（2015）苏中民终字第04116号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-04-27

案件名称

昆山源信房地产经纪有限公司与昆山戴德精工机械设备有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昆山戴德精工机械设备有限公司,昆山源信房地产经纪有限公司,上海洋诗汽车配件有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2015）苏中民终字第04116号上诉人（原审被告）昆山戴德精工机械设备有限公司。委托代理人王运福、沙良方，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）昆山源信房地产经纪有限公司。委托代理人马庆国，上海普世（昆山）律师事务所律师。原审第三人上海洋诗汽车配件有限公司。上诉人昆山戴德精工机械设备有限公司（以下简称戴德公司）因与被上诉人昆山源信房地产经纪有限公司（以下简称源信公司）、原审第三人上海洋诗汽车配件有限公司（以下简称洋诗公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第00047号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年7月7日，原审原告与原审被告签订委托协议书。委托协议书约定：一、甲方（即戴德公司，下文同）授权乙方（即源信公司，下文同）代理出租／出售，甲方保留自行出租／出售和同时委托其他中介代理的权力。二、经乙方介绍的客户，如未能成交，乙方不收取任何居间费用。三、最终价格和面积以甲方与客户方签署合同为准，并作为佣金支付的标准。四、物业地址：昆山市周市镇金昌路29弄296号。厂房、宿舍及办公室面积共约5000平方米。五、经乙方介绍的客户（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功承租／购入所介绍之物业，甲方需向乙方一次性支付租赁的半个月租金／买卖成交总价的1%作为佣金。支付佣金时间为业主与客户签订合同之时，若客户先进场、装修后签订合同，则以进场、装修为准。六、如甲方私下（即未通过乙方）与乙方所介绍的客户（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）签订合约，甲方仍须支付乙方上述之佣金（按本协议书第五条之标准）。同时，甲方还应向乙方支付一个月房屋租金作为违约金。七、甲方保证所委托之物业为合法物业，若甲方非系委托物业的产权人或者最终租赁关系非甲方签署本协议书约定之权利、义务仍对甲方具有约束力。本条款独立于本协议书，即使本协议书无效或被撤销，本条款仍旧对甲、乙双方具有约束力。八、甲方确认，在本协议代理人签字栏处签署的与本物业租售有关的协议及文件，甲方均予以认可。九、在本协议代理人签字栏处署名的甲方代理人，声明无超越权限或无权代理情况，否则该代理人应向乙方承担赔偿责任，赔偿金标准与本协议第六条相同。十、本协议在履行过程中发生争议、应由双方协商解决，若协商不成，则通过诉讼解决。争议管辖法院为乙方所在地人民法院。该委托协议书落款处有原审被告戴德公司和原审原告源信公司的盖章。2014年7月7日，原审原告与第三人洋诗公司签订中介服务协议。该协议约定：一、甲方（即第三人洋诗公司）因欲购买／求租物业，现乙方（即原告源信公司）为其介绍下述物业出售／出租给甲方。乙方指派公司业务员张金玲陪同甲方现场实地勘察附件之物业。甲方承诺若甲方（或甲方之亲属、授权人、代理人）成功购入／承租所介绍之物业，须向乙方支付买卖成交总价的1%、租赁的半个月租金作为佣金。支付佣金时间为甲方与业主签署买卖合同或租赁合同时。如先进场或装修，以进场时间为支付佣金时间。二、最终价格和面积以甲方与业主签署合同为准。三、经乙方介绍的物业，如果未能成交，乙方不收取任何费用。四、甲方察看乙方介绍之物业，承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系，即使该物业最后由甲方（或甲方之亲属、授权人、代理人）不经我方与业主私下签约，甲方向乙方支付买卖成交总价的2%、租赁的一个月租金作为赔偿金。附件：乙方介绍之物业：昆山市周市镇金昌路296号，面积约5000平方米、楼层一层。2014年7月7日，戴德公司与洋诗公司签订厂房租赁合同，租赁合同约定：一、甲方（即戴德公司，下文同）将昆山市周市镇金昌路296号厂房租赁给乙方（洋诗公司，下文同）使用，厂房租赁面积约为5000平方（实际面积按房产证计算）。二、乙方租用该厂房期限为5年，甲方于2014年8月1日将厂房交接给乙方使用。正式起租时间为2014年11月1日。三、厂房租金（不含税）按建筑面积每月每平方米人民币15元，年租金为人民币90万元整，保证金为一个月房租租金，甲乙双方约定前三年保持不变往后两年递增8%（即2017年11月1日到2019年10月31日止）期间房屋租金每月每平方米15×1.08%元。四、甲乙双方签订合同时，乙方向甲方一次性交付人民币10万元，甲方交房（2014年8月1日）给乙方时，乙方再交付甲方人民币10万元，合计人民币20万元作为定金（正式算房租时定金可转为租金），正式起租时起，乙方一次性向甲方支付3个月（2014年11月1日至2015年1月31日），租金225000元，以及保证金75000元。合约期满，乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额退还乙方。五、从2015年1月31日到2019年10月31日止，乙方应每6个月一次性支付租金450000元整。支付时间为提前30天付。逾期30天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利。由此造成的经济损失由乙方自行负责。六、从乙方在正式起租时起，甲方每月给乙方补贴物业费人民币2000元整。甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途手续，并保证符合国家有关消防安全规定。七、甲方为乙方提供用电用水。合同第十二条约定：本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失由违约方负责赔偿。未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，需提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物；交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用的；应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金六倍的款项作为赔偿。