（2015）浙杭民终字第2369号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-07
案件名称
杭州恒大陶瓷建材交易市场有限公司与孙建忠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州恒大陶瓷建材交易市场有限公司,孙建忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第2369号上诉人（原审原告）：杭州恒大陶瓷建材交易市场有限公司。法定代表人：陈相平。委托代理人：曾瑞胜、王琦，浙江六和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙建忠。委托代理人：胡肖庆，浙江泰杭律师事务所律师。上诉人恒大陶瓷建材交易市场有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人孙建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定，2010年11月24日，恒大公司、孙建忠签订《商铺使用权转让合同》，约定恒大公司将其竞标取得的杭州市德胜东路月雅河2888号省军区农副业基地的土地使用权上建设的杭州恒大建材博览中心项目中交易区二楼B区B24-281号商铺使用权转让给孙建忠，商铺使用权建筑面积为18.83平方米，转让总价为224800元，孙建忠受让的商铺使用权期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止。商铺使用权分20期，按年度转作租金，其余作商铺使用权费及保证金。恒大公司预定在2012年1月1日前向孙建忠交付商铺使用权。双方同日还签订了《补充协议》，约定孙建忠将上述商铺使用权返租给恒大公司，返租期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止，恒大公司无需再对孙建忠实际交付商铺使用权。返租期限内，恒大公司以孙建忠支付的商铺使用权总价款为基数每年按一定比例向孙建忠支付返租费用，第一年固定回报为7%，第二年固定回报为8%，第三年固定回报为9%，第四至第八年固定回报为每年9%，超出固定回报部分按当年实际租金的1︰9分成，即恒大公司为10%、孙建忠为90%。返租费用一年支付一次，首次支付时间为2012年1月1日起30日内，第二次支付时间为第二个年度的同一个时期，以此类推。恒大公司逾期支付返租费用超过30日以上的，孙建忠有权解除合同退还商铺使用权，孙建忠解除合同的，恒大公司须退还孙建忠剩余期限内的相应商铺使用权转让价款，并按商铺使用权转让总价款的15%向乙方支付违约金。孙建忠于合同签订日向恒大公司支付转让价款224800元。恒大公司依约向孙建忠支付了2012年度至2014年度的返租费用，但2015年度的返租费用于2015年4月8日方向孙建忠支付，超出约定的支付时间30日以上。2015年4月2日，孙建忠起诉至原审法院，请求判令：一、解除孙建忠、恒大公司签订的《商铺使用权转让合同》及《补充协议》；二、恒大公司退还孙建忠商铺使用权转让价款224800元；三、恒大公司支付孙建忠违约金33720元；四、案件受理费、保全费由恒大公司承担。原审法院认为，孙建忠、恒大公司签订的《商铺使用权转让合同》及《补充协议》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，孙建忠、恒大公司双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。孙建忠按约支付了商铺使用权转让价款，恒大公司应如期足额向孙建忠支付商铺使用权返租费用。现恒大公司逾期支付2015年度返租费用超过30日，孙建忠有权依约定解除合同。因此，孙建忠要求解除《商铺使用权转让合同》及《补充协议》，并要求恒大公司并按商铺使用权转让总价款的15%向孙建忠支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。关于孙建忠要求恒大公司退还商铺使用权转让价款224800元的诉讼请求，因合同约定商铺使用权分20期，按年度转作租金，孙建忠解除合同的，恒大公司仅退还孙建忠剩余期限内的相应商铺使用权转让价款，故孙建忠仅有权要求恒大公司退还案涉合同解除后的商铺使用权转让款。此外，孙建忠接受恒大公司逾期支付的返租价款，并不影响其业已形成的合同解除权利的行使，故恒大公司关于孙建忠接受价款即不具有合同解除权的辩解，该院不予采纳。至于恒大公司向孙建忠支付的2015年度的返租费用，恒大公司在本案中未主张退还，该院不一并处理，恒大公司可待判决生效后另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院于2015年7月2日判决：一、孙建忠与恒大公司于2010年11月24日签订的《商铺使用权转让合同》及《补充协议》于判决生效之日解除；二、恒大公司于判决生效之日起十日内退还孙建忠剩余期限内的相应商铺使用权转让价款（按合同约定自判决生效之日计算至2031年12月31日）；三、恒大公司于判决生效之日起十日内支付孙建忠违约金33720元；四、驳回孙建忠的其他诉讼请求。