（2015）合民二终字第00818号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2015-11-23

案件名称

安徽省九珑物业服务有限公司与刘宝仙物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民二终字第00818号上诉人（原审被告）：刘宝仙。被上诉人（原审原告）：安徽省九珑物业服务有限公司。法定代表人：鲍丽，总经理。委托代理人：袁建，安徽事茂律师事务所律师。委托代理人：胡志苗。上诉人刘宝仙因与被上诉人安徽省九珑物业服务有限公司（以下简称九珑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民二初字第00612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：安徽华阳置业有限公司（甲方）与九珑物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，九珑物业公司受安徽华阳置业有限公司委托，对九珑湾花园小区提供前期物业管理服务，合同期限自业主入伙之日起至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等进行了约定。其中对服务费用以及收取方式，合同第三章第五条主要约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，电梯住宅房屋部分物业服务费1.2元／月／m2；甲方或业主应于每年上半年的第一个月和下半年的第一个月之10日前即每年的1月10日和7月10日前交付上半年和下半年的物业服务费。出租物业的，仍由出租房交纳；转让物业时，须交清转让之前的物业管理费。甲方或业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交纳物业服务费的千分之三交纳违约金。小区水、电等公用能耗，按实分摊，另行收费（由于电梯直达地下车库，一层住户如有适用地下车库但不限于购买，租赁或临时占用地下车库等，则按照本条标准支付电梯公摊费用）。对于违约责任约定乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主退还未达标部分的服务费用。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按月向乙方支付违约金。期间，刘宝仙对安徽华阳置业有限公司与九珑物业公司签订《前期物业服务合同》予以确认。刘宝仙系九珑湾小区4栋405室业主，该房屋建筑面积105.62m2，房屋类型为住宅。2012年3月18日签署九珑湾住宅收楼书。合同签订后，九珑物业公司依约在该小区从事物业服务工作，刘宝仙自2012年5月1日起未再交纳物业服务费。期间，九珑物业公司曾发律师函及登报催收物业服务费。原审法院另查明：刘宝仙陈述其户存在客厅窗户胶不平，外墙窗户、阳台窗户不平。2011年8月28日经物价部门备案核准九珑湾花园小区高层住宅物业费为1.20元／月／m2；2012年11月30日经物价部门核准九珑湾花园小区有电梯住宅综合服务费按“一费制”每平方米1.4元收取住宅综合服务费。原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，九珑物业公司进驻九珑湾小区提供前期物业管理服务是基于其与建设单位安徽华阳置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括被告刘宝仙在内的全体业主具有约束力，刘宝仙应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。合同履行期间，九珑物业公司依约为包括刘宝仙在内的小区业主提供了物业管理服务，因此根据合同约定和法律的规定，九珑物业公司有权向刘宝仙收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。刘宝仙作为业主，在接受和享有了九珑物业公司提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，刘宝仙未向九珑物业公司交纳自2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费合计为4583.91元，已经违反了合同第五条的相关约定；同时国务院《物业管理条例》第七条第（五）项规定业主的义务就有“按时交纳物业服务费用”，刘宝仙在九珑物业公司物业服务期间以及在九珑物业公司以律师函等方式催缴下，均对物业服务费用分文未付，违反了合同约定和法律的规定。对于九珑物业公司主张的公共能耗费用480.57元，鉴于合同约定小区水、电等公用能耗，按实分摊，另行收费，因九珑物业公司就此向收费未能在物价部门备案或取得相关收费许可，也未提供张榜公布的依据，且提供的相关缴费凭据的户名亦非九珑物业公司，故原审法院对此该项诉讼请求，不予支持。对于九珑物业公司主张的逾期付款违约金请求，原审法院认为：本案中，对于物业费的具体缴费时间，《前期物业服务合同》有明确约定，九珑物业公司对具体违约标准计算方式由合同约定的日3‰，自愿予以调整为1.5‰计算，但原审法院认为根据物业服务合同的特点，其法律关系不等同于民间借贷，因此九珑物业公司主张违约金计算标准，其请求不妥，根据公平和诚信原则，考虑到刘宝仙因违约所给九珑物业公司造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，决定对九珑物业公司提出的违约金数额予以核减，具体可按中国人民银行同期同类贷款利率标准计取。刘宝仙陈述存在客厅窗户胶不平，外墙窗户、阳台窗户不平，可在确定责任方后，向责任方依法主张权利。综上，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘宝仙于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省九珑物业服务有限公司物业管理费计4583.91元以及违约金（违约金分段计算为：以887.21为基数自2012年7月11日起算，以1035.08元为基数自2013年1月11日起算，以887.21元为基数自2013年7月11日起算，以887.21元为基数自2014年1月11日起算，以887.21元为基数自2014年7月11日起算，均计算至本判决确定给付日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告安徽省九珑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘宝仙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘宝仙负担。