（2015）筑观法民初字第603号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2018-08-08
案件名称
贵阳市公共租赁房服务中心有限公司与闵红棕、第三人郝崇英租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第二百三十五条
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）筑观法民初字第603号原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司，住所地贵阳市金阳新区碧海花园商业广场三楼。法定代表人陈强，系该公司董事长。委托代理人陈俊，贵州大谋律师事务所律师。委托代理人曾红艳，贵州大谋律师事务所实习律师。被告闵红棕，男，仡佬族，1973年5月8日生，住所地……。第三人郝崇英，女，汉族，1958年8月17日生，住所地……。原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司（以下简称公租公司）诉被告闵红棕、第三人郝崇英租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司委托代理人陈俊，被告闵红棕，第三人郝崇英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告公租公司诉称，原告系负责贵阳市保障性住房归集、租赁等服务的国有公司。鉴于贵阳市保障性住房房源紧缺，2011年原告按照贵阳市政府相关会议精神推出的“收储配租”方案，鼓励广大市民将闲置房屋交由原告管理出租用于弥补保障性住房的不足，并向广大市民承诺担保租金的支付。第三人郝崇英积极响应该方案，于2011年4月21日与原告签订了《存房合同》，自愿将其坐落于贵阳市观山湖区���华园C区＊＊栋＊单元＊＊层2号，建筑面积155.47平米房屋一套交由原告存租，存房期限为三年，从2011年7月1日至2014年7月1日。2012年1月10日，原告将前述房屋租赁给被告并签订有《租赁合同》，合同中约定被告承租第三人所有的前述房屋，月租金为777元，水、电、煤气、物管等费用由被告承担，租赁期限从2012年1月10日至2014年1月9日。并约定如被告逾期缴纳租金，原告向第三人支付了租金的，原告有权要求被告向其支付有关垫付费用，且约定因争议导致诉讼的，由过错方赔偿无过错方因诉讼产生的律师费等损失。从2012年7月1日开始，被告闵红棕未缴纳房租，期间原告多次催收未果，原告向第三人垫付了租金。2014年7月，因与第三人存房期限届满且与被告租赁期限也已经届满，原告向被告收回房屋后腾还第三人。为维护原告合法权益，现依据国家法律之相关规定，诉至��院，请求判令：一、请求贵院依法判令被告向原告支付原告代其向第三人垫付的2012年7月1日至2014年6月30日期间的房租18648元；二、判令被告赔偿原告因诉讼产生的律师代理费3，000元；三、诉讼费用由被告承担。被告闵红棕辩称，我与原告之间确实存在租赁关系，合同签订后由我与表弟冯伟居住，没有付房租是因为原告交付的房屋达不到居住条件，我向原告反映过，但原告拖了很久才来现场查看，但问题一直没有得到解决，我只好自己找人来维修，产生维修费用19500元。2014年7月我与原告解除租赁合同时，我要求减免20个月的租金冲抵我支出的维修费用，原告负责人在情况说明下签署同意。原告也没有提出支付租金。第三人郝崇英述称：我的房屋是毛坯房交给公租公司存租的，被告提出的房屋质量问题我��清楚，也没有人告知过我。现在公租公司已将房屋退还给我了，租金也已经结清。经审理查明，原告（乙方）与第三人（甲方）于2011年4月21日签订《存房合同》，合同约定第三人郝崇英自愿将坐落于贵阳市金阳新区金华园C区＊＊栋＊单元＊＊层2号，建筑面积155.47平米的毛坯房屋一套存入乙方，由乙方全权代理出租，房屋限作公租房使用。存房期限为三年，自2011年7月1日至2014年7月1日，房屋出租价为777元／月，合同第二条约定乙方存房期间的代理权限：可以甲方名义与承租方协商、调解、变更租赁合同的内容，一旦发生纠纷，有权决定是否起诉等。2012年1月10日，以第三人郝崇英作为甲方，闵红棕作为乙方，公租公司作为丙方，由原告代表第三人就前述房屋与被告签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于金华园C区＊＊栋＊单元���＊02号房屋出租给乙方作为住宅使用，租赁期限从2012年1月10日至2014年1月9日，月租金为777元，租金按季度方式结算，乙方缴纳一个月租金为逾期保证金。