如果恒大公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5178元，减半收取2589元，保全费1813元，合计4402元，由孙建忠负担450元，由恒大公司负担3952元。孙建忠于判决书生效之日起十五日内来该院退费，恒大公司于判决书生效之日起十日内，向该院交纳应负担的诉讼费（该院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：7332910182600017841）。宣判后，恒大公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认为，上诉人和被上诉人之间签订的《补充协议》约定上诉人逾期支付返租费用超过30日以上的，被上诉人有权解除《商铺使用权转让合同》退还商铺使用权，现该条件已经生效，故支持被上诉人的诉讼请求。上诉人认为，一审法院对该《补充协议》中被上诉人解除合间条件的认定与协议签订双方真实意思表示示并不相符。该解除条款应当在上诉人持续、长期拖延被上诉人返租款且拒不支付即上诉人恶意拖延返租款时才能适用，但本案的客观事实是上诉人因为自身经营的一时困难，导致没有办法及时支付返租款，但在逾期的这段时间内，上诉人一直尽力筹措款项，并于2015年4月8日向被上诉人支付了2015年度（2015年1月1日至2015年12月31日）的返租款，仅仅逾期了一小段时间，并非上诉人恶意拖欠，而被上诉人最终也接受了该款项，并没有提出异议或返还该款项，也没有在诉讼请求中扣除，显然是接受了上诉人的履约行为，而且被上诉人事实上也没有遭受任何损失。所以上诉人认为，被上诉人并不具备合同的单方解除权。故一审法院认为被上诉人接受上诉人逾期支付的返租价款，并不影响其业己形成的合同解除权利的行使是对该合同解除条款时双方真实意思表示的错误理解，属于事实认定错误，恳请二审法院予以更正。退一步说，即使被上诉人具有合同解除权，那么在被上诉人承认已经收到2015年度返租款的情况下，上诉人支付的2015年度返租款理应在诉讼请求中扣减。但一审法院既未对双方释明，也未扣减，程序明显违法，处理明显不当。综上所述，上诉人认为一审法院的判决无事实和法律依据，程序违法，判决错误，请求：1、撤销（2015）杭经开民初字第357号民事判决第一、二、三项，改判驳回全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人孙建忠口头答辩称：第一，一审法院解除双方的商铺使用权转让合同及补充协议，合法有效，系合同双方签订的合同的约定，故对于一审法院的解除双方书面商铺转让合同及补充协议的判决是合法的。第二，一审法院判决上诉人向被上诉人返还剩余租赁期限内的商铺使用权的价款是显失公平的，因为根据双方签订的补充协议第三条的约定，如果被上诉人在商铺使用权租满五年后，可以向上诉人单方提出要求上诉人全额退还已经支付的全部转让价款，现在，上诉人在违反双方合同协议的情况下，单方违约，迟延支付租金，在这种情况下，一审法院按照补充协议第五条单方解除合同的约定判决上诉人支付剩余期限内的转让价款，扣除了之前几年的租金价款。被上诉人认为，被上诉人在无任何违反合同约定的情况下，主张解除合同，还要被扣除之前已经履约的租期内的相应的租金款，该条款本来就对双方是不平等的，故被上诉人认为一审法院第二项判决于法无据。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，恒大公司与孙建忠签订的《商铺使用权转让合同》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思的一致表示，双方均应严格按照约定履行。根据约定，恒大公司应在2015年1月1日起30日内向孙建忠支付2015年度的返租费用，逾期支付返租费用超过30日以上的，孙建忠有权解除合同退还商铺使用权。现恒大公司在孙建忠提起本案诉讼以恒大公司拖欠返租费用请求解除合同后，于2015年4月8日才向孙建忠支付了2015年度的返租费用，故原审法院对于孙建忠解除合同的诉讼请求予以支持并无不当。恒大公司关于其已经支付了2015年度的返租费用故孙建忠不享有单方解除权的上诉理由不能成立。关于恒大公司已经支付的2015年度返租费用的返还问题，鉴于恒大公司在本案中抗辩合同继续履行且未就该笔款项返还问题提出反诉，故原审法院对此并未一并处理并无不当。恒大公司关于原审法院程序违法的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5178元，由上诉人杭州恒大陶瓷建材交易市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余文玲审 判 员 金瑞芳代理审判员 毕克来二〇一五年十月二十八日书 记 员 赵 勤 搜索“”