（2015）文民二初字第965号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-08-05
案件名称
云南省百货公司砚山综合批发站诉蒋瑞飞租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
文山市人民法院
所属地区
文山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南省百货公司砚山综合批发站,蒋瑞飞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第965号原告云南省百货公司砚山综合批发站，组织机构代码：21821XXXX。住址：砚山县江那镇新丰路86号。法定代表人曾一宏，该公司董事长。委托代理人刘江，云南鼎祥律师事务所律师，特别授权。被告蒋瑞飞，云南省砚山县人，现住文山市。委托代理人王林波，云南君山律师事务所律师，特别授权。委托代理人陈晗，云南君山律师事务所律师，特别授权。原告云南省百货公司砚山综合批发站（以下简称百货公司）诉被告蒋瑞飞租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告百货公司的委托代理人曾一宏、刘江，被告蒋瑞飞及其委托代理人王林波、陈晗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告待岗职工。1998年4月，原告进行“股份租赁制”改革后，被告即租赁原告文山购物中心家电柜进行经营2002年租赁期满后，被告即租赁文山购物中心一、二楼门面，租赁期限至2012年6月24日止，其间：从2009年6月开始，每年租金调整为45万元至2012年6月24日止。在租赁期间由于文山市进行组团开发东风路片区，该租赁房屋属于拆迁范围，被告于2011年7月31日搬出该房屋。当时由于被告管理经营该房屋，装修部分的拆迁补偿就由被告同开发商进行商谈并于2011年7月分两次在开发商处领走了全部装修补偿金。此后，原告多次通知被告对所经营的房屋租金以及装修补偿款进行结算，虽双方多次进行结算，但由于被告都以租赁费不符合、装修补偿款没有实际补偿到为由未能进行实质性结算。经原告清查，被告实际欠原告房屋租赁款293150.68元，装修补偿款121368元，共计414518.68元。综上，被告租赁使用原告的房屋一直未对租金进行结算，也没有将属于原告装修补偿款支付给原告。为了维护国有资产不致流失，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令被告支付欠原告的房屋租赁款293150.68元，装修补偿款121368元，共计414518.68元；本案诉讼费用由被告承担。原告针对其主张，提交了以下证据：1、《资产租赁合同书》一份，证明从2007年5月10日开始，原告将文山购物中心一、二楼出租给被告，每年租金为人民币45万元；2、《房屋拆迁补偿安置协议》一份，证明被告因租赁原告的房屋获得装修补偿款50万元，并且被告于2011年7月30日才没有使用原告的房屋；3、支票存根、收据各两张，证明被告于2011年7月3日已经领取了装修款50万元；4、《价值认定明细表》、《拆迁评估结果汇总表》各一份，证明被告所租赁原告房屋的装修价值314042元，属于原告装修的部分共计121368元；5、《通知》一份，证明原告通知被告来进行核对相关债务的客观事实，但是被告没有来核对。经质证，被告对原告提交的《资产租赁合同书》的真实性无异议，但对原告的证明观点不予认可，该合同租赁期限是2007年5月10日至2009年6月24日，原告主张的租金是每年45万元，合同期限届满后，双方没有再签订合同，应该按照实际租赁的期限交房租。之后被告又交了20万元的租金，是租到2010年的10月份。在2011年7月份双方才拿到拆迁补偿款，在未拿到补偿款的这段时间，被告是受原告的委托管理该房屋；对《房屋拆迁补偿安置协议书》的真实性无异议，但是对原告的证明观点不予认可。补偿款50万元是被告实际应当得到的补偿款，不包含原告主张的装修款，被告没有受任何人的委托领取补偿款，补偿款包括装修补偿，搬迁补偿以及停业补偿；在2011年7月份，被告领到补偿款后及时搬出了租赁房屋；对支票存根、收据的真实性无异议，但是对原告的证明观点不予认可；对《价值认定明细表》、《房屋拆迁评估结果汇总表》不予认可，不能证实原告的主张，明细表没有经过被告的签字，是单方制作的，汇总表获取不严肃，评估公司只是登记了装修的清单，并没有就价值进行评估，在没有经过被告同意就进行评估，被告蒋瑞飞不知道这50万元是否是包含其他的费用，与事实不符；对通知不予认可，没有被告蒋瑞飞的签字，在搬迁后近4年的时间，原告才提出诉讼请求，不符合法律规定。被告辩称，一、被答辩人的诉称与事实不符，答辩人的经营期限只到2010年11月份止。答辩人与被答辩人租赁房屋做家电经营是事实，答辩人实际经营期限只到2010年11月份止。因为在答辩人经营期间，租赁房屋在文山市东风路片区开发的拆迁范围内，文山州人民政府文政复【2009】105号文件规定该片区的搬迁时间为2010年9月30日。在政府规定的搬迁时间之后不久，开发商为了方便管理就在答辩人租赁经营的房屋周围打起了围墙，只给答辩人留了一道小门进出，答辩人根本无法正常经营。