（2015）莱中民一终字第192号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-05
案件名称
莱芜义和锻压有限公司与钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省莱芜市中级人民法院
所属地区
山东省莱芜市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莱芜义和锻压有限公司,钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）莱中民一终字第192号上诉人（一审被告）：莱芜义和锻压有限公司。住所地：钢城区经济开发区卞家泉社区。法定代表人：魏培和，该公司董事长。委托代理人：黄宾，山东崔鑫律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会。住所地：钢城高新技术开发区卞家泉社区。法定代表人：刘学英，该社区主任。委托代理人：柳善瑞，山东鲁浩律师事务所律师。委托代理人：魏莉，山东鲁浩律师事务所律师。上诉人莱芜义和锻压有限公司（以下简称义和锻压公司）因与钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会（以下简称卞家泉居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服莱芜市钢城区人民法院（2015）钢民初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由本院审判员王尔云担任审判长，审判员尹腾、李莎莎参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人义和锻压公司委托代理人黄宾，被上诉人卞家泉居委会委托代理人柳善瑞、魏莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告卞家泉居委会诉称：自2003年5月28日开始，山东莱冶特钢有限公司（以下简称莱冶特钢公司）分四次与原告签订了租赁协议书。协议签订后，原告将约定的土地交由莱冶特钢公司使用。但莱冶特钢公司仅支付了部分租赁费，至今尚欠原告租赁费644861元。2010年3月22日，莱冶特钢公司被义和锻压公司合并。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决被告支付给原告租赁费644861元并赔偿相应损失（按中国人民银行同期贷款利息计算），诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2003年5月28日，原告作为甲方与乙方莱冶特钢公司签订了《土地租赁协议书》，约定：“一、甲方现有土地88605平方米（大写：捌万捌仟陆佰零伍平方米）租赁给乙方使用，土地位于卞家泉村南（附租赁土地边界图）。二、使用期限：自2003年5月28日至2033年5月28日止共30年。三、交纳使用费的方法及日期：乙方每年按租赁面积向甲方交纳使用费，年租赁费为每平方米2元，共计每年租赁费为177210元（大写：人民币壹拾柒万柒仟贰佰壹拾元整）。根据先交费后使用的规则，乙方应在每年5月28日一次付清当年使用费。”。2004年8月12日，原告作为甲方与乙方莱冶特钢公司签订了《租赁协议》，约定：“一、甲方现有水库一座、水库以东土地五亩，水库位于卞家泉村以南，高速公路以东。二、使用期限自2004年8月12日至2034年8月12日止共三十年。三、乙方每年向甲方交纳使用费15000元，大写：壹万伍仟元正。乙方应在每年8月12日前一次付清当年使用费”。2005年5月1日，原告作为甲方与乙方莱冶特钢公司签订了《土地承包协议》，约定：“一、甲方水库东、溢洪道西、北边以水库大坝齐向南的土地由乙方承包使用，包括2004年8月份签定的水库协议中的5亩土地在内。二、使用年限：自2005年5月1日-2034年8月12日共计29年。三、除去原签定水库协议中5亩土地和乙方2亩地取土加固大坝外，现有承包土地乙方每年向甲方交纳伍仟元正（5000.00）的承包费。四、原签水库协议中规定：每年乙方向甲方交纳壹万伍仟元正（15000.00）的承包费，2004年8月份乙方向甲方已经交纳伍万元，这一次的承包费收取时间定于2007年8月份开始收费，每年贰万元（20000.00）。”。