（2015）东三法民一初字第1127号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2015-12-01

案件名称

东莞市可人实业投资有限公司与李金保物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法民一初字第1127号原告东莞市可人实业投资有限公司，住所地：东莞市。法定代表人李春南。委托代理人黄德生、周裕锋。被告李金保，男。原告东莞市可人实业投资有限公司诉被告李金保物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告东莞市可人实业投资有限公司的委托代理人黄德生、周裕锋，被告李金保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市可人实业投资有限公司诉称，被告与原告于2013年9月1日签订了一份《凤安电子市场管理费、设施运行费缴纳协议》，约定被告承租的位于东莞市凤岗镇凤深大道160-1号凤安大厦凤安电子世界内第二层第2FB112A号卡位，在租赁期内被告需每月向原告缴纳管理费110元和设施运行费330元以及当月的电费，管理费、设施运行费以及电费应在每月的3日前缴纳。合同签订后，原告依约履行了义务，但事与愿违的是被告并没有如约履行付款义务，自2014年4月开始无故不向原告缴纳管理费、设施运行费及电费。后经原告多次催款，被告依然是分文未付，至今被告仍欠原告在2014年4月至2015年7月份的管理费、设施运行费、电费及逾期付款滞纳金共计人民币8714.09元未付。根据被告与原告签订的《凤安电子市场管理费、设施运行费缴纳协议》第四条、第五条的约定以及我国相关法律法规的约定，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，被告拖欠上述租金给原告造成一定的经济损失。据此，原告特诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原告与被告于2013年9月1日签订的《凤安电子市场管理费、设施运行费缴纳协议》；2、被告支付原告自2014年4月份至2015年7月份的管理费和设施运行费人民币7040元、电费人民币15元以及逾期付款滞纳金（以每月人民币440元为本金，自2014年7月4日起按日利率百分之一计至清偿之日止，暂计至2015年7月9日为人民币1659.09元），合计人民币8714.09元；3、被告支付原告自2015年8月份起至搬出租赁商铺之日止的管理费和设施运行费、电费（管理费和设施运行费按每月440元计算，电费按实际的使用额度计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告李金保辩称，第一，双方没有签订《凤安电子市场管理费、设施运行费交纳协议》。第二，原告没有开设电梯、空调，没有工作人员管理，也没有做广告，所以被告认为无需支付其该费用。第三，被告实际经营至2014年7月底，2014年3月、4月份，原告的工作人员强行抢走了被告3600元，被告认为不用再缴纳。经审理查明，李春南于2001年10月从东莞市凤岗房地产开发公司处购买了位于东莞市凤岗镇凤深大道70-72号凤安大厦二层2108号的铺位，并办理了房屋产权证书。李春南所有的上述铺位位于凤安大厦凤安电子世界商场二楼，为经营需要，李春南将铺位分成不同面积的卡位对外出租。凤安大厦凤安电子世界商场由原告统一管理。被告承租了凤安电子世界内二层编号为2FB112A的卡位。庭审中，原告提交了一份2013年9月1日由原、被告双方签订的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：乙方租用甲方位于东莞市凤岗镇凤深大道160-1号凤安大厦凤安电子市场内第二层第2FB112A的卡位，建筑面积为20平方米；乙方在使用该租赁之铺、柜经营时，同意纳入整个商场的管理，但该管理并不包括铺、柜的具体业务运营管理，而是从商场规范的角度进行的管理；基于甲方在管理过程中需要基本支出，乙方同意按月以交纳固定费用的方式，向甲方支付商场管理费、设施运营费（包括空调电费、公共照明、公共水电费等），商铺内用电另计；管理费按商铺建筑面积计算，每月每平方米5.5元，每月110元，管理费计至租铺期满；设施运营费每月330元，设施运营费计至租铺期满；管理费、设施运营费每个月交一次，在每月3日前交纳；铺内自用电费，每月电费按凤安世界管理处通知交纳；乙方必须按时交纳管理费、设施运营费、电费，逾期三日交纳的，从应交次日起计算滞纳金给甲方，管理费、设施运行费滞纳金按日百分之一计算；乙方逾期七日以上不交清管理费、设施运营费、电费除承担滞纳金的责任外，并经甲方催交仍拖欠的，甲方有权没收保证金、要求赔偿、停电，解除租赁合同的，管理费、设施运营费计收至租铺期满。此外，该协议还对其它事项进行了约定。该协议经被告质证，被告对该协议内容不确认，认为双方没有签订涉案协议，协议中“李金保”不是被告所签，指模也不是被告所捺。原告主张被告自2014年4月份开始没有交纳管理费及设施运营费，电费被告已交纳至2015年4月份，尚欠2015年5月、6月份电费14.3元，7月份电费尚未统计，应按实际用电额度计算，原告也向被告发出了2015年5月、6月份电费缴费通知单。