鉴于此情况，答辩人请示时任批发站的经理张奉春，张奉春答复，为了批发站与拆迁方达成协议并能够顺利拿到拆迁补偿款，要求答辩人继续管理该租赁房屋。从2010年11月起答辩人就没有再继续经营，实际上也根本无法继续经营，答辩人是受被答辩人的要求帮忙管理租赁房屋。所以房租交到了实际租赁期2010年11月份止；二、答辩人根本没有领走被答辩人的房屋装修款，答辩人领取是属于自己的部分的装修款、停业经济损失补偿金及搬迁补偿费。被答辩人自己与拆迁方达成了拆迁补偿协议，拆迁方于2011年8月8日已经对被答辩人进行286万元的拆迁补偿。该补偿款包括房屋、房屋装修、搬家费等费用的补偿，并且补偿费已经打到被答辩人的账户上的，拆迁方不可能也没有理由把属于被答辩人的补偿款让答辩人领走，很显然被答辩人的说法于情无理、于法无据。答辩人在经营期间对租赁房屋及柜台等进行了装修，共投资近80万元。因拆迁开发给答辩人停业造成了极大的经济损失，拆迁方补偿给答辩人的是属于自己的部分装修款、停业损失补偿及搬迁补偿费。答辩人领取的是属于自己损失补偿款，如果是被答辩人的装修款，拆迁方不可能把该装修款打到答辩人的账户上，而是分别把钱打给了答辩人和被答辩人，答辩人没有领走被答辩人的装修款；三、被答辩人的房屋租金诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。1、按照合同约定，答辩人须先付租金后用房，答辩人与被答辩人之间房屋租赁合同的实际履行截止日期为2010年11月份，期间的房屋租金已经缴纳。如果应当按照合同约定缴纳租金，至今已有4年多的时间，被答辩人在此期间没有与答辩人对租金进行过任何主张。被答辩人现在才主张房屋租金已经超过《民法通则》第一百三十六条第三款的规定的诉讼时效。2、房屋租金属于营业性收益，不属于国有资产，答辩人并没有侵占被答辩人的国有资产。本案的案由为租赁合同纠纷，属于一般的民事纠纷，应当适用《民法通则》规定的普通诉讼时效规定，而不适用有关国有资产的诉讼时效规定，所以被答辩人的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。综上所述，被答辩人的房屋装修款拆迁方已经对其进行了补偿，答辩人领取的是属于自己的部分的装修款、停业损失补偿及搬迁补偿费，答辩人没有领走被答辩人的装修款；被答辩人房屋租金的诉讼请求已经超过《民法通则》规定的诉讼时效，不应当得到支持。被告针对其辩解，提交了《文山州壮族苗族自治州人民政府批复》一份，证明批复规定搬迁时间到2010年9月30日前截止，在这个时间以后被告承租房屋已经不能正常经营。经质证，原告对被告提交的《文山州壮族苗族自治州人民政府批复》真实性无异议，但是该批复中说的搬迁时间拟定为2010年9月30日，而且不能证明被告是在这段时间前就搬出，被告是到2011年7月搬出房屋的。本院对原、被告提交的证据分析认证如下：原告提交的《资产租赁合同书》、《房屋拆迁补偿安置协议》、支票存根及收据客观真实，本院予以采信；《价值认定明细表》、《拆迁评估结果汇总表》、《通知》因被告不予认可，且无其他证据加以佐证，本院不予采信；被告提交的《文山州壮族苗族自治州人民政府批复》，客观真实，但不能证明被告观点，予以部分采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：原、被告于2007年5月10日签订《资产租赁合同书》，约定原告将其所有的位于文山东风路文山购物中心（现已拆迁）一、二楼出租给被告，租赁期限自2007年6月25日至2009年6月24日止，每年租金为45万元。合同到期后，被告继续租赁该房屋，双方未再签订租赁合同。2010年7月，被告支付原告20万元租金后使用该租赁房屋至2011年7月30日。因文山购物中心所在东风路北片区进行旧城改造，面临拆迁，2011年7月22日，被告同云南和谐实业投资集团股份有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告于2011年7月31日前搬出承租房屋，拆迁补偿款为50万元。2011年8月8日原告与拆迁方达成286万元的拆迁补偿。庭审过程中，双方认可2010年10月至2011年7月被告未付原告租金。本院认为，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告双方认可被告于2010年10月至2011年7月未支付租金，原告2015年8月3日向本院提起诉讼，要求被告支付尚欠租金，且原告也没有证据证明期间有诉讼时效中断或终止的事实，原告要求被告支付293150元租金的主张已超过法律规定的诉讼时效，本院不予支持。原告认为被告领取的50万元拆迁补偿款包含原告121368元装修补偿，被告应支付给原告的主张，因双方对房屋拆迁后装修补偿的归属未进行过约定，该主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告云南省百货公司砚山综合批发站的诉讼请求。案件受理费7520元，减半收取3760元，由原告云南省百货公司砚山综合批发站负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 朱应洪二〇一五年十月二十八日书记员 陈 丽 关注微信公众号“”