刘宝仙上诉称：一、物业服务有瑕疵，按甲级标准收费名不副实。（一）物业管理服务人员数量和标准不符合《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》（以下简称《标准》）要求。现有服务人员20人不到，且中老年居多、青壮年偏少。（二）日常管理和服务不到位。申报维修不巡查、不回访；公开征集业主意见不落实；不按规范要求向业主公示服务合同履行情况；电梯、雨篷等公共设施及时清理保洁不到位；上诉人所居住的该楼一层现全为物管用房，不符合原规划规定，属于擅自改变房屋用途，更为严重的是物管用房的食堂油烟、保安集体宿舍汗臭味长年混杂污染，令人掩鼻难受，严重影响了居住环境。地下车库电瓶车无人看管，导致电瓶车频频被盗；能照明的楼道灯不到一半，灯泡坏了长时间得不到更换；公共池塘内外杂物经常不清除，景观水面时常不补给，花草修剪、补植也不正常。凡此种种，物业没有按照甲级服务标准提供相应的服务。二、九珑物业公司只提供了前期物业合同，该合同约定1.2元每平方，后来变为一费制1.4元每平方，无相关业主知悉此价格由来的证据。关于一费制1.4元每平方问题，其一是被上诉人当初单方面实行一费制时业主委员会尚未成立，而其未书面征求全体业主意见，更未根据业主意见予以修改和公示；其二是业委会2014年成立后，在未召开业主大会的情况下，被上诉人与业委会私下续签了所谓一费制服务合同，事后也未予任何公示，这严重违反了程序合法和公平公正公开原则。以上种种，说明小区物业服务存在重大缺陷。请求法院调查清楚。三、《价格服务登记证》领取前的一年零三个月单方所收取的物业费无合法依据。《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十六条规定“物业管理服务收费实行明码标价制度。物业管理企业收费前，应将服务内容、服务标准、收费标准等在管辖区域内显著位置进行公示，并按规定申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费……无证收费的，业主可以拒付”。《物业服务收费管理若干政策解答》第15条规定“物业服务企业在实施《办法》中应该做好哪些工作？答：……三是严格《服务价格登记证》制度，物业服务企业必须按规定及时办理《服务价格登记证》，不得无证收费”。2011年10月31日-2012年12月31日在无《价格服务登记证》合法依据的情况下，物业就收取单方面所定的物业费，显然违反上述文件规定。四、房屋部分使用功能自物业受理后一直未修好。上诉人房屋阳台顶棚不平整、所有空调穿墙套管均末按规定安装、阳台栏杆扶手和飘窗内外多处脱胶等问题（详见﹤﹤“九珑湾”住宅房屋交付验收清单﹥﹥），自房屋交付验收时就曾多次向物业报修，维修人员上门敷衍了事，一直未修好，物业也未落实回访制度。上述问题均为前期物业合同和住宅质量保证书所明确的委托物业维修的条款。综上所述，被上诉人没有严格执行甲级服务标准，管理和服务已经严重打折，上诉人恳请法院依法核减上监人支付物业费的比例。五、关于原审判决支付违约金的异议。一是上诉人未及时缴纳物业费，不是无故拖延。因为房屋房屋部分使用功能，迟迟没有得到有效修复，上诉人也多次与物业交涉反映情况，一直未能得到落实，致使支付物业费延迟。请法院充分考虑这一实际情况，并非上诉人单方原因造成延误，也非上诉人主观恶意拖欠。请求法院依法撤销原审关于上诉人支付违约金的判决。二是十八届四中全会指出公正是法治的生命线，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。蜀山区人民法院民事判决书（2014）蜀民二初字第00906号、蜀民二初字第00222号）均对物业公司主张的逾期滞纳金不予支持。考虑统一法律适用，提高审判质量，维护司法公正，类似案件类似审判。再次请求法院依法撤销原审关于上诉人支付违约金的判决。总之，本案虽涉及金额不大，但同样事关法律的尊严和社会的公平正义，因此请求二审法院依法查明事实，对一审判决错误、不公平的地方重新做出认定，从而更好地维护公民的合法权益和社会和谐稳定。上诉请求：发回重审或依法改判，即：1．变更原审判决第一项。按一定比率核减上诉人的物业费。2．撤销原审支付违约金的判决。3．判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。九珑物业公司辩称：我方是按照相关的法律规定服务，并且管理服务质量是达标的，自我公司入驻之后绝大部分业主都已经按时缴纳了物业费，上诉人也应按时缴纳物业费，上诉人称影响其居住环境，我方已经对影响其生活的房屋进行维修，对不能完善的部门，不能完全归咎于物业公司，并且我方是按照相关的法律规定收取物业费，由于被上诉人拖欠物业费而产生的违约金部分也应予以支持。请求二审法院，驳回上诉人诉请，维持原判。二审中双方没有提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：九珑物业公司与刘宝仙双方之间存在前期物业服务合同关系。九珑物业公司按合同约定对刘宝仙所居住的九珑湾花园小区提供了物业服务，并按核定价格对业主收取相应物业服务费依法予以支持。刘宝仙提出九珑物业公司日常管理不到位，但并未提供相应证据予以证明。刘宝仙认为物业公司有侵权行为和住宅质量问题，系另一法律关系，应另行主张，而以此理由拒交物业服务费没有法律依据。九珑物业公司依约对刘宝仙迟延交纳物业费主张违约金具有事实依据，而原审法院对过高的违约金标准予以适当调整亦并无不妥。故刘宝仙上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘宝仙负担。本判决为终审判决。审　判　长　　钱爱民审　判　员　　程亚娟代理审判员　　王　倩二〇一五年十月二十八日书　记　员　　张　琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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