上述保证金及租金由丙方直接收取。合同第四条第2款乙方权利义务约定：乙方需按期缴纳房屋租金，若乙方逾期10日仍未缴纳的，则丙方有权收回房屋且不退还逾期保证金。按照缴纳水、电、煤气、物管等费用；合同第四条第3款丙方权利义务第2项约定如乙方逾期缴纳租金，因丙方向甲方承担了租金支付义务，丙方有权以丙方的名义提出诉求并享有诉求成果；合同第七条第3款约定因争议导致诉讼的，由过错方赔偿无过错方因诉讼产生的律师费等损失。合同第七条第1款载明该房屋已装修。2014年7月31日，郝崇英（甲方）与公租公司（乙方）签订解除合同协议书，甲方确认2014年6月前的租金通过银行转账收取，甲方确认���签订本协议同时已经收回房屋钥匙，并确认自行验收房屋。本协议签订后，双方就存房事宜无其他争议及纠纷。另查明，2012年1月20日，冯伟向陈某某支付房屋维护费用19500元，证人陈某某向本院陈述大概在2012年春节前，闵红棕通过朋友找他为位于金华园的房屋做维修。当时房屋的现状是达不到居住条件的，他对房屋的地面、卫生间、下水道、窗户等进行了维修，共收到冯伟支付的维修费19500元（含人工工资9800元）。闵红棕出示租赁合同解除情况说明，载明：“承租人闵红棕，租赁合同签订时间2012年1月10日至2014年1月9日，租金缴纳于2012年3月31日止，现因与该房屋业主存房合同到期，需办理退租手续，租赁合同于2014年1月11日解除。”，2014年7月11日黄XX批注“同意”。再查明，原告系一家经营保障性住房的归集、建设、租赁服务；房地产交易服务；房地产装修设计；房屋装饰产品销售的有限责任公司。第三人郝崇英系诉争房屋的所有权人。原告因诉讼委托贵州大谋律师事务所律师代理诉讼，支付律师代理费3，000元。以上事实有当事人陈述、原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司营业执照、《商品房买卖合同》、房屋产权证书、存房合同、租赁合同、委托代理合同、贵州省律师收费标准、律师费发票、律师事务所执业许可证等证据材料予以佐证。本院认为，原告与第三人签订的《存房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规禁止性规定，其合法性本院依法予以确认。根据《存房合同》第二条的约定，原告有权代表第三人与承租人签订《租赁合同》。原告代表第三人与被告签订的三方《租赁合同》亦系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应严格按照合同全面履行自己的义务。本案的焦点在于被告收房后该房屋是否达到居住条件，被告是否为居住进行了简单的维修事实的认定。首先，第三人与原告签订存房合同时，涉案房屋系毛坯房，原、被告所签订的租赁合同载明该房屋已装修，但原告在本院要求其出示装修凭证后仍未提交该房屋已装修达到居住条件的相关证据。且针对原告向被告出具的闵红棕户租赁合同解除情况说明，被告称该份说明是被告在解除合同时要求以维修费抵扣2012年4月至2014年1月的租金，最后由原告的负责人黄XX签署同意，双方合同解除。原告对该份说明的真实性予以认可。本院结合证人陈某某的证言，对于被告对涉案房屋进行维修的���实予以认定，被告的维修支出可以酌情抵扣部分租金。关于租金，原告认可收到被告2012年6月30日之前的租金，则本案从2012年7月1日开始计算，双方合同于2014年1月9日解除，该期间共产生租金14193.2元。被告辩称其在解除合同时补交了部分租金，但其未提交相关证据，本院不予采信。本院酌情认定被告对涉案房屋的维修支出抵扣5850元租金，被告还应向原告支付租金8843.2元。原告诉请的律师代理费虽符合双方合同的约定，但鉴于被告本身的经济条件，本着实质意义上的公平原则，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告闵红棕于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司支付租金8843.2元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，减半收取171元，由被告闵红棕负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 熊德敏二〇一五年十月二十八日书记员 陈 卓 来源：百度搜索“”