2007年4月1日，原告作为甲方与乙方莱冶特钢公司签订了《土地租赁协议书》，约定：“一、甲方现有土地91630.5平方米（大写玖万壹仟陆佰叁拾点伍平方米）租赁给乙方使用，土地位于钢城经济开发分区卞家泉村村南（附租赁土地边界图）。二、使用期限：自2007年4月1日至2037年3月31日止，共三十年。三、交纳使用费的方法及日期：乙方每年按租赁面积向甲方交纳使用费，年租赁费为每平方米2元，共计每年租赁费为183261元（大写：人民币壹拾捌万叁仟贰佰陆拾壹元元整）。根据先交费后使用的规则，乙方应在每年3月31日前一次付清当年使用费。”上述四份协议签订后，原告分别将约定的土地、水库交由莱冶特钢公司占有使用至今。2010年9月19日莱芜钢城高新技术工业园管委会将位于卞家泉村南、泰达南路以西、义和大道以南土地148812平方米征用，该土地全部位于原告与莱冶特钢公司签订的土地协议中。另查明莱冶特钢公司已支付原告土地占有使用费1573270元。2010年1月4日莱冶特钢公司被被告义和锻压公司吸收合并，莱冶特钢公司的债权、债务由义和锻压公司承继。上述事实，有原、被告的陈述、原告提交的《土地租赁协议书》、《租赁协议》、《土地承包协议》《土地租赁协议书》、《征地补偿协议书》、收款单、工商登记材料等证据予以证实。一审法院认为，原告与莱冶特钢公司签订的《土地租赁协议书》、《租赁协议》、《土地承包协议》《土地租赁协议书》是在双方意思表示一致的基础上自愿订立的。原告已按照约定交付土地、水库给莱冶特钢公司占有使用，莱冶特钢公司已实际占有使用至今（征用部分除外），莱冶特钢公司应按双方约定支付原告占有使用费。因莱冶特钢公司已被被告义和锻压公司吸收合并，其债权、债务由被告承继，故该占有使用费应由被告义和锻压公司支付。2003年5月28日签订的《土地租赁协议书》原告主张被告支付自2003年5月28日至2013年5月28日，共计10年的占有使用费，符合法律规定，根据双方约定，每年占有使用费177210元，故被告应支付原告该部分的占有使用费应为177210元×10年=1772100元。2007年4月1日签订的《土地租赁协议书》原告主张被告支付自2007年4月1日至2013年5月28日，共计6年零57天的占有使用费，符合法律规定，根据双方约定，每年占有使用费183261元，故被告应支付原告该部分的占有使用费应为183261元×6年＋183261元÷365天×57天=1128184.84元。因2010年9月19日以上土地被征用148812平方米，至2013年5月28日共计2年251天，该被征用部分的占有使用费为148812平方米×2元×2年＋148812平方米×2元÷365天×251天=799915.46元。故被告应支付原告以上两部分土地占有使用费为1772100元＋1128184.84元－799915.46元=2100369.38元。2004年8月12日签订的《租赁协议》原告主张被告支付自2004年8月12日至2007年8月12日共计3年的占有使用费，符合法律规定，根据双方约定，每年占有使用费15000元，故被告应支付原告该部分占有使用费为15000元×3年=45000元。2005年5月1日签订的《土地承包协议》原告主张被告支付自2007年8月13日至2010年9月18日，共计3年36天的占有使用费，符合法律规定，根据双方约定，每年占有使用费20000元，故被告应支付原告该部分占有使用费为20000元×3年＋20000元÷365天×36天=61972.6元。综上被告应支付原告占有使用费为2100369.38元＋45000元＋61972.6元=2207341.98元，因莱冶特钢公司已支付原告占有使用费1573270元，故被告还应支付原告2207341.98元－1573270元＝634071.98元。原告主张赔偿损失但未提交相关证据加以证实，对于该主张不予支持。被告辩称原告未按约定交付土地，但未提交相关证据加以证实，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条之规定，判决：一、被告莱芜义和锻压有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会占有使用费634071.98元。二、驳回原告钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10249元，由原告卞家泉居委会负担172元，由被告义和锻压公司负担10077元。上诉人义和锻压公司不服一审判决上诉称，1、双方签订的土地租赁合同属于无效合同。