（2015）川凉中民终字第707号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-28
案件名称
刘国强与邓春红、温建英房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省凉山彝族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘国强,邓春红,温建英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）川凉中民终字第707号上诉人（原审被告、反诉原告）刘国强，男，汉族，1963年7月出生，四川省西昌市人，自由职业。委托代理人罗春华，四川星亮律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）邓春红，女，汉族，1976年2月出生，四川省西昌市人，管教凉山监狱干警。委托代理人刘俊，四川十君律师事务所律师，代理权限为一般代理。原审被告温建英，女，汉族，1966年9月出生，四川省西昌市人，管教凉山监狱干警。上诉人刘国强因与被上诉人邓春红、原审被告温建英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日受理后，依法组成合议庭于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人刘国强及其委托代理人罗春华，被上诉人邓春红及其委托代理人刘俊、原审被告温建英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2003年12月16日，邓春红与温建英签订了一份房屋买卖协议，主要内容为：1.甲方温建英将自已名下凉山监狱老西门街102幢一单元二号二室二厅一厨一卫建筑面积70.58平方米（房产证号：西昌市房权证监证字第00190**号）成套住房卖给乙方邓春红。2.甲方室内的壁柜、太阳能、灯具等装饰固定物资归乙方所有，乙方有处理权。3.乙方付款后甲方将房产证交与乙方，产权归属乙方。房产证号：西昌市房权证监证字第00190**号。4、此房由双方协商订价为35000.00元（叁万伍仟元正），其中包括房屋装修、家具、太阳能等相关费用。乙方一次性付清。5、本合同一式三份，甲方、乙方、凉山监狱后勤服务公司各一份。甲、乙任何一方违约，均应向对方支付违约金5000.00元。6、合同自签订之日起生效。签订了房屋买卖协议后，邓春红与温建英在西昌市公证处办理了公证书（公证书号：2003西市证字第1793号）。邓春红支付了35000.00元后，温建英将房屋和房产证交给了邓春红，邓春红一直居住至今，但未办理房屋过户手续。2015年4月，邓春红在办理房屋过户手续时，才知道该房屋还有共有权人刘国强，邓春红便要求温建英、刘国强协助办理房屋过户手续，刘国强提出异议，现邓春红向人民法院提起诉讼，1、请求法院确认邓春红与温建英之间签订的房屋买卖协议有效。2、请求法院判决温建英、刘国强协助邓春红办理房屋（注：房产证号：西昌市房权证监证字第00190**号）的过户手续。3、请求法院判决温建英承担违约责任5000.00元和过户费用3000.00元，共计8000.00元。4、请求法院判决由温建英承担诉讼费用。另查明，温建英与刘国强原系夫妻关系，1999年3月，双方在西昌市人民法院协议离婚，西昌市人民法院（1999）民调字第39号民事调解书双方达成协议内容为：一、刘国强与温建英自愿离婚。二、夫妻共同财产：TH70摩托车一辆归刘国强所有，冰箱、电视机各一台、大组合一套归温建英所有，集资房各分一半，属温建英的一半用于抵付抚养费。三、婚生子刘昊龙由温建英抚养，刘国强每年支付3000.00元抚养费（包括一般性医疗、教育费用）直至刘昊龙独立生活为止，如遇有特殊情况（如刘昊龙开学或重大事件）刘国强将承担一半费用。双方离婚后，温建英一直居住在凉山监狱老西门街102幢一单元2号，直到2003年3月将该房卖给邓春红，在出让该房时，温建英未向邓春红出示与刘国强的离婚调解书。