（2015）穗中法民五终字第4254号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-02-19
案件名称
广东中原地产代理有限公司与袁世玲居间合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁世玲,广东中原地产代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4254号上诉人（原审被告）：袁世玲，身份证地址：广东省罗定市，通讯地址广州市荔湾区。委托代理人：陈锦荣，广东安国律师事务所律师。委托代理人：李嘉仲，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：李耀智，职务：华南区总裁。委托代理人：李蓬桂，系该公司职员，联系地址。委托代理人：关��钧，系该公司职员，联系地址。上诉人袁世玲因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（下称中原地产公司）居间合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第687号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明：中原地产公司具备为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询服务的中介资质。案外人陈永强、李嘉敏原为广州市荔湾区南岸路荟文四街18号301房的业主。2014年12月30日，中原地产公司促成袁世玲（为乙方、买方）与案外人陈永强、李某（为甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市荔湾区南岸路荟文四街18号301房，成交价为1810000元；买卖双方一致同意由买方按涂销抵押按揭付款方式支付楼款并办理交易手续等内容。第十���条、其他约定：1、乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。2、甲乙双方同意委托中原地产公司办理网签手续等。”同日，袁世玲签署《咨询及中介服务费确认书》，内容为“本人袁世玲，是荔湾区南岸路荟文四街18号301房单元的《存量房买卖合同》的当事人，现确认经贵司（中原地产公司）独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》。为此，本人同意支付人民币叁万陆仟贰佰元（RMB￥36200元）予贵司作为咨询及中介服务费。同时，本人同意贵司可自转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费。本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费。逾期支付，将按0.1%天支付违约金……”。之后，袁世玲至今没有支付该36200元咨询及中介服务费给中原地产公司。中原地产公司于2015年4月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、袁世玲向中原地产公司支付咨询及中介服务费36200元，以及支付逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金直至清偿之日止（以36200元为基数，从2014年12月31日开始计算，以每日0.1%标准计算暂计为3258元，即36200×90×0.1%=3258元），上述暂计：39458元；2、诉讼费由袁世玲承担。袁世玲在原审中答辩称：中原地产公司没有履行好中介应尽的义务，因此袁世玲不受委托合同约束，不用履行相应的合同义务。中原地产公司要求袁世玲履行合同于法无据。原审法院认为：本案作为居间人的中原地产公司已促成买方袁世玲与案外人���永强、李某签订的《存量房买卖合同》的成立，提供了中介服务，袁世玲并向中原地产公司立下《咨询及中介服务费确认书》，同意于当日支付36200元咨询及中介服务费给中原地产公司，但袁世玲至今没有支付，袁世玲的行为已经构成违约，中原地产公司据此要求袁世玲支付咨询及中介服务费及违约金合法有理，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，于2015年6月18日作出判决：一、袁世玲应于本判决发生法律效力之日起十日内，将咨询及中介服务费36200元一次性支付给中原地产公司；二、袁世玲应于本判决发生法律效力之日起十日内，将逾期给付咨询及中介服务费的违约金（以36200元为基数，从2014年12月31日起按每日0.1%计至清偿之日止）一次性支付给中原地产公司；违约金的总额不得超过36200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费393元，由袁世玲承担。判后，袁世玲不服原判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，最终以致法律责任划分不合法。其一，实践中，合同一般是由中介公司单方拟定并反复使用，且委托人未经中介同意不得进行修改。本案中，格式合同没有约定最终能不能成交的结果，只约定签合同就要给中介费，明显是加重了袁世玲的责任，逼使袁世玲必须履行买卖合同。居间合同立法中隐含的一个法律原则即居间人获取报酬必须以促成交易成功为前提，因此促成交易成功是居间人获取报酬必须履行的法定义务。而本案中，双方的约定变相地免除了中原地产公司所需承担的法定义务，居间人的义务从促成交易的成功转化为促成买卖双方尽快签署房屋买卖中介协议，因为一旦该中介协议经签署生效，即使交易最终失败，其仍可获得不低于中介费的违约金。相应地，促成交易成功的义务变相地转嫁到了袁世玲身上，因为其若无法促成交易成功，也要承担高额的居间费。这严重背离了居间合同的立法初衷与公平合理的原则。本案中，买卖实际上有无成功，都不会影响袁世玲需要支付居间费，明显违背了民法的公平原则。其二，相比具有更大信息源、格式合同提供方等优势的居间人，袁世玲在房屋买卖委托关系中处于相对弱势的地位。若以尊重意思自治为由，承认高额居间费合法有效必须得到履行，就完全忽视了高额居间费往往作为格式条款的实质。而且中原地产公司在该次交易中没有任何损���，因为涉案房屋的原业主最后以190万卖出房子，中原地产公司也得到相应的中介费。袁世玲在该次买卖中没有任何获益，却要支付违约定金和居间费，明显有违民法的公平合理原则。其三，本案中的居间费用是36200元，房款是1810000元，占比2％，而且该次买卖实际上没有成功，是买卖双方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第427条的规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”在缺乏法律依据与正式法律解释的背景下，法条所规定的合同成立，隐含是买卖成功的意思，如果买卖是否成功，袁世玲要支付的居间费都是36200元，也明显违反民法的公平合理原则。综上，袁世玲上诉请求撤销原审判决，改判驳回中原地产公司的诉讼请求，并判令本案诉讼费用由中原地产公司负担。被上诉人中原地产公司答辩称：袁世玲的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回袁世玲的上诉请求。袁世玲的上诉理由与原审的答辩理由是一致的，原审中我方已经就袁世玲的答辩作出了回应。袁世玲认为咨询及中介费确认书是在违背其真实意思表示下签订的，但从一审到二审没有任何证据证明袁世玲签订确认书是违背其意思自治。袁世玲认为咨询及中介费确认书是无效的、是格式合同，但确认书约定了双方的权利义务，符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条的规定，是双方的真实意思表示，袁世玲认为该确认书无效没有法律依据。本案是居间合同纠纷，袁世玲与卖方解除合同并不影响本案中中原地产公司向袁世玲主张中介费的权利，更何况交易的过错在于袁世玲。综上，请求维持原审判决。二审庭询中，袁世玲称，因其银行贷款申请��审批通过，无法购买涉案房屋，故其与卖方解除《存量房买卖合同》并允许卖方没收其定金。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：袁世玲向中原地产公司出具《咨询及中介服务费确认书》，中原地产公司依约履行了服务义务，促成了袁世玲与案外人陈永强、李嘉敏就广州市荔湾区南岸路荟文四街18号301房的房产签订了《存量房买卖合同》。据此，袁世玲与中原地产公司之间已构成居间合同法律关系。《咨询及中介服务费确认书》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反现行法律和行政法规的禁止性规定，原审判决认定为其合法有效正确。袁世玲应恪守约定，诚信履约。而且，袁世玲确认因其银行贷款未获审批通过，其无法购买涉案房屋，致其与卖方解除《存量房买卖合同》并由卖方没收其缴纳的定金，即导致《存量房买卖合同》无法继续履行的过错在于袁世玲。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条关于“居间人促成合同成立的委托人应当按照约定支付报酬”的规定，原审判决袁世玲向中原地产公司支付服务费36200元及相应的违约金并无不当，袁世玲以《存量房买卖合同》系中原地产公司单方拟定的格式合同、袁世玲在交易中未获益且中原地产公司未受损为由，上诉认为其无需向中原地产公司支付中介服务费，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，袁世玲的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费786元，由上诉人袁世玲负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 谭红玉审判员 黄 嵩二〇一五年十月二十八日书记员 王 健 来自：