卞家泉居委会属于村集体组织，租赁的集体土地属于建设用地，根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”、第五十九条“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”、第八十一条“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”，双方签订的土地租赁合同违反了法律的禁止性规定，并属于应受行政处罚的行为，属于无效合同，但一审法院对合同效力未作认定。合同是否有效并不以当事人的意思表示一致即可，应以合同内容是否违反法律的禁止性或强制性规定为标准，法院在审理合同纠纷案件时必须依法对合同的效力作出认定。一审法院依据无效的合同作出判决没有法律依据。2、一审法院对实际租赁土地的面积没有查清，仅仅根据合同约定和被上诉人陈述认定，导致租赁费计算错误。双方签订合同后，被上诉人并未按合同约定提供租赁土地，实际提供的面积低于合同约定的面积。被上诉人应当提供实际租赁土地的面积和租赁时间。按实际租赁面积和租赁时间，上诉人已不欠被上诉人租赁费。请求撤销一审判决，驳回卞家泉居委会的诉讼请求。被上诉人卞家泉居委会答辩称：1、双方签订的土地承包、租赁合同合法有效，一审法院以此作为判决依据正确。双方签订的土地承包、租赁合同中并没有改变土地原用途的约定，所以合同没有违反法律的强制性规定。涉案的土地对外承包、租赁是为了提高土地利用率，经过法定程序，并报当时乡镇人民政府批准后签订的，根据《土地管理法》第十五条第二款、《农村土地承包法》第四十八条之规定，合同是合法有效的。上诉人若存在擅自改变土地用途的行为，其责任和后果也应由上诉人自行承担。2、一审法院认定租赁费正确。双方签订土地承包、租赁合同后，卞家泉居委会按约向上诉人交付了土地使用权，在之后长达十几年的时间里，双方并没有变更合同。所以，一审法院根据合同约定计算租赁费是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点是：双方签订的租赁合同是否有效，被上诉人是否已经全面履行了交付租赁土地的义务，租赁费计算是否准确。二审中，被上诉人卞家泉居委会为证实双方签订的租赁合同有效，提交了钢城高新技术开发区管理委员会于2015年8月26日出具的《关于卞家泉社区土地对外承包（租赁）的工作说明》一份，证实涉案土地的四份承包、租赁协议是经过法定程序，并报当时乡镇人民政府同意后签订的，合法有效。上诉人义和锻压公司质证认为：土地承包经营合同是否有效不能仅由相关的乡镇政府同意，而应当依据相关法律规定经村民委员会代表大会同意或者通过竞标的程序方可对本集体成员以外的其他单位或个人进行租赁，但卞家泉居委会未提交相关证据材料，所以其理由不成立。本院对上述证据的认证意见为，钢城高新技术开发区管理委员会出具的工作说明，系国家机关依职权制作的公文证书，内容合法有效。该证据表明，涉案土地的对外承包已履行了法定程序，并经乡镇人民政府同意，能够证实涉案合同合法有效。本院予以采信。本院查明的事实同一审审理查明的事实一致。本院认为，本案涉案的四份承包、租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且经过了法律规定的审查程序，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十二条规定，“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”在本案双方签订的合同生效后，上诉人即依法取得了承包土地的经营使用权。在没有证据证实被上诉人实施阻碍上诉人行使经营使用权的情况下，能够认定被上诉人已经履行了提供合同约定土地的义务。在被上诉人履行了提供合同约定土地的义务后，上诉人应当按照合同约定支付相应承包租赁费用。上诉人主张被上诉人未完全履行合同义务及租赁费用计算错误，但未提供证据证实，本院不予采信。一审法院依据双方合同约定的土地面积和收费标准计算租赁费，并判令上诉人向被上诉人支付租赁费并无不当。上诉人主张双方签订的四份土地承包、租赁协议系无效合同的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10249元，由上诉人莱芜义和锻压有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 王尔云审判员 李莎莎审判长 尹 腾二〇一五年十月二十八日书记员 时阿楠 关注公众号“”