（2015）足法民初字第07069号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-14
案件名称
张明秀,吴廷全与重庆启帆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴廷全,张明秀,重庆启帆房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2015）足法民初字第07069号原告：吴廷全，男，1966年1月27日出生，汉族，居民。原告：张明秀，女，1967年11月26日出生，汉族，居民。委托代理人：陈智福，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被告：重庆启帆房地产开发有限公司（组织机构代码69928285-6），住所地重庆市双桥区双北路与西湖大道交汇处。法定代表人：邓富学，董事长。委托代理人：潘亚博，重庆华华律师事务所律师。原告吴廷全、张明秀与被告重庆启帆房地产开发有限公司（以下简称：启帆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法由审判员高毅明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴廷全、张明秀及其特别授权代理人陈智福，被告启帆公司的特别授权代理人潘亚博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年8月29日原告与被告签订了一份《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告购买被告位于重庆市大足区某镇某路某号房屋一套，房屋总价款为283075元。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付首付款85075元，并办理按揭198000元。根据合同约定，被告应于2012年12月30日前将上述房屋交付给原告，2013年2月28日办证，但被告在2014年10月1日才把房产证办下来。根据合同第十三条约定，被告作为合同的甲方应当承担违约责任，由于违约金约定过低，请求法院判决予以增加被告逾期办证违约金，从2013年3月1日起至被告向国土房管部门提交办证手续时按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，诉讼费用由被告承担。被告辩称：被告没有义务办理房产证，不存在逾期办理房产证的问题，但是被告确实违约，是因为未按时取得土地房屋登记机构的登记受理单。原告起诉的时间是2015年8月26日，从2013年3月1日起到2013年8月25日关于违约金的诉讼请求已经过诉讼时效，不应该得到主张。被告庭前已经向法院提交了调取土地房屋登记机构受理的时间，违约金的截止时间应该以调取结果为准。经审理查明：2011年9月13日，原告吴廷全、张明秀（乙方）与被告启帆公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》一份，合同内容：一、乙方所购商品房的基本情况：本商品房座落为：重庆市大足县某镇某路某号房屋。二、购房价款：本商品房为清水房，总成交金额为￥283075.00元；按揭付款：（1）、乙方签合同时首付款￥85075.00元；（2）、余款￥198000.00元向银行申请办理按揭。三、交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2012年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。四、关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）、逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.001%（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告吴廷全、张明秀支付了首付款85075元，余款198000元向银行按揭贷款付清。被告启帆公司于2011年在大足区国土资源和房屋管理局办理了该套房屋的预购商品房买卖合同备案登记。被告启帆公司按照合同约定时间2012年12月30日将该套住房交付给原告吴廷全、张明秀，但该住房的产权证直至2014年10月1日才办理下来。原告吴廷全、张明秀起诉到法院，提出如上诉讼请求。另查明，大足区国土资源和房屋管理局受理申请人吴廷全、张明秀、重庆启帆房地产开发有限公司办理预售后房屋权属登记时间为2014年9月1日。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的商品房买卖合同、付款凭证、完税证明、原告结婚证、大足区国土资源和房屋管理局业务受理通知单、庭审记录载卷为据，经当庭举证、质证，本院予以采信。本院认为：原告与被告自愿签订的《商品房预售合同》出自双方当事人真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。对被告是否违约问题。由于不动产物权的设立、变更、转让和消灭均须经依法登记始发生法律效力，被告作为房地产开发单位，其除应将涉案房屋实际交给原告使用外，还应依约向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，办理房屋所有权证。根据前述合同的约定，被告应当在2012年12月30日将涉案房屋交由原告使用，并应当在商品房交付之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由于涉案房屋于2012年12月30日交付原告使用，故被告应当最迟在2013年3月1日前应当办妥涉案房屋的土地房屋登记机构出具的登记受理单，但被告直至2014年9月1日才办理，被告的行为已经违约，应当承担违约责任。对于被告提出原告起诉的时间是2015年8月26日，从2013年3月1日起到2013年8月25日关于违约金的诉讼请求已经过诉讼时效的主张，本院予以支持。因此违约金的计算时间应当是2013年8月26日起至被告实际向房产管理部门提交办理房屋产权证所需资料并取得房产管理部门出具的登记受理单之日即2014年9月1日止，2013年8月26日至2014年9月1日的天数为372天。对违约金计算标准问题。有约定依约定，无约定依法律规定。本案原、被告签订的《商品房预售合同》明确约定迟延办证违约金为：“已付房价款0.001%”，原告认为约定过低，要求调整按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，对原告的该项请求，本院不予支持。理由：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了迟延办证违约金计算方式，该合同是双方当事人自愿签订，合同条款遵循公平原则确定了原、被告双方的权利和义务，该《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案原告提供的证据不能证明原告因未取得房屋所有权证而造成有损失。据此，本院对原告要求调整违约金的诉讼请求不予支持，应当按照合同约定计算迟延办证违约金。综上，根据《中华人民共和国合同合法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆启帆房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告吴廷全、张明秀从2013年8月26日起至2014年9月1日期间372天的迟延办证违约金1053.04元（283075元×0.00001×372天）。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吴廷全、张明秀的其他诉讼请求。案件受理费564元（已减半），由被告重庆启帆房地产开发有限公司负担114元，原告吴廷全、张明秀负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉，本判决即发生法律效力。审判员 高毅明二〇一五年十月二十八日书记员 王 唯 来自