9000元；赵建承担诉讼费。赵建辩称，双方在履行房款交付、产权过户、交付房屋等合同义务时均是按照合同约定进行的。郑叔平、陶小影的诉求没有事实理由和法律依据。请求驳回郑叔平、陶小影的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年7月14日，郑叔平、陶小影与赵建签订了一份《常州市房屋转让协议》，约定：赵建（甲方）自愿将自己所有的座落于常州市荆川东园9幢丁单元201室的房屋出售给郑叔平、陶小影（乙方），该房屋建筑面积为65.68平方米；房屋成交价格为394000元；甲乙双方签署协议之时，乙方同意支付给甲方定金10000元整，定金可冲抵购房款。在双方到房屋权属登记管理部门办理房屋产权转移登记手续的同时，乙方须支付甲方购房款人民币384000元，2013年8月15日前乙方先支付200000元整给甲方办理过户手续，待甲方交房后乙方再将余款一次性给甲方，收款以收据为凭；双方约定于2013年8月30日之前办理产权转让手续，双方同意待手续办妥、房款付清后，甲方即日将上述房屋正式交付给乙方。2013年9月29日，赵建出具收条一张，载明：今收到荆川东园9-丁-201室房款人民币39.4万，已收到房款人民币叁拾陆万肆仟元正，余款叁万元正在房屋交接时一次性付清。2013年10月8日，荆川东园9幢丁单元201室房屋所有权人变更为郑叔平、陶小影共同共有。2014年3月21日，赵建出具收条一张，载明：收到荆川东园9幢丁单元-201室总房款叁拾玖万肆仟元整（394000元）已全部付清。2014年3月21日，赵建将本案所涉房屋交付给郑叔平、陶小影。原审法院经审理认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。双方签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效。合同签订后，当事人双方应按照合同之约定及时、全面的履行自身的合同义务。履行中双方协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更内容约定不明确的，依法推定为未变更。郑叔平、陶小影作为购房者，应当按照合同约定支付房款。现郑叔平、陶小影主张系因赵建不收取房款故未依合同约定于2013年8月15日前支付20万元房款，并未提交充分证据予以证明，故其主张20万元搁置损失的诉讼请求，不予支持。关于郑叔平、陶小影主张赵建应支付房屋租金的诉讼请求，根据双方签订的协议，双方一致同意待手续办妥、房款付清后，赵建即日将房屋正式交付给郑叔平、陶小影。郑叔平、陶小影付清房款的时间为2014年3月21日，故赵建交付房屋的最后期限为2014年3月21日。因此，在郑叔平、陶小影付清房款之前，赵建有理由不履行交付房屋义务，故郑叔平、陶小影该项主张不具有事实和法律根据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回郑叔平、陶小影的诉讼请求。案件受理费50元，由郑叔平、陶小影负担。上诉人郑叔平、陶小影不服原审判决，2013年8月15日，其二人已准备付款，但赵建改变主意，要付清款后再办过户。由于赵建拒收房款，致使其二人未能在2013年8月15日获得产权，被迫于2013年9月29日支付了36.4万元，才于2013年10月8日取得房屋产权。又由于赵建不能交房，其二人才暂扣3万元。结果赵建拖了半年才通知交房。赵建依法应承担违约的赔偿责任。要求依法改判。被上诉人赵建辩称，签订协议时，郑叔平、陶小影仅交了部分房款，故未过户。直到郑叔平、陶小影付清房款后才过户。请求维持原判。二审中，针对原审判决确认事实部分，郑叔平、陶小影认为：房款实际已准备好，是赵建违约在先才发生此后的事。各方当事人对原审其余查明的事实均无异议，本院依法对原审判决确认事实部分中双方当事人均无异议部分的事实予以确认。二审中，经查阅原审卷宗查明，赵建系2013年7月14日《常州市房屋转让协议》的甲方，郑叔平、陶小影系2013年7月14日《常州市房屋转让协议》的乙方，该协议第三条载明：甲乙双方签署协议之时，乙方同意支付给甲方定金壹万元整……在甲乙双方到房屋权属登记管理部门办理房屋产权转移登记手续的同时，乙方须支付甲方购房款人民币384000元……经甲、乙双方协商并认可，在2013年8月15号前乙方先支付贰拾万元整给甲方，进行过户手续，待甲方交房后乙方再将余款一次性给甲方，收款以收据为凭。该协议第四条载明：甲乙双方约定于2013年8月30日之前办理产权转让手续。双方同意待手续办妥、房款付清后，甲方于即日将上述房屋正式交付给乙方……。本院认为，2013年7月14日《常州市房屋转让协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。2013年7月14日《常州市房屋转让协议》中就款项、房屋交付的约定存在细微的差异，并导致双方理解、履行上的争执，对此双方均存在一定的责任。不过，2013年7月14日《常州市房屋转让协议》中关于“付清房款才交房”的意思表示始终一致、明确，且赵建也确在郑叔平、陶小影付清房款的同日将讼争房屋交付给了郑叔平、陶小影，故赵建不构成违约，自无需承担相应的违约责任。综上，上诉人郑叔平、陶小影的上诉理由不能成立，上诉人郑叔平、陶小影的上诉请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑叔平、陶小影负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 飞代理审判员 刘岳庆代理审判员 张 玺二〇一五年十月二十八日书 记 员 马筱艳 关注公众号“”