（2015）黔县民初字第432号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-25
案件名称
杨某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
黔西县人民法院
所属地区
黔西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨某,曾某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2015）黔县民初字第432号原告杨某，女。委托代理人朱启杰、徐玲倩，贵州穹达律师事务所律师。被告曾某某，女。委托代理人蒋蓉、罗斌，黔西县律师事务所律师。原告杨某与被告曾某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告杨某及其委托代理人朱启杰、徐玲倩，被告曾某某及其委托代理人蒋蓉、罗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某诉称：原告于2010年7月14日与被告曾某某签订《售房协议》一份，约定被告将其即将修建的位于黔西县原城关镇某某小学后面的自建房一套出售给原告，该房建筑面积80平方米，单价为1260元／平方米（其中有8平方米按1300元／平方米计算）。签订协议当日原告即支付给被告10000元定金，约定剩下的房款分三次付清，最后一次付款为原告取得房屋产权证之时，如被告违约，被告须按3倍的标准返还原告已支付的定金。因被告至今未开始建房，致使原告签订协议的目的未能实现，故原告诉至法院要求解除原告与被告签订的《售房协议》，同时判决被告承担违约责任，给付原告资金30000元。为支持其诉讼请求，原告杨某在举证期限内向法庭提交了下列证据：一、原告杨某的身份证，用以证明原告诉讼主体资格及自然情况；二、原、被告于2010年7月14日签订的《售房协议》，用以证明被告将某某小学后修建的套房出售给原告，并约定若被告违约，被告需退还原告所付预付款的3倍；三、收条1张，用以证明签订《售房协议》时，原告将1万元现金付给了被告。被告曾某某辩称：原、被告于2010年7月14日签订《售房协议》，原告支付被告10000元定金情况属实，但被告出售的房屋系案外人兰某某、朱某某夫妇修建并委托被告出售，该房屋在2011年底前就已经交付给住户装修使用，而不是原告诉称的至今仍未开始建房，协议签订后，原告未按协议约定履行付款义务，从房屋开工建设到房屋竣工可交付使用，原告均未再向被告支付购房款，故应由原告承担违约责任，且原告的起诉已超过法律保护的时效期间，故请求法院依法驳回原告诉求。为支持其抗辩理由，被告曾某某在举证期限内向法庭提交了下列证据：一、书证1、被告曾某某身份证，用以证明被告诉讼主体资格及自然情况；2、被告与兰某某签订的《协议》一份，用以证明案外人兰某某修建的某某小学后的房子委托给被告曾某某出售；3、《授权协议书》一份，用以证明案外人兰某某修建的房屋委托给被告出售；4、《售房协议》一份，用以证明原告违约；5、照片2张，用以证明本案所争议的房屋已经修建完工。二、证人证言1、证人朱某某出庭证实：我与被告曾某某是同学，本案诉争的房屋系我与兰某某修建的房子，于2010年年底开始修建，2011年11月底修建完工，共修了7层半，房屋手续正在办理中，我把房子授权给被告销售。2、证人袁某某出庭证实：我和被告是经人介绍认识的，我购买的房子是兰某某修建的，2010年6月21日签订合同，交了1万元现金，2012年6月30日搬入居住至今，房屋已经修建完工，且已居住使用。3、证人郭某某出庭证实：我和被告曾某某是邻居，我家的房子和兰某某家的房子是一起修建起来的。经庭审质证，被告对原告提交的第1、3组证据无异议；对第2组证据的三性均无异议，但认为达不到原告证明被告违约的目的。原告对被告出示的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性有异议，并认为被告出售给原告的房屋根本不存在；对第3组证据的真实性不予认可，并认为达不到被告的证明目的；对第4组证据的真实性无异议，对其后面一行的补充协议有异议，称该补充协议是被告自己添加的，且达不到被告的证明目的；对第5组证据，原告认为与本案无关；对出庭的朱某某的证言，认为其与被告签订协议交定金时，证人不在场；对出庭的袁某某及郭某某的证言认为与本案无关。上述经质证各方均无异议的证据，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信；被告方提交的第2、3、5组书证及出庭的3组证人证言能够相互印证案外人兰某某夫妇授权被告曾某某出售其房屋的情况，可以采信；第4组书证中的补充协议部分与原告提交的第2组证据不一致，不予采信。经审理查明：2010年7月14日，原告杨某与被告曾某某签订《售房协议》，约定被告将修建于黔西县原城关镇某某小学后面的自建房一套（六楼），出售给原告方，该房建筑面积80平方米，单价为1260元／平方米（其中有8平方米按1300元／平方米计算付给朱某某），协议还对付款方式及违约责任作了相关约定，原告于签订协议当日即支付被告10000元定金。原、被告签订《售房协议》时，协议出售的房屋尚未修建，现也未办理相关权属证书。现因原告签订协议的目的未能实现，原告诉至本院请求判决解除《售房协议》，并由被告承担违约责任。在审理过程中，经认定，涉案合同为无效合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条的规定，向原告进行释明后，原告未变更诉讼请求。本院认为，本案中，原告杨某与被告曾某某签订的《售房协议》中标的物为“商品房一套”，在签订“协议”时，作为买卖标的物的“房屋”尚未开始修建，现也未取得相关权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，原、被告签订的《售房协议》违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，可认定原、被告签订的《售房协议》属无效协议。在审理过程中，合议庭就《售房协议》属无效协议向原告进行释明，但原告未变更诉讼请求，故对原告要求解除《售房协议》，由被告承担违约责任的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条的规定，判决如下：驳回原告杨某的诉讼请求。案件受理费550元，由原告杨某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长 黄著审 判 员 张瑶人民陪审员 付勇二〇一五年十月二十八日书 记 员 王珂 关注微信公众号“”