（2015）滁民一终字第01337号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-21
案件名称
华启虎、鲍传凤与滁州国金实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第01337号上诉人（原审原告）：华启虎，男，1974年10月2日出生，汉族，芮特科技有限公司职工，户籍地安徽省明光市，经常居住地上海市浦东新区，系鲍传凤丈夫。上诉人（原审原告）：鲍传凤，女，1978年3月7日出生，汉族，无业，户籍地江苏省姜堰市，经常居住地上海市浦东新区，系华启虎妻子。上述两上诉人共同委托代理人：顾书圣，泰州市姜堰区顾高法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：滁州国金实业有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码56639541-9。法定代表人：金伟文，该公司董事长。委托代理人：丁德恒，安徽其力律师事务所律师。上诉人华启虎、鲍传凤因与被上诉人滁州国金实业有限公司（以下简称国金公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年7月6日作出的（2015）南民一初字第00363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人华启虎、鲍传凤及其共同委托代理人顾书圣，被上诉人国金公司的委托代理人丁德恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年4月25日，华启虎、鲍传凤与国金公司签订了壹份《商品房预售合同》，国金公司将其开发建设的位于滁州市中都大道1661号商铺F区112室以482651元出售给华启虎与鲍传凤，约定房屋交付必须通过竣工验收备案，国金公司于2013年10月1日前将该房屋交付给华启虎、鲍传凤，国金公司如未按期交付房屋，应按华启虎、鲍传凤已付房款的日万分之三向华启虎、鲍传凤支付违约金，如国金公司逾期超过180天交房，华启虎、鲍传凤有权单方解除合同，合同的补充条款第三条约定：“为培育市场，客户承诺自愿放弃前三年商铺租赁收益，我公司按公布价格一次性给予7.6折优惠让利。”“客户应同意我司指定的世贸经营管理公司进行商业管理，并签订《委托经营管理合同》，世贸经营管理公司在不影响客户商铺证载面积的前提下，有权根据经营管理业态的需要对商铺进行合并使用并进行改造、装饰，由此产生的费用由管理公司承担”。华启虎、鲍传凤支付首付款242671元，余款240000元华启虎、鲍传凤采取商业贷款方式付清。华启虎、鲍传凤与国金公司签订《商品房预售合同》的同日，华启虎、鲍传凤作为乙方与作为甲方的滁州世贸广场经营管理有限公司（以下简称世贸经营管理公司）签订了壹份《商铺委托经营管理合同》，合同约定乙方将其购买的位于滁州市中都大道1661号商铺F区112室委托甲方经营，期限20年自2013年10月1日起至2033年9月30日止。甲方确认乙方的具体委托经营权限为：1、拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、转租权、收益权和管理权；2、代理乙方出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜；3、向承租方收取该商铺的租金。2013年10月1日，国金公司与世贸经营管理公司签订壹份商铺交接确认书，国金公司将涉案房屋移交给世贸经营管理公司，2013年12月31日涉案房屋所属的工程竣工验收备案。原审法院认为：华启虎、鲍传凤与国金公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在《商品房预售合同》中虽约定国金公司于2013年10月1日前交房，但双方又在滁州世界贸易广场（家居中心）《商铺委托经营管理合同》中约定华启虎、鲍传凤购买的房屋自2013年10月1日由世贸经营管理公司受托经营20年。2013年10月1日，该房屋实际已由国金公司转交给世贸经营管理公司经营使用，故诉争房屋视为华启虎、鲍传凤与国金公司双方按期交付。华启虎、鲍传凤以国金公司逾期未交付房屋要求解除双方的《商品房预售合同》并要求国金公司退还购房款及利息，不予支持，华启虎、鲍传凤要求国金公司支付赔偿金无事实与法律依据，亦不予支持，华启虎、鲍传凤要求国金公司赔偿已支付的契税、印花税、房地产权属登记费、抵押住房保险费22949元无事实与法律依据，不予支持，华启虎、鲍传凤要求国金公司赔偿华启虎、鲍传凤已支付的代理费280元无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回华启虎、鲍传凤的诉讼请求。案件受理费9277元，由华启虎、鲍传凤负担。华启虎、鲍传凤上诉称：1、一审认定国金公司于2013年10月1日将案涉房屋交由世贸经营管理公司经营使用视为国金公司向华启虎、鲍传凤按期交付房屋无事实和法律依据；2、国金公司向世贸经营管理公司交付房屋无合同依据，国金公司的交付行为事后亦未经华启虎、鲍传凤的确认。请求：撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2015）南民一初字第00363号民事判决，依法改判支持华启虎、鲍传凤一审诉讼请求。国金公司答辩称：1、华启虎、鲍传凤购买的商铺已经交付，依据签订的《商铺委托经营管理合同》，案涉房屋必须交付给世贸经营管理公司，而不是直接交付给华启虎、鲍传凤；2、国金公司所出售的房屋全部是交付给管理公司运营，虽然未在合同上明确约定，但华启虎、鲍传凤对此是知晓的；3、双方《商品房预售合同》的合同目的已实现，故国金公司并未违约，且华启虎、鲍传凤亦不存在任何损失，既然是已经交付就不存在再次通知华启虎、鲍传凤办理交付的问题。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。二审中双方所举证据同一审，质证意见同一审，本院认证意见亦同一审一致。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉《商品房预售合同》是否应予解除，若解除则华启虎、鲍传凤主张返还购房款、支付购房款利息、支付赔偿金、赔偿契税、赔偿房地产权属登记费、赔偿印花税、赔偿抵押住房保险费、赔偿代理费的诉讼请求能否成立。本院认为，双方签订的《商品房预售合同》符合法律规定，与法不悖，应为合法有效，双方当事人均应依据合同约定履行各自合同义务。华启虎、鲍传凤认为双方合同合法有效，但主张国金公司存在逾期交房的违约行为，请求解除双方之间的《商品房预售合同》。根据本案查明的案件事实，案涉房屋虽于2013年12月31日符合交付条件，但国金公司在2013年10月1日就将案涉房屋交付给世贸经营管理公司经营使用。结合华启虎、鲍传凤与国金公司签订的《商品房预售合同》中补充条款第三条第2点“客户应同意我司指定的世贸经营管理公司进行商业管理，并签订《委托经营管理合同》”及华启虎、鲍传凤与世贸经营管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》可知，华启虎、鲍传凤对其购买的商铺用于委托经营是明知且予以认可的。国金公司于2013年10月1日将案涉房屋直接交付给世贸经营管理公司进行商业运营并开始计算租期，应视为案涉房屋已交付，且华启虎、鲍传凤并未举证国金公司该交付行为给其造成损失。故国金公司直接将案涉房屋交付给世贸经营管理公司进行商业运营虽在交房程序上存在一定瑕疵，但尚未达到使华启虎、鲍传凤购买案涉房屋合同之目的不能实现之程度，故对华启虎、鲍传凤要求解除其与国金公司之间的《商品房预售合同》的诉讼请求不予支持。因双方合同不符合解除条件，故华启虎、鲍传凤基于解除合同的诉讼请求而主张返还购房款、支付购房款利息、支付赔偿金、赔偿契税、赔偿房地产权属登记费、赔偿印花税、赔偿抵押住房保险费、赔偿代理费的诉讼请求均不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。华启虎、鲍传凤的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9277元，由上诉人华启虎、鲍传凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬代理审判员 付广永代理审判员 郭东武二〇一五年十月二十八日书 记 员 杜元亨附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：