（2015）管民二初字第1934号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-21
案件名称
原告湛启发诉被告河南瑞晟房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市管城回族区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湛启发,河南瑞晟房地产营销策划有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2015）管民二初字第1934号原告湛启发，男，32岁。委托代理人张磊，郑州市金水区杜岭法律服务所法律工作者。委托代理人张红瑞，郑州市金水区杜岭法律服务所法律工作者。被告河南瑞晟房地产营销策划有限公司。法定代表人张宏恺。委托代理人彭怀金，河南鼎德律师事务所律师。委托代理人杨杰，河南鼎德律师事务所律师（实习）。原告湛启发诉被告河南瑞晟房地产营销策划有限公司（以下简称瑞晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张磊、张红瑞，被告法定代表人的委托代理人彭怀金、杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定租赁期间为2014年8月25日至2015年8月25日止。因该处房产系被告代理托管的房屋，原告直接与被告签订该房屋租赁合同，租金为3300／月，支付方式为每三个月支付一次租金，直接向被告指定账户支付，并交付押金3300元，双方约定如有违约，违约方向守约方支付一个月房租作为违约金。现，由于被告未将该房租支付给房屋所有人，房屋所有人换掉该处房产的门锁并要求原告于2015年7月底从该处房产搬出。原告要求被告解决，至今无果。被告违反合同约定，致使合同不能继续履行。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还剩余期限房租3300元及押金3300元，共计6600元；3、被告向原告支付违约金3300元；4、被告承担因搬家所产生的费用500元（暂计）；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告诉称2015年7月底在被告与原告协商提前解除合同的过程中，被告曾给付原告1500元，相当于退还剩余期限的部分房租，故变更诉讼请求第2项为退还租金1800元及押金3300元，共计5100元。被告辩称：1、被告已经向原告退还1500元，对剩余部分也出具了欠条，原告诉请没有依据。2、被告要求的违约金3300元超过其实际损失，也没有提供证据证明其实际损失，应当予以核减。3、被告要求搬家费没有依据，因为搬家费与搬家原因、时间、被告行为都没有关系。4、原告将被告员工非法拘禁超过24小时，被告已经报案并立案，将在刑事诉讼程序中向原告索赔。经审理查明：被告将其代理的位于郑州市金水区未来路货栈街升龙玺园1号楼1601房屋出租给原告租住使用，双方就此签订《房屋承租合同》一份，主要内容约定有：1、双方商定租赁期自2014年8月25日起至2015年8月25日，租赁期届满之日，租赁关系自然终止，被告无需另行通知。2、房屋租金为每月3300元整，并交纳3300元作为保证金，首次付款合计13200元整。3、租赁期内被告不得无故收回出租房屋，如确需收回，必须提前三十天通知原告，并赔偿一个月租金的违约金。2014年8月25日，原告向被告交纳押金3300元。合同履行过程中，原告依约向被告交纳租金至2015年8月25日。2015年7月26日左右，被告公司员工张鹏飞前往原告租住的涉案房屋处协商提前解除合同事宜，2015年7月27日，张鹏飞通过POS机刷卡向原告支付1500元，并与原告的合租人刘艳涛签订了内容关于房屋调换及租金免收的协议两份，但原、被告均称因对方原因致使该两份协议均未能实际履行。2015年8月5日，原告起诉来院，要求被告承担违约责任。另查明：庭审中，被告认可其与涉案房屋的所有权人即房东约定的房屋代理期限系至2015年8月5日，因期限届满，房东要求收回房屋，被告称其在2015年7月25日通知原告要求提前解除合同并发生了之后的公司员工与原告进行协商情况，并主张原告使用房屋和支付租金的期限应至2015年8月5日。原告则表示，2015年7月25日房东通知原告要收回房屋，原告主动找被告要求协商。原告同时称：原、被告之间的租赁合同终止履行时间大概是7月底，后原告与房东直接协商了房屋的继续使用问题，并向房东支付了7月25日至8月25日期间一个月的房租，2015年8月25日，原告搬离涉案房屋。诉讼中，原告另行放弃第4项诉讼请求，并明确其诉讼请求为：1、解除原、被告双方之间的租赁合同；2、被告返还剩余租金1800元及押金3300元，共计5100元；3、被告支付违约金3300元；4、诉讼费由被告承担。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。本院认为：就涉案房屋，被告向原告出租时仅享有代理出租权，而因被告的代理权限届满，致使原、被告之间的租赁合同未能全面履行，原告被要求提前解除合同、搬离房屋的事实属实，故原告主张被告违约成立，原告要求被告退还押金及实际使用期限之余的租金并支付违约金3300元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但剩余租金的退还涉及原、被告之间租赁合同的实际履行期限，原、被告对此各执一词，本院现依据原告举证，不能对原告关于其自被告处租用房屋实际至2015年7月底并重又向房东交纳至2015年8月25日一个月房租的事实进行有效查实，故依法确定被告应向原告退还2015年8月6日至2015年8月25日期间的租金2200元，被告已支付的1500元亦应从中扣减。就本案而言，原、被告之间的租赁合同在诉讼时已经终止履行，无需人民法院判决解除，本院对原告诉请第一项不予支持；被告关于欠条的主张事实不清，被告提出的非法拘禁问题亦非本案审理范围，均不构成对原告诉请的有效抗辩。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下：一、被告河南瑞晟房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告湛启发房屋押金3300元、租金700元，并支付原告湛启发违约金3300元；二、驳回原告湛启发的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由被告河南瑞晟房地产营销策划有限公司负担100元，由原告湛启发负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。审 判 长 杨绿水人民陪审员 崔淑娟人民陪审员 刘艳君二〇一五年十月二十八日书 记 员 高媛媛 来源：百度“”