（2015）沪一中民二（民）终字第2437号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-26
案件名称
上海同畅餐饮有限公司诉上海莘盛发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2437号上诉人（原审被告）上海同畅餐饮有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。被上诉人（原审原告）上海莘盛发展有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。被上诉人（原审被告）张绪国。上诉人上海同畅餐饮有限公司（以下简称同畅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2009年2月6日，上海莘盛发展有限公司（以下简称莘盛公司）（出租方，签约甲方）与同畅公司（承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于本市闵行区都市路＊＊＊号“＊＊＊＊商城”地上4层4F24号的商铺（以下简称系争房屋）出租给乙方，暂定建筑面积为364平方米，乙方应当在租赁物业从事以＊＊美食园为品牌的商业经营，租赁期为5年。乙方应当支付履约押金人民币（下同）121，182元。物业管理费为每月21，840元。乙方应当每月支付500元抵用券给甲方为广告推广费。各期固定租金及物业管理费、广告费应当在当月的前5日内支付。合同还约定，乙方延迟支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、物业管理费、押金、水、电、燃气、空调使用费以及其他款项的，甲方应书面予以催告，乙方接到书面催告后5个工作日内仍不支付的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付相当于三个月的租金额作为违约金。除双方当事人协议解约及法定解约事项外，发生如下事项，合同相对方有权单方解除本合同：1、经甲方催告后，在30日内，乙方仍不履行本合同约定的各款项的支付义务的，或拖延支付期限超过60日，甲方有权以书面通知方式解除本合同……。合同还对其他内容作了约定。合同签订后，莘盛公司向同畅公司交付系争商铺由同畅公司经营使用。2009年9月1日，莘盛公司（签约甲方）与同畅公司（签约乙方）系争商铺的租赁签订《补充协议书》，约定双方同意变更《房屋租赁合同》中的租赁期限，将原定的租赁期延长到2014年12月31日。2010年1月1日至2014年12月31日的租金按照如下约定执行：……（4）2014年1月1日至2014年12月31日，按《房屋租赁合同》约定的55，358元／月或营业额的12%两者取高支付；（5）租赁期内其他费用仍按《房屋租赁合同》约定执行。2014年6月13日，莘盛公司向同畅公司发出《解约函》，上载因同畅公司未按约支付应付款项，经多次催告无果，已构成违约，故莘盛公司书面通知其解除合同。同时还载明，同畅公司应在该函件送达后的七日内办理搬离工作及手续。同畅公司于次日收到。后莘盛公司因同畅公司拖欠租赁、物业管理费、推广费及水电费等未支付，遂以诉称之事由向法院提起诉讼，请求判令：1、同畅公司向莘盛公司支付租金260，182.60元、物业管理费102，648元、水电费8，628.22元、推广费5，000元及逾期利息20，153.88元（逾期利息计算至2014年7月31日）；2、张绪国对上述债务承担连带清偿责任。另查明，系争商铺租赁合同履行期间，同畅公司的法定代表人、股东为张绪国。2015年1月，同畅公司的法定代表人、股东变更为案外人＊＊＊。原审认为，莘盛公司与同畅公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》与《补充协议书》的约定，各期固定租金及物业管理费、广告费等应当在当月的前5日内支付。然根据本案查明的事实，同畅公司至今未按约支付自2014年2月1日起至同年6月21日的租金、物业管理费，其行为存在违约。故莘盛公司主张该段期间内的租金（即55，358元／每月＊4个月＋55，358元／30天＊21天=260，182.60元）及物业管理费（即21，840元／每月＊4个月＋21，840元／30天＊21天=102，648元），于法有据，法院予以支持。关于同畅公司的抗辩意见，即对于其欠付租金及物业管理费的截止时间，应计算至2014年6月14日（即其收到莘盛公司的解约函之日），而非2014年6月21日，法院认为，因同畅公司未能举证证明其在莘盛公司解约函所限定的期限内向莘盛公司适当地、完整地返还系争商铺，故莘盛公司所主张的全部期间内的租金及物业管理费均应由同畅公司承担。因同畅公司拖欠支付上述各项费用，莘盛公司根据房屋租赁合同的约定，以上述实际拖欠的租金及物业管理费为本金，按照合同约定的计息标准主张违约金（合计20，153.88元）的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。同畅公司抗辩，计算违约金的本金中应扣除保证金和装修押金及违约金的计算标准过高的意见，均于法无据，法院不能认同。