（2015）固民一初字第1645号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2015-11-26

案件名称

徐增利与陈磊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

固镇县人民法院

所属地区

固镇县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

安徽省固镇县人民法院民事判决书（2015）固民一初字第1645号原告：徐增利，男，1978年12月13日出生，汉族，农民，住安徽省固镇县。委托代理人：马雪春，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。被告：陈磊，男，1977年6月20日出生，汉族，居民，住安徽省固镇县。委托代理人：崔海永，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。原告徐增利诉被告陈磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐增利及其委托代理人马雪春，被告陈磊及其委托代理人崔海永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐增利诉称：2013年11月15日，我与陈磊签订一份《门面房转让协议》，我购买陈磊一处位于固镇县连城镇鑫龙农贸市场（以下简称鑫龙农贸市场）一号楼自南向北数第三间的门面房，价格为18万元。当日我就将18万元购房款支付给陈磊，陈磊亦于当日将房屋交付给我，后由我一直使用。在使用过程中我将房屋租赁给他人使用。2015年8月2日，租赁方正在装修时，原房主（强化会）的嫂子卯芳前来闹事，说房子是她的，不让租房人开门营业，给我造成了一定的经济损失。无奈之下，我到连城派出所报案，但派出所处理无果，导致我无法正常使用该房屋。后来我多次要求陈磊退还购房款，但陈磊一直拖延不退。综上所述，陈磊出卖给我的房屋至今没有取得所有权，我们双方签订的房屋转让协议应为无效合同。为此，请求法院依法确认我与陈磊签订的《门面房转让协议》无效，并判令陈磊返还我购房款18万元及利息3.78万元，赔偿我经济损失0.40万元。陈磊辩称：案涉房屋是我从强化会手里购买的，在强化会和我签订房屋转让协议时，徐增利作为证明人在协议书签名，说明徐增利对案涉房屋的所有情况比较了解。我卖给徐增利的房屋是合法建筑，我们双方签订的《门面房转让协议》是双方的真实意思表示，不具备合同法规定的合同无效的情形，合法有效。鑫龙农贸市场是固镇县连城镇人民政府的招商引资项目，房屋产权证的办理需要统一进行。我和徐增利签订的房屋转让协议中没有约定办理房屋产权证的期限，只约定了费用的承担。我已将案涉房屋交付徐增利实际占有使用，徐增利也已全额支付我购房款，双方均已全面履行了协议约定的内容。在徐增利占有使用房屋期间产生的一切损失应由徐增利自行承担。综上所述，徐增利的诉请于法无据，请求法院依法判决驳回徐增利的诉讼请求。徐增利为证明其诉讼主张向本院提交的证据，以及陈磊的质证意见如下：一、徐增利的身份证复印件1份。拟证明：徐增利具备诉讼主体资格。陈磊质证认为没有异议。二、原、被告双方于2013年11月15日签订的《门面房转让协议》复印件1份。拟证明：1、徐增利于2013年11月15日从陈磊处购买一间门面房（鑫龙农贸市场1号楼自南向北数第3间，面朝东），价款为18万元，购房款已全部付清；2、陈磊承诺为徐增利办理房屋产权证，并保证所售房屋无产权争议。陈磊质证认为：对该证据的真实性没有异议，双方已全面履行协议内容，我虽承诺为徐增利办理产权证，但是没有约定办证期限，我将案涉房屋交付给徐增利时无产权争议。三、固镇县公安局连城派出所询问强化理（强化会的亲哥）的笔录复印件1份。拟证明：在原、被告签订房屋转让协议前，强化会已于2013年3月份将案涉房屋卖给强化理之妻卯芳，并已将房屋实际交付给卯芳，导致原、被告之间签订合同的目的无法实现。陈磊质证认为：对该证据的真实性没有异议，对其关联性和徐增利的证明目的有异议。我将案涉房屋交付给徐增利时，没有任何人对该房屋的产权提出异议。强化理说强化会把案涉房屋卖给卯芳只是其个人陈述，没有证据证明，达不到徐增利的证明目的。四、固镇县公安局连城派出所询问卯芳的笔录复印件1份。证明目的同上。陈磊的质证意见同上。五、固镇县公安局连城派出所询问陈磊的笔录复印件1份。拟证明：案涉房屋出现一房二卖的情况，徐增利与案外人卯芳产生争议。陈磊质证认为：对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。