邓春红从2003年在该房居住至今，刘国强均未提出异议，直到2015年4月，邓春红通知刘国强办理房屋过户手续时，刘国强以自己不知情、权利受到侵害为由，拒绝办理过户手续，在一审审理过程中提起反诉请求：1.确认邓春红与温建英2003年12月16日签订的房屋买卖协议无效。2.判决邓春红返还刘国强所有位于凉山监狱老西门街102幢1单元2号房屋一套。3.反诉费由邓春红承担。一审法院审理认为：1.最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记己经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿。当事人取得其他物权的，参照前两项规定”。本案中，温建英、刘国强原系夫妻关系，1999年3月在西昌市人民法院协议离婚时，西昌市人民法院（1999）39号民事调解书第二条确认双方集资建房各拥有一半所有权。而温建英在出让涉案房屋时，隐瞒刘国强对该房屋一半所有权的事实，将房屋卖给邓春红，邓春红就该房屋系合法取得，虽然房屋未完成变更登记手续，但不影响该合同的效力。2.邓春红与温建英签订的房屋买卖协议第五条约定：甲、乙双方任何一方违约，均应向对方支付违约金5000.00元。庭审查明，并非温建英不与邓春红办理房屋过户手续，而是在办理过程中，房管局发现该房所有权人有刘国强，故未办理过户手续，同时双方在签订房屋买卖协议时，没有对过户费由谁承担进行约定，故邓春红要求温建英、刘国强承担违约责任5000.00元和过户费3000.00元的请求，不予支持。3、邓春红从2003年取得该房居住至今11年时间，刘国强均未对房屋所有权提出异议，而是在2015年邓春红要求其协助办理过户手续时提出异议。由于该房已转让，受让人系合法取得，故对刘国强请求确认邓春红与温建英签订的房屋买卖协议无效和要求邓春红返还房屋的请求，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、邓春红与温建英签订的《房屋买卖协议》有效。二、温建英、刘国强在本判决书生效后十日内协助邓春红办理位于西昌市凉山监狱老西门街102号一单元二号，房权证监证字第00190**号房屋（建筑面积70.58平方）的过户手续。三、驳回邓春红的其他诉讼请求。四、驳回刘国强的反诉请求。本诉案件受理费3300.00元，由刘国强、温建英承担。（此款邓春红已垫付，刘国强、温建英在履行以上义务时径直给付邓春红），反诉案件受理费1650.00元，由刘国强承担。刘国强不服一审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销西昌市人民法院（2015）西昌民初字第18号民事判决；2、判令邓春红与温建英2003年12月16日签订的房屋买卖协议无效；3、判令邓春红返还刘国强所有的位于凉山监狱老西门街102幢1单元2号房屋一套；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要事实和理由如下：1、邓春红与温建英2003年12月16日签订的房屋买卖协议应属无效协议，该房屋在刘国强与温建英离婚时已经明确约定属于上诉人刘国强所有，温建英无权处分。而邓春红在签订合同时，明知刘国强与温建英离婚，未尽审查义务，贪图便宜与温建英交易，不属于善意取得。2、一审法院认定邓春红在2003年买卖该房屋并居住使用，邓春红未及时提出异议，实际上刘国强与温建英离婚后为了方便孩子上学该房屋一直由温建英与孩子居住，刘国强一直在外经商对买卖房屋一事毫不知情。直到2015年邓春红起诉协助办理过户才知此情况。邓春红在长达11年中，从未通知刘国强配合办理过户手续，明显属于贪图便宜，不属于善意取得。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人邓春红答辩称：上诉人上诉称其是房屋的处分权人，与离婚协议约定内容不符。邓春红购房是2003年，上诉人离婚是在1999年，而在2003年邓春红才调入单位工作，并不知晓刘国强是共有人的事实。