（2015）浦民一（民）初字第17945号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-22
案件名称
王彦菲与李文绪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王彦菲,李文绪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第17945号原告王彦菲，女，1972年1月16日生，满族，户籍地辽宁省兴城市，住上海市浦东新区。委托代理人夏雷，上海胜杰律师事务所律师。委托代理人陈慧玲，上海胜杰律师事务所律师。被告李文绪，男，1979年3月20日生，汉族，户籍地安徽省淮南市。委托代理人廖保文，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。原告王彦菲诉被告李文绪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法适用简易程序审理。2015年5月29日，被告李文绪提出管辖权异议，本院于2015年6月5日作出（2015）浦民一（民）初字第17945号民事裁定，驳回了被告李文绪对本案管辖权提出的异议。被告李文绪不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年7月14日作出（2015）沪一中民二（民）终字第1853号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2015年9月16日，本院公开开庭对本案进行了审理。原告王彦菲及其委托代理人夏雷，被告李文绪的委托代理人廖保文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彦菲诉称，2013年3月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的上海市浦东新区东方路XXX号11B室房屋出租给被告，租赁期限自2013年3月18日起至2018年3月18日止。合同约定，如协议发生变化，任何一方终止合同需提前三个月。因经济方面原因，原告欲将房屋出售，故口头告知后又于2015年1月6日向被告发函表示解除合同，通知被告做好搬离准备，三个月后将收回房屋，并告知被告可行使优先购买权。但被告至今仍未搬离。原告认为，原告有权依照合同约定解除合同，只需提前三个月书面通知被告，租赁合同已于2015年4月6日解除。故原告起诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年4月6日解除；2、被告将上海市浦东新区东方路XXX号11B室房屋恢复原状后返还原告；3、被告按照每日人民币（以下币种同）333元的标准支付自2015年9月11日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。被告李文绪辩称，原告解除租赁合同无事实和法律依据，鉴于租赁合同的有效性，被告合法占有使用房屋，不存在返还房屋和支付使用费，同意按约定支付租金。经审理查明，上海市浦东新区东方路XXX号11B室房屋的权利为原告。2013年3月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告作为办公使用，租期自2013年3月18日起至2018年3月18日止，租金每月1万元，保证金为1万元；合同期内，双方任意一方提出提前终止合同的，均视为违约，违约方应向未违约方支付违约金1万元。另合同第八条第4项约定，原告在租赁期内如欲出售该房屋须提前90天书面通知被告，并承担被告的损失。合同补充条款第3项手写约定，如双方协议发生变化，原告终止合同需提前三个月，被告终止合同也需提前3个月，原告如卖房，被告有优先购买权。2015年1月6日，原告向被告发出书面告知函，以原告欲出售房屋为由，要求被告在收到通知后做好搬离准备，90天后原告将接收上述房屋，并同意按合同约定赔付被告1万元违约金，另告知被告可以按约主张优先购买权。2015年4月8日，原告委托律师向被告发函，限期被告搬离租赁房屋并提供银行账号用于退还房租。经原、被告确认，被告已转账支付租金至2015年9月10日，支付过押金1万元；被告承租后未对租赁房屋进行过装修。因被告不认可原告主张的合同解除权，故原告向本院提起诉讼，诉请如前。庭后，原告撤回了恢复原状的诉请，并表示若法院支持其解除合同的诉请，则同意向被告支付违约金1万元。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、告知函、律师函、短信记录及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。本案争议焦点就是原告是否具有单方解除权。合同第八条第4项约定，原告在租赁期内如欲出售该房屋须提前90天书面通知被告，并承担被告的损失。该约定按通常理解应为解除合同条件及违约责任的约定，且合同解除条件为只要原告“欲出售房屋”，且“提前90天书面通知”即可，至于原告“欲出售房屋”是否属合同补充条款第3项所约定的“若协议发生变化”之情形，不影响本案的实质处理。本案中，原告以欲出售房屋为由，已提前90天书面通知被告解除合同，符合合同约定的解除条件，原告要求确认租赁合同于2015年4月6日解除的诉请，本院予以支持。对于押金，原告同意返还，本院可据此判决。审理中，原告撤回恢复原状的诉请并表示同意支付被告违约金1万元，系当事人对自己民事权利及诉讼权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告王彦菲与被告李文绪签订的《房屋租赁合同》于2015年4月6日解除；二、被告李文绪于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区东方路XXX号11B室房屋返还原告王彦菲；三、被告李文绪于本判决生效之日起三十日内按照每月1万元的标准支付原告王彦菲2015年9月11日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、原告王彦菲本判决生效之日起三十日内返还被告李文绪押金1万元；五、原告王彦菲本判决生效之日起三十日内支付被告李文绪违约金1万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告李文绪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一五年十月二十八日书记员 许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：