（2015）西民初字第1359号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-02-18
案件名称
张胜权与河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台市桥西区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张胜权,河北万峰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百一十四条第一款，第一百三十六条，第一百三十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第1359号原告张胜权（反诉被告，下同），教师。委托代理人李洪英，邢台市桥西区中兴路天洋法律服务所法律工作者。被告河北万峰房地产开发有限公司（反诉原告，下同），住所地邢台市中华西路三超商务楼。法定代表人张峰，系该公司经理。委托代理人赵建廷，郭叔平，该公司法律顾问。原告（反诉被告）张胜权与被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张胜权及其委托代理人李洪英，被告（反诉原告）万峰房地产的委托代理人赵建廷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张胜权诉称，2012年3月20日原、被告签订了《商品房预售合同》，约定被告将所开发建设的金域首府12号楼-202号房以411547元出售给原告，该款原告已支付给被告。该合同第八条约定，被告应当在2013年6月30日前将综合验收合格的商品房交付原告使用。但被告至今依然未能按合同约定，书面通知原告办理房屋交付手续，并提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。鉴于被告的行为已违反了《商品房买卖合同》的约定.为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告承担违约责任，向原告支付自2013年7月1日到2015年4月30日期间的合同约定的按总房款411547元的日万分之一计算的违约金27532.49元以及逾期办理产权登记违约金2057.73元。被告万峰房地产辩称，一、合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更，已属无效条款，国发（2004）16号文《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》附件：国务院决定取消的行政审批项目目录，第八十三项明确规定住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收被取消，在合同约定的条款无效的情况下，应当按照法定交付条件履行，金域首府12号楼2014年11月14日通过竣工验收合格，达到法定交付条件，邢台市建设工程质量监督机构依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质2013171号）及邢台市关于实施《建设工程竣工验收监督程序明白告知书的通知》依法对竣工验收的组织形式程序等是否合法实施监督，被告在当天即电话通知原告办理交房手续，并在2014年10月15日，向原告邮寄了交房通知书，原告拒收，后原告2014年11月9日到被告处办理了交房手续，原告本人签署确认的入住通知书明确表明自2014年10月15日起不再计算任何延迟交房违约金，因此，本案中被告承担延迟交房责任的期限为2013年7月1日至2014年10月14日，之后被告不应当再承担任何延迟交房责任；二、合同中约定的违约金过高，应当依据合同法114条，合同法解释二第27、29条，商品房买卖司法解释16、17条予以调整；三、关于延迟办证违约金万峰大酒店综合开发项目（包括金域首府12号楼）市政府曾承诺减免该项目范围内一切市级行政性收费但后由于政策变更导致该优惠政策无法落实，属不可抗力，依据购房合同第十五条第三项被告不应承担违约责任。反诉原告万峰房地产诉称，被反诉人系邢台市金域首府小区12-202号房屋业主，该房屋建筑面积为104.15㎡，反诉人在2014年10月份通知被反诉人办理交房手续并交纳暖气集资和燃气集资费共计9207.5元，但被反诉人至今拒不交纳。根据双方合同补充协议第四条“为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方应在住宅封顶后，按甲方指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米）、燃气集资4000元”的约定，被反诉人应向反诉人支付暖气集资5207.5元、燃气集资4000元，共计9207.5元。反诉被告张胜权辩称，一、2014年6月份刊登在燕赵都市报，反诉原告双气费违规问题，另外河北省政府2001年文件和邢台市政府2002年文件表明双气费都已不再收取了；二、《邢台市商品房明码标价实施方案》的通知自2011年6月5日起新售商品房实行1房1价实行双气费用必须记录房价上。经审理查明，2012年3月20日原告与被告签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2012000323。该合同约定原告购买被告公司所开发的万峰大酒店综合开发三期小区12号楼202室商品房（建筑面积104.15平方米，房屋代码为224075）及地135号房（建筑面积12.11平方米，房屋代码为224027），总价款为411547元。该合同第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，后因被告延期交房，于2014年10月15日才向原告发出交房通知书，原告于2014年10月24日拒绝签收。后原告于2014年11月9日到被告处办理了交房手续，原告本人签署确认的入住通知书明确表明自2014年10月15日起不再计算任何延迟交房违约金。该合同对延期交房违约金进行了约定，合同第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第十五条关于产权登记的约定第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”2015年5月14日原告以要求被告支付违约金等为由诉至本院。被告在答辩中以逾期交房违约金约定过高为由请求本院予以调整。被告在审理阶段向本院提交了该公司的验收报告，未能提交综合验收合格的相关证明文件。原告与被告签订的《合同补充协议》第四条约定了暖气集资每平方米50元和燃气集资每户4000元的收费标准。被告反诉要求原告支付双气费。以上事实，有原告提交的商品房预售合同、购房款缴费凭证，被告提交的交房通知书快递单及回执、入住通知书、入伙验收纪录表、12号楼建设工程竣工验收报告、金域首府13号楼3单元702号住宅房地产司法鉴定估价报告书以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行。原告张胜权按约定支付了房款，被告万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于原、被告所争议的违约天数问题，因被告于2014年10月15日向原告邮寄送达了交房通知书，原告于2014年10月24日拒绝签收，其认可签收入伙验收纪录表及入住通知书均佐证被告已履行了交房义务，故逾期交房的违约天数应自合同约定的交房期次日起计算至原告入住通知书明确表明的自2014年10月15日不再计算任何延迟交房违约金止，原告主张的自2013年7月1日起至2014年10月14日的逾期交房天数应为471天。关于被告辩称双方约定的违约金过高，要求人民法院予以调整的抗辩意见，本院参照相同小区不同房型的2012年、2013年平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金数额调整为按已交房款的日0.00008计算为宜。按照逾期交房天数471天，该逾期交房违约金数额为471天×411547元×0.00008=15507元（以四舍五入方式计入整数位）。关于原告要求被告自2014年10月15日起按已交付房款的0.01%支付违约金计算逾期交房违约金的诉请本院不予支持。关于原告主张的逾期办理房屋所有权登记违约金，对此合同第十五条关于产权登记的约定第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”，双方应按合同约定履行，411547元×0.5%=2058元，原告的该项主张本院予以支持。被告关于“该优惠政策无法落实，属不可抗力，依据购房合同第十五条第三项被告不应承担违约责任”的辩解于法无据，本院不予采信。关于反诉原告万峰房地产要求反诉被告张胜权应付双气费的主张，因本诉和反诉的诉请均在同一合同中约定，故反诉被告应当向反诉原告支付暖气集资费50元／平方米×104.15平方米=5208元，燃气集资费4000元，共计9208元。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、第一百三十六条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告张胜权购买的位于邢台市桥西区金域首府12号楼202室商品房及地135号房逾期交房违约金15507元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告张胜权逾期办理房屋所有权属登记违约金2058元。三、反诉被告张胜权自本判决生效之日起十日内给付反诉原告河北万峰房地产开发有限公司暖气集资费和燃气集资费共计9208元。四、驳回原告张胜权的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，由被告河北万峰房地产开发有限公司负担，反诉受理费50元，由反诉被告张胜权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长 张苗源人民陪审员 石树勋人民陪审员 吴瑞琳二〇一五年十月二十八日书 记 员 张为涛 微信公众号“”