当初购房是以当年的市场价格所购，在给付价款后房屋也一直由邓春红使用，此期间刘国强与其子有联系，对房屋买卖的事情应该清楚，本案房屋买卖协议合法有效。原审被告温建英答辩称同意上诉人的上诉请求，在温建英与邓春红签订合同时，告知了邓春红温建英的离婚情况，因自己不清楚离婚协议的内容，在出售房屋时就没有与邓春红说明。二审中温建英向本院提交以下证据：1、四份证人证言，2、房屋所有权证，3、房屋贷款通知，4、凉山监狱文件。用以证明邓春红拖延办理过户。邓春红质证称：房屋贷款通知、房屋产权证与本案无关，不予质证；因证人未出庭作证，不予质证；凉山监狱的文件认可，同时证明温建英一直不办理过户手续。对温建英二审提交的房屋产权证、凉山监狱文件，符合证据客观性，与本案相关联，本院予以采信。对4份证人证言，因证人未出庭作证，无法核实其所载明内容的真实性，对此本院不予采信。对房屋贷款通知与本案无关联性，本院不予采信。二审诉讼中刘国强向本院申请调取（2003）西市证字第1793号的全部档案材料，查明是否有西昌市人民法院（1999）39号民事调解书。以此证明邓春红签订协议时对房屋系刘国强所有知情。本院依法向西昌市公证处调取该证据，2015年10月28日西昌市公证处向本院书面回复：“经调档核实，2003（1793）号公证档案内无1999年调解书”。二审审理查明的事实除一审查明事实内容“本案中，温建英、刘国强原系夫妻关系，1999年3月在西昌市人民法院协议离婚时，西昌市人民法院（1999）39号民事调解书第二条确认双方集资建房各拥有一半所有权。”中调解书文号应为（1999）37号外，其余查明内容与一审一致，对一审审理查明的其余事实本院予以确认。本案争议焦点：邓春红与温建英之间签订的房屋买卖协议是否有效；上诉人的上诉请求是否成立。本院认为，刘国强上诉认为邓春红与温建英之间签订的房屋买卖协议无效的主要理由是温建英系无权处分人，而邓春红在交易时为贪图便宜明知刘国强与温建英已经离婚而未尽审查义务，不属于善意取得。对此，依据庭审中温建英陈述该房屋在与邓春红交易前曾经与他人商议以35000.00元价格转让，据此证实该房屋在合同签订时的转让价35000.00元不违背当时的市场价格。诉讼中刘国强向本院申请调取（2003）西市证字第1793号档案中是否有西昌市人民法院（1999）37号民事调解书，以此证明邓春红在签订合同时明知刘国强享有产权。根据本院调取的证据载明内容，签订合同的公证档案中并无该文档。故，刘国强上诉认为邓春红在签订合同时明知刘国强享有产权而恶意与温建英签订合同的上诉理由与查明事实相悖。结合一审庭审中温建英的陈述：“这个调解书是这次过户才发现我并不享有权利，房管局称要刘国强来才行。”印证了签订合同时邓春红并不知晓刘国强享有房屋产权的事实。刘国强上诉称为方便其子上学故案涉争议房屋一直由温建英与其子居住，因此对该房屋买卖其毫不知情。对此上诉理由本院认为，刘国强作为该房的共有权人，对其享有权利的房屋在长达十几年的时间疏于管理，导致温建英隐瞒与他人共有的事实出卖给他人的行为，不能对抗本案中并不知情且通过签订合同以有偿方式取得房屋的邓春红，该上诉理由亦不能成立。相反，温建英与刘国强在1999年即达成离婚协议，但在2003年温建英办理房屋产权证时，刘国强并未积极主张自己的共有权，要求登记为共有权人。同时，2003年邓春红与温建英签订房屋买卖协议后，邓春红即在该房屋居住至今，长期以来，刘国强从未提出异议、主张权利。综上，温建英隐瞒该房屋的产权人状况与邓春红签订合同，且邓春红以当时的市场价格有偿取得该房屋符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，应当认定邓春红善意取得该房屋。温建英与邓春红签订的房屋买卖合同合法有效，刘国强的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4950.00元，由上诉人刘国强负担。本判决为终审判决。审判长 叶庆华审判员 陈慧玲审判员 姜奋飞二〇一五年十月二十八日书记员 马 亚附本判决适用的法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：