甲乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。未经乙方书面同意甲方不得提前终止合同，如甲方确需提前解约，需提前三个月书面通知乙方，于本合同提前终止前一日或之前向乙方支付相当于当月租金六倍的款项作为赔偿。原审被告戴德公司与第三人洋诗公司签订厂房租赁合同后，戴德公司于2014年8月1日将厂房交接给第三人洋诗公司使用。第三人于2014年11月29日向戴德公司发出律师函。律师函称：戴德公司至2014年11月29日止，尚未取得房产证，未将合同所指的合格租赁物交付洋诗公司。洋诗公司多次要求戴德提供房产证复印件并提供原件核对，但戴德至今尚未取得房产证。洋诗公司已交付定金10万元给戴德公司，现洋诗公司认为与戴德公司签订的“厂房租赁合同”无效并要求返还定金10万元，并赔偿由此产生的相应损失。2014年12月10日，戴德公司与第三人洋诗公司签订《解除厂房租赁合同协议书》。该《解除厂房租赁合同协议书》约定：甲（戴德公司）乙（洋诗公司）双方于2014年7月7日签订了厂房租赁合同，现甲、乙双方经友好协商，在平等自愿的原则下订立本协议：一、甲、乙双方于2014年7月7日签订的厂房租赁合同因出租房屋不具备法律规定的必备条件，而使该合同无法履行。因此，双方一致确定该厂房租赁合同无效。二、双方同意：甲方已收取乙方交纳的10万元租房定金中的四万元整由甲方退还给乙方，并于2014年12月15日前支付。乙方收到该款后，向甲方出具收款凭证。三、因不可归责于乙方的原因，与该租赁合同相关的中介费用与乙方无关。四、双方放弃主张其他任何权利。戴德公司与洋诗公司签订厂房租赁合同约定的租赁物为昆山市周市镇金昌路296号厂房，戴德公司于2014年12月25日取得该厂房的建设工程竣工验收消防备案凭证。从原审被告取得的建设工程竣工验收消防备案凭证及原审原告、戴得公司出具的书面说明认定原审原告所居间租赁的厂房面积为4960平方米。戴德公司将本案涉诉的厂房于2014年11月23日与案外人苏州协美建材科技有限公司签订厂房租赁合同，租赁期限为5年，自2015年1月1日至2020年12月31日止。原审原告源信公司的诉讼请求为：请求戴德公司支付居间服务费37500元；2、请求戴德公司支付自2014年7月7日起至实际支付日止逾期付款利息损失；3、本案诉讼费用由戴德公司承担。原审法院认为，原审原告与原审被告签订的委托协议书系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原审原告、原审被告之间签订的委托协议书系我国法律规定的居间合同。居间合同是居间人和委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原审原告、原审被告签订的委托协议第五约定：经乙方介绍的客户（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功承租／购入所介绍之物业，甲方需向乙方一次性支付租赁的半个月租金／买卖成交总价的1%作为佣金。支付佣金时间为业主与客户签订合同之时，若客户先进场、装修后签订合同，则以进场、装修为准。在原审原告的居间下，2014年7月7日，原审被告与第三人签订了厂房租赁合同，签订厂房租赁合同时，第三人向原审被告支付了10万元作为定金。第三人支付10万元定金后，原审被告将厂房交接给第三人使用，第三人在使用过程中因原审被告的厂房没有房产证及未通过消防备案于2014年12月10日与原审被告签订《解除厂房租赁合同协议书》，对解除租赁合同的事项进行了相应约定。综上，原审原告为原审被告与第三人签订租赁合同提供了居间服务，且原审被告与第三人成项签订了厂房租赁合同，虽然原审被告与第三人后来因租赁物厂房没有通过消防备案等原因而解除了租赁合同，但原审被告及第三人没有证据证明原审原告作为居间人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，故原审被告应当向原审原告支付报酬。原审被告向原审原告支付的报酬，根据双方委托协议书约定及原审被告与第三人租赁合同的租金约定，原审被告应当向原审原告支付37200元（每月租金=厂房面积4960平方米×15元每平方米×50%）。原审原告诉请的原审被告逾期付款利息损失因原审原告庭审后申请撤回，这系原审原告对其自身权利的处分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条第二款、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：戴德公司于判决生效后十日内向源信公司支付居间费37200元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，由戴德公司负担。上诉人戴德公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：被上诉人作为专业中介机构对签订厂房租赁合同时涉案厂房未通过消防备案、未取得房产证等情况应是明知的，但并未如实告知风险，最终导致厂房租赁合同被解除，且涉案委托协议书第五条约定经源信公司介绍的客户成功承租／购入所介绍之物业，戴德公司才支付佣金，因戴德公司并未成功承租厂房，故无需支付佣金。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人源信公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审第三人洋诗公司未答辩。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，房屋租赁中介服务合同与房屋租赁合同本身是两个相互独立的合同关系。根据现有证据，戴德公司与洋诗公司签订了厂房租赁合同，即应视为源信公司促成了双方合同的签订，戴德公司成功出租了本案所涉厂房，符合涉案中介服务协议约定的向中介支付佣金的付款条件。戴德公司与洋诗公司嗣后解除合同，并不影响戴德公司基于中介服务协议应当承担的合同义务。综上，原审判决支持源信公司收取佣金的诉讼请求，并无不当。上诉人戴德公司关于源信公司明知涉案厂房未通过消防备案、未取得房产证且未如实告知其风险导致厂房租赁合同被解除不应支付佣金的上诉主张于法无据，本院不予支持。综上，戴德公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费394元，由上诉人戴德公司负担。本判决为终审判决。审判长　　黄文杰审判员　　周　红审判员　　任小明二〇一五年十月二十八日书记员　　杨颖颖搜索“”