关于莘盛公司主张的最近10个月的推广费（合计5，000元），莘盛公司的主张具有合同依据，法院予以支持，同畅公司辩称其已支付上述推广费用未有证据予以佐证，法院不能认可。关于莘盛公司主张的水电费，因莘盛公司仅向法院提供了其单方制作同畅公司拖欠上述费用的清单，而未能向法院提供能够足以证实同畅公司拖欠上述费用的相关依据，法院难以支持。但莘盛公司具备上述证据后可以另行起诉。关于莘盛公司要求张绪国对同畅公司的债务承担连带责任的诉讼请求，法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，莘盛公司与同畅公司的租赁关系存续期间，张绪国系同畅公司的唯一股东，本案中其又未能向法院证明公司财产独立于其个人财产，故其应当对同畅公司的债务承担连带清偿责任。故莘盛公司要求张绪国对同畅公司的前述债务承担连带责任的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于同畅公司所称要求莘盛公司返还设备、租赁保证金及装修押金，因本案系处理双方在租赁期内欠付租金、物业管理费、水电费、推广费、违约金等费用的支付问题，故上述设备的返还、租赁保证金及装修押金的返还等，不宜于本案中处理，若双方就此产生争议，同畅公司可另行起诉。张绪国经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一五年四月二十二日作出判决：一、上海同畅餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向上海莘盛发展有限公司支付自2014年2月1日起至2014年6月21日止的租金人民币260，182.60元；二、上海同畅餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向上海莘盛发展有限公司支付自2014年2月1日起至2014年6月21日止的物业管理费人民币102，648元；三、上海同畅餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向上海莘盛发展有限公司支付逾期支付租金、物业管理费的违约金人民币20，153.88元；四、上海同畅餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向上海莘盛发展有限公司支付推广费损失人民币5，000元；五、张绪国就上海同畅餐饮有限公司承担的上述第一项至第四项判决主文所确定的债务向上海莘盛发展有限公司承担连带清偿责任；六、驳回上海莘盛发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7，249.19元，由上海同畅餐饮有限公司、张绪国共同负担。判决后，同畅公司不服，上诉于本院，诉称：莘盛公司于2014年6月14日断水、断电，双方的合同应于当日解除，所有费用应当支付至此日为止。原审未明确解除日期，也未将租赁保证金、装修押金在本案中一同处理增加当事人诉累。合同约定的违约金约定过高，要求法院予以调整。同畅公司的股东已由张绪国变更为＊＊＊，原审要求张绪国承担连带责任，没有法律依据。综上，要求二审法院撤销原判第一、二、三、五项，改判同畅公司支付2014年2月1日至6月14日止的租金、物业管理费。被上诉人莘盛公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审被告张绪国未答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。莘盛公司与同畅公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》约定，同畅公司应当在当月的前5日内支付租金、物业费等。根据本案查明的事实，同畅公司至今未支付2014年2月1日至6月21日的租赁费用，其行为确属违约。另，同畅公司未提供证据证明其于2014年6月14日与莘盛公司办理了房屋交接手续，返还了租赁房屋，因此其主张以2014年6月14日为租赁费用截止日期，没有事实依据，本院不予采信。原审对同畅公司欠付的相关租赁费用计算正确，本院予以维持。关于违约金计算标准，同畅公司主张违约金过高，但未提供相应的事实依据，本院无法采信。对于租赁保证金及装修押金属租赁合同项下债权，同畅公司仅以抗辩的方式要求在本案中一并处理，违反法律规定，本院不予支持，其可通过诉讼另案主张。关于张绪国承担连带清偿责任的判决，同畅公司主张其股东现已变更，张绪国不应承担责任。本院认为，根据本案查明的事实，同畅公司股东变更的事实发生在一审审理过程中，于本案债务之履行及承担并无法律上的关联性，因此莘盛公司确认张绪国作为本案的被告并无不当，且在一审判决后张绪国未提出上诉，对承担连带清偿责任并无异议，同畅公司的该项主张亦不属于其诉讼权利范围，本院不予支持。综上所述，上诉人同畅公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，249.19元，由上诉人上海同畅餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年十月二十八日书 记 员 李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”