（2015）巴民一终字第699号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-24
案件名称
董书科与张雪峰、张维宗买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董书科,张雪峰,张维宗
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民一终字第699号上诉人（原审原告）董书科，男，汉族，现无职业。委托代理人董文杰，女，汉族，个体户。委托代理人郭毅，大法扬律师事务所磴口分所律师。被上诉人（原审被告）张雪峰，男，汉族，个体户。被上诉人（原审被告）张维宗，男，汉族，一干局退休干部。二被上诉人的委托代理人高永忠，内蒙古扬阳律师事务所律师。上诉人董书科为与被上诉人张雪峰、张维宗买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区磴口县人民法院（2014）磴民初字第2号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年9月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人董书科及其委托代理人董文杰、郭毅，被上诉人张雪峰及其委托代理人高永忠（亦是张维宗的委托代理人）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。经一审审理查明：董书科与张雪峰对购买“建材市场综合楼”中的部分楼房达成口头协议，2006年3月董书科将建材市场综合楼的部分房屋1-3层交付张雪峰，张雪峰对房屋进行了装修，并以张维宗的名义开办了漫天红浴都。后董书科将张雪峰、张维宗起诉至磴口法院，要求解除房屋买卖关系，返还房屋。2010年1月11日，磴口县房管局向董书科颁发了“蒙房权证磴口县字第1040210000**号”《房屋所有权证书》。2010年11月20日，磴口县人民法院（2010）磴民二初字第172号《民事判决书》以张雪峰支付购房款952465.5元，只占房屋总价款的46.53%，未达到房屋总价款的50%为由，判决解除双方的房屋买卖协议。张雪峰、张维宗不服一审判决，提出上诉，2011年12月7日，巴市中院（2011）巴民一终字第76号《民事判决书》判决驳回上诉，维持原判。张雪峰、张维宗不服终审判决提出再审申请，2012年12月15日内蒙高院（2012）内蒙字第592号《民事裁定书》驳回张雪峰、张维宗再审申请。2012年4月28日磴口法院将双方争议房屋执行收回交付董书科。2012年董书科将张雪峰、张维宗起诉至法院，要求解除房屋租赁关系、返还房屋、支付房屋租赁费用，2014年1月16日因中院在董书科与张雪峰之间关于租赁合同纠纷一案的（2008）磴民二初字第122号案件上诉审理过程中，认为应当先解决房屋买卖关系，故董书科申请撤诉，经磴口法院（2012）磴商初字第36号《民事裁定书》裁定准予撤诉。2013年6月8日，张雪峰、张维宗将董书科起诉至法院，要求董书科返还购房款952465.5元及利息，（2013）磴巡初字第96号民事判决书判决董书科返还张雪峰、张维宗购房款952465.5元，并从2011年12月7日起按同期银行贷款利率承担利息至还清欠款之日止。2014年2月13日董书科又将张雪峰、张维宗起诉至法院，要求张雪峰、张维宗支付经济损失1429403元，并由张雪峰、张维宗承担本案的诉讼费用。另查明：2009年12月13日，经巴市禹阳司法鉴定中心鉴定，磴口县漫天红浴都房屋2006年4月1日至2009年3月27日租赁费总价款为772390元，由董书科支付鉴定费用5000元，测绘费5000元。2012年10月23日，经巴市价格认证中心鉴定，磴口县漫天红浴都房屋2009年3月28日至2012年4月18日租赁费为856200元由董书科支付鉴定费15000元；后经内蒙价格认证中心复核鉴定2009年3月28日至2010年11月20日租赁费为311373元，2010年11月21日至2012年4月18日租赁费为314533元，合计652906元，由张雪峰、张维宗支付鉴定费10000元。原审法院认为：合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，故对董书科要求张雪峰、张维宗赔偿经济损失的合理部分应予支持，从实际造成损失之日起计算至房屋实际收回之日止。因双方对实际交付房屋的准确日期无法确定，故应从2006年4月1日起计算至2012年4月28日实际交付房屋止。2006年4月1日起至2009年3月27日租赁费总计772390元，2009年3月28日至2010年11月20日租赁费为311373元。2010年11月21日至2012年4月18日的租赁费为314533元。2012年4月19日至2012年4月28日的租赁费虽无鉴定结论为依据，但可依据内发改价认（2013）复字4号复核裁定结论书，按2010年11月21日至2012年4月18日租赁费计算，即日租金为（314533元÷515天）610.74元，4月19日至4月28日的租金费应为6107.4元。张雪峰、张维宗给付董书科的购房款占房屋总价款的46.53%实际占有使用了全部房屋，故应对其未付房款的部分，支付房屋租赁损失、即承担房屋买卖合同解除前房屋租赁损失的53.47%，房屋买卖合同解除后全部房屋租赁损失。2006年4月1日至2009年3月27日房屋租赁费为772390元，2009年3月28日至2010年11月20日租赁费为311373元、2010年11月21日至2011年12月7日租赁费为（314533元÷515天×382天）233304元。张雪峰、张维宗应承担以上房屋租赁收益损失的53.47%。即（772390＋311373＋233304）×53.47%=704235.72元。