我没有将案涉房屋一房二卖，达不到徐增利的证明目的。六、固镇县公安局连城派出所询问徐增利的笔录复印件1份。拟证明：在强化会将案涉房屋卖给陈磊时，徐增利只是一个见证人，不了解房屋的所有情况。陈磊质证认为：对该证据的真实性没有异议，对其关联性有异议，达不到徐增利的证明目的。相反，该证据能够证明案涉房屋是由我交付给徐增利的，徐增利也按约履行了支付购房款的义务。七、徐增利与周雷雷签订的《租房合同》1份。拟证明：徐增利在使用案涉房屋过程中与他人因房屋产权产生纠纷，导致徐增利无法使用该房屋。陈磊质证认为：对该证据的真实性有异议，达不到徐增利的证明目的。八、周雷雷购买装修房屋材料的清单1份。拟证明：徐增利因无法正常使用案涉房屋，赔偿承租人周雷雷经济损失3998元。陈磊质证认为：对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，达不到徐增利的证明目的。为反驳徐增利的诉讼主张，陈磊向本院提交的证据以及徐增利的质证意见如下：一、陈磊的身份证复印件1份。拟证明：陈磊具备诉讼主体资格。徐增利质证认为没有异议。二、安徽省固镇县人民法院（2012）固民一初字第00631号民事判决书复印件1份。拟证明：案涉房屋所使用的土地是政府公开挂牌拍卖，投资商王更、王伟通过公开竞拍取得的，土地性质为国有。徐增利质证认为没有异议。三、建设用地规划许可证复印件1份。拟证明：1、案涉房屋所使用的土地是开发商王更、王伟通过公开竞拍取得的，土地性质为国有；2、开发商王更、王伟在该宗土地上开发建设鑫龙农贸市场符合城乡规划要求。徐增利质证认为：对该证据的真实性没有异议。开发建设鑫龙农贸市场应当办理“五证”，开发商目前只有建设用地规划许可证和国有土地使用证，缺少三证（建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）。四、固镇县连城镇规划建设环保分局于2015年9月17日出具的书面证明1份。拟证明：案涉房屋是连城镇人民政府的重点招商引资项目鑫龙农贸市场的一部分，是合法建筑；房屋产权手续需要统一办理，未能及时办理房屋产权证，是由于开发商未交清相关税费，不是陈磊的原因。徐增利质证认为：对该证据的真实性有异议，没有该单位负责人及经办人的签字，不符合证据的形式要件。五、王伟与强化会于2012年1月30日签订的《房屋协议书》复印件1份。拟证明：王伟与强化会之间买卖的房屋是合法建造的，其双方签订的房屋买卖协议合法有效，且已履行了协议约定的义务。徐增利质证认为：对该证据的真实性有异议，无原件予以核实，王伟与强化会签订的房屋买卖协议为无效合同，不能证明案涉房屋是合法建筑。六、强化会与陈磊于2013年8月22日签订的《门面房转让协议》复印件1份。拟证明：1、强化会于2013年8月22日以18万元的价格将其从王伟处购买的房屋转让给陈磊；2、强化会保证所卖房屋无产权争议，无一房二卖等情形，徐增利作为证明人在该协议上签字，说明徐增利对强化会所卖房屋的性质、产权状况等情况知情。徐增利质证认为：对该证据的真实性没有异议，对陈磊的证明目的有异议。徐增利只是对强化会与陈磊之间买卖行为进行见证，不能证明徐增利对案涉房屋的所有情况知情。七、原、被告双方于2013年11月15日签订的《门面房转让协议》复印件1份。拟证明：原、被告签订的房屋转让协议合法有效，协议未约定办理房屋产权证的期限，双方均已全面履行了合同约定的义务。徐增利质证认为：1、对该证据的真实性无异议，对其合法性和陈磊的证明目的有异议；2、案涉房屋属“小产权房”，无法办理产权证，徐增利一直未能正常使用，该协议应为无效合同；2、双方虽未约定办理房屋产权证的期限，但陈磊至今未按协议约定为徐增利办理房屋产权证并保证房屋无争议，违反了合同约定和法律规定。八、户名为徐增利的用电缴费凭证1张。拟证明：陈磊已将案涉房屋实际交付给徐增利，徐增利为案涉房屋办理了用电手续，已对案涉房屋进行实际使用。徐增利质证认为：对该证据的真实性和陈磊证明目的均有异议，我没有交过案涉房屋的电费。九、固镇县连城镇人民政府于2010年8月11日发布的公示通知1份。拟证明：鑫龙农贸市场是连城镇人民政府规划许可的建设项目，但不是商品房开发。徐增利质证认为：该证据与本案无关联性，只是对被拆迁户发布的通知，不能体现案涉房屋所在地段。经过庭审举证、质证，结合双方当事人的辩论意见，本院对原、被告双方提交的证据分别认证如下：一、关于徐增利所举证据的认证（一）证据1、2，具备真实性、合法性和关联性，陈磊不持异议，本院依法予以确认。（二）证据3、4、5、6系公安机关依职权和法定程序制作，具备形式要件的真实性、合法性和关联性，故本院依法予以确认。但其中相互矛盾及与事实不符的内容，本院不予确认。