2011年12月8日至2012年4月28日，共计143天，租赁收益损失为（314533元÷515天×143天）87336.35元。以上两项房屋租赁收益损失合计为791572.07元。关于鉴定费，董书科所举票号为0036707的司法鉴定费5000元及票号为0015456的测绘费5000元，系巴市禹阳司会鉴（2009）第009号房屋租赁费司法鉴定费用及2009016号巴彦淖尔哼信房屋面积测绘公司测绘报告的测绘费用，系涉案房屋面积测绘和部分时段房屋租赁费用的鉴定费用，依法应当由张雪峰、张维宗承担。其余鉴定费用因已调整或鉴定结论被复核推翻，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定判决：一、被告张雪峰、张维宗赔偿原告董书科房屋租赁收益损失791572.07元，承担鉴定费5000元、测绘费5000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17664元，由被告张雪峰、张维宗承担10000元，由原告董书科承担7664元。上诉人董书科不服上述判决向本院上诉称：一、一审判决对张雪峰、张维宗租金收益损失的计算方法及数额错误。在计算被上诉人应承担上诉人房屋租金损失时，对2006年4月1日至2011年12月7日期间按张雪峰、张维宗付材料款占房款比例让张雪峰、张维宗承担部分房屋租金损失违反法律规定。因为张雪峰、张维宗累计以材料、现金支付上诉人的数额是双方在2008年11月14日上诉提起诉讼后，双方对账确认为952465.50元，期间房屋经鉴定价值为2047001元，张雪峰、张维宗材料款占总房款46.53%，未付部分占53.47%。但该款项张雪峰、张维宗已经通过诉讼主张返还，现在执行程序中。因此张雪峰、张维宗返还上诉人的房屋中，已经不存在张雪峰、张维宗已支付的款项，所占的46.53%比例已经不存在，因此张雪峰、张维宗造成的房屋租金收益损失的计算原则应当是计算全部损失，并非按实际出资比例承担损失。二、一审判决未支持租金收益损失的相应利息损失无依据。一审法院未支持上诉人的该诉讼请求，但未叙明不予支持的理由和依据。依据《合同法》第97、113条规定，合同解除后的损失赔偿应当相当于因违约所造成的全部损失，包括合同履行后可以获取的利益。请求二审判决给付全部房屋租金收益损失1404403.30元及从2012年4月28日返还房屋之日起至张雪峰、张维宗实际赔偿房屋收益损失之日止，按同期银行贷款利率计算的利息。被上诉人张雪峰、张维宗答辩称：原审认定事实不清，证据不足。本案所涉房屋经法院判决解除合同，故在没有解除合同之前仍然是房屋买卖合同关系，董书科只能主张2011年12月7日至2012年4月28日的损失。如果董书科的租金损失从2006年开始计算，那我们的房款利息损失从解除合同计算不公平。且该损失是参照租赁损失计算的，不能赔偿租赁损失后再计算利息损失，该请求无事实与法律依据。董书科的测绘费、鉴定费已主张过，不应再行判决，请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明的事实与原审认定一致，本院应予确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，董书科与张雪峰、张维宗的《房屋买卖合同》已被法院判决解除并判决返还张雪峰、张维宗已付房款，故张雪峰、张维宗占用董书科房屋期间给董书科造成的经济损失亦应当承担赔偿责任。张雪峰、张维宗给付董书科的购房款占房屋总价款的46.53%即实际占有使用了全部房屋，原审对张雪峰、张维宗未付房款的部分53.47%已判决张雪峰、张维宗赔偿房屋租赁损失。现董书科上诉提出张雪峰、张维宗造成的房屋租金收益损失的计算原则应当是计算全部损失，并非按实际出资比例承担损失。经审查，张雪峰、张维宗已给付董书科46.53%的购房款，按照公平原则，张雪峰、张维宗在已支付46.53%对价的情况下，占有使用所购房屋的46.53%部分应不再承担租赁损失。故董书科在已收取并占有、使用46.53%的购房款情况下，再要求张雪峰、张维宗承担租赁损失应不予支持。关于董书科请求的利息问题。买卖合同解除后，2013年6月8日，张雪峰、张维宗将董书科起诉至法院，要求董书科返还购房款952465.5元及利息，一审法院以（2013）磴巡初字第96号民事判决书判决董书科返还张雪峰、张维宗购房款952465.5元，并从2011年12月7日起按同期银行贷款利率承担利息至还清欠款之日止。本案董书科要求张雪峰、张维宗参照房屋租金计算标准赔偿损失并从2012年4月28日起按同期银行贷款利率承担利息。经审查，买卖合同解除后，张雪峰、张维宗即应给董书科赔偿租赁损失，根据公平原则，张雪峰、张维宗亦应承担租赁损失的利息，董书科要求从2012年4月28日交房之日计算利息，应予支持，但应判决至本判决确定的给付之日止。综上，上诉人的上诉合理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：一、撤销内蒙古自治区磴口县人民法院（2014）磴民初字第2号民事判决；二、被上诉人张雪峰、张维宗于本判决生效后十五日内赔偿上诉人董书科房屋租赁收益损失791572.07元及利息（从2012年4月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按同期银行贷款利率计算），并承担鉴定费5000元、测绘费5000元；三、驳回上诉人董书科的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费35328元，由上诉人董书科负担15897.6元，由被上诉人张雪峰、张维宗负担19430.4元，。本判决为终审判决。审判员 毛爱萍审判员 罗一民审判员 付桂梅二〇一五年十月二十八日书记员 金文洋 关注公众号“”