（三）证据7、8无其他证据佐证，陈磊对其真实性、合法性和关联性均持有异议，本院不予确认其证据效力。二、关于陈磊所举的证据认证（一）证据1、2、3具备真实性、合法性和关联性，徐增利不持异议，本院依法予以确认。（二）证据4是国家机关制作的公文书证，具备真实性、合法性和关联性，徐增利虽持有异议，但未提出足以反驳的相反证据，故本院依法予以确认。（三）证据5与徐增利所举证据3、4的相关内容能够相互印证，具备真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。（四）证据6、7具备真实性、合法性和关联性，徐增利仅对陈磊的部分证明目的及合法性持有异议，对其真实性不持异议，故本院依法予以确认。（五）证据8未加盖供电部门的收费专用章，亦无其他证据佐证，徐增利对其真实性和陈磊的证明目的均持有异议，故本院不予确认其证据效力。（六）证据9与证据4能够相互印证，具备真实性、合法性和关联性，徐增利的异议不能成立，本院依法予以确认。根据上述认定的证据和庭审中双方当事人的陈述，审理查明的事实为：鑫龙农贸市场系固镇县连城镇人民政府重点招商引资项目，该项目建设用地为国有土地，投资商王更、王伟通过公开竞拍的方式取得该宗土地的使用权。2011年2月23日，固镇县城乡规划局为王更、王伟颁发了建设用地规划许可证。农贸市场综合楼由投资商王更、王伟投资建设。综合楼建成后，投资商王伟与强化会于2012年1月30日签订一份《房屋协议书》，王伟将农贸市场综合楼一号楼自南向北数第3间门面房（即案涉房屋）出卖给强化会，价款为20万元。2013年8月22日，强化会与陈磊签订一份《门面房转让协议》，强化会以18万元的价格将其从王伟处购买的房屋转让给陈磊，双方约定房屋产权证由卖方负责办理，契税由买方承担；卖方保证该门面房无争议、无抵押、无一房二卖。徐增利作为证明人在该协议上签名。2013年11月15日，陈磊与徐增利签订一份《门面房转让协议》，陈磊以18万元的价格将其从强化会处购买的门面房转让给徐增利。强化会作为证明人在该协议上签名。当日，徐增利即将18万元购房款支付给陈磊，陈磊亦将房屋交付给徐增利。此后案涉房屋由徐增利实际占用使用。在徐增利占有使用案涉房屋期间，案外人卯芳（强化会的亲嫂子）以强化会已于2013年3月将案涉房屋出卖给其为由对该房屋主张权利。双方由此产生纠纷，后经连城派出所处理未果。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依法登记权属证书只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件。在尚未取得房屋产权证的情况下，双方签订房屋买卖合同的行为属于债权行为，而非物权行为；只要双方签订的房屋买卖合同符合合同的成立要件，就应当认定合同有效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，陈磊与徐增利签订的《门面房转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，也未损害国家和社会公共利益，且其双方已经履行了合同主要义务，应认定为合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订合同后，由于房屋不能办理产权过户手续，房屋的物权并未发生变动，不能对抗双方之外的善意第三人。但在双方之间债权已经成立，双方都应受到合同相关条款的约束。买卖无证房屋难以办理物权变动手续，存在交易风险。作为谨慎理性的正常人，买受人应当审查权属手续和预测交易风险，明知无证而仍然购买，意味着甘冒风险。徐增利对案涉房屋的有关情况（尤其是产权情况）知情，徐增利明知案涉房屋尚未取得产权证而仍然购买，意味其甘冒风险。徐增利以案涉房屋未取得产权证为由主张其与陈磊签订的《门面房转让协议》无效，于法无据，同时违背了诚实信用原则，不利于维护交易关系的稳定。徐增利请求法院确认其与陈磊签订的《门面房转让协议》无效的诉讼请求，本院依法不予支持。陈磊未将案涉房屋一房二卖，徐增利未能正常使用案涉房屋，并非陈磊的行为所致，徐增利要求陈磊赔偿其经济损失缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告徐增利的诉讼请求。案件受理费4627元，由原告徐增利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审　判　长　　张　成人民陪审员　　党献文人民陪审员　　朱士保二〇一五年十月二十八日书　记　员　　李安芳附相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注公众号“”