被告主张原告没有开设电梯及空调不能收取设施运营费；原告没有管理到位，不应收取管理费；2014年4月份之前的管理费、设施运营费交纳的标准记不清楚了，根据管理处的通知进行交纳；被告实际交电费至2014年3月份，之后的电费可能原告在强行抢去的钱中抵扣了电费，被告是在2014年7月份开始没有经营，走之前还堆放有电脑、打印机、复印机等器材，是因为原告管理处的人不让被告搬走，被告没有经营，不存在电费。因被告认为涉案协议中“李金保”的签名及手印不是其书写及捺印，本院告知被告在2015年9月5日前向本院提出鉴定申请，但被告在上述期间内未向本院提出鉴定申请。另查明，被告因拖欠李春南租金，李春南向本院起诉，本院于2015年10月16日作出（2015）东三法民一初字第1124号民事判决书，确认李春南与被告签订的《商铺租赁合同》于2015年7月31日解除。以上事实，有原告提供的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》、电费缴费通知及庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告于2013年9月1日签订的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》，虽被告对协议中“李金保”的签名及手印不予认可，但被告在本院通知的期间内未提交鉴定申请，故视为被告放弃鉴定的权利，涉及的法律后果应由被告承担，同时结合被告陈述的关于交纳2014年4月份之前管理费、设施运营费的相关事实，本院确认涉案的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应全面履行。关于协议解除的问题。李春南与李金保签订的《商铺租赁合同》与涉案协议具有密切联系，李春南与李金保签订的《商铺租赁合同》本院确认已于2015年7月31日解除，故在租赁合同已解除的情况下，涉案协议已丧失了履行的基础，亦同时解除，故认定涉案协议于2015年7月31日解除。关于管理费、设施运营费、电费如何支付的问题。通过原、被告双方在庭审中的陈述，可以确定2014年4月份之前的管理费、设备运营费被告已交纳。但原告认为，被告现仍有部分器材存放在店铺内，管理费、设备运营费应支付至被告实际搬离之日；电费被告已交至2015年4月份，尚欠2015年5月、6月份电费14.3元，7月份电费尚未统计，应按实际用电额度计算。被告认为，原告没有开设电梯及空调不能收取设施运营费；原告没有管理到位，不应收取管理费；且其在2014年7月就没有实际经营了，没有经营后，店铺还存有电脑、打印机、复印机等器材，之所以还有物品是原告管理处人员不让搬走，被告没有经营，不存在电费。本院认为，被告没有提供证据证明原告管理不到位及电梯、空调没有开设运营的事实，也没有提供证据证明其在2014年7月就没有经营及将没有经营的情况告知原告的事实，原告也不予认可，被告应承担举证不能的法律后果，故本院对被告的主张不予采纳。被告一直没有向原告发送解除合同的通知，且从2014年7月份开始仍放置有物品在涉案的店铺，房屋出租方李春南也没有将涉案店铺出租给第三人使用，故应视为被告一直使用该商铺，原告仍对被告的商铺提供了管理。如前所述，涉案协议于2015年7月31日解除，协议解除前的管理费、设施运营费、电费被告应当支付，但原告未提供证据证明2015年7月份的电费数额，故本院对原告主张的被告支付其2015年7月份电费的诉求不予支持。综上被告应向原告支付的管理费、设施运营费为7040元（月管理费、设施运营费440元×16个月，自2014年4月1日至2015年7月31日）、2015年5月份及6月份电费14.3元。涉案协议解除之后，原告即丧失了管理的基础，故被告无需支付协议解除之后的管理费、设施运营费、电费。关于滞纳金即违约金的问题。协议约定管理费、设施运营费每个月交一次，在每个月3日前交纳，被告逾期三天交纳的，从应交次日起计算滞纳金给原告，滞纳金按日百分之一计算。因被告从2014年4月份起至协议解除之日止，每月的管理费、设施运营费逾期超过三天没有支付，故被告应按约定向原告支付逾期支付管理费、设施运营费的违约金。庭审中，被告提出不应支付违约金，应视为其对协议约定的违约金标准过高的抗辩，考虑原告已经向被告主张管理费、设施运营费，其预期的利益没有受到很大的损失，根据公平原则及诚实信用原则，本院将违约金计算标准调整为月利率2%，计算违约金的截止时间为协议解除时间即2015年7月31日。被告向原告应支付2014年4月4日至2015年7月31日期间的违约金分别计算如下（以月管理费、设施运营费440元为计算基数）：1、440元×（27天／30天＋15个月）×2%=139.92元；2、440元×（28天／31天＋14个月）×2%=131.15元；3、440元×（27天／30天＋13个月）×2%=122.32元；4、440元×（28天／31天＋12个月）×2%=113.55元；5、440元×（28天／31天＋11个月）×2%=104.75元；6、440元×（27天／30天＋10个月）×2%=95.92元；7、440元×（28天／31天＋9个月）×2%=87.15元；8、440元×（27天／30天＋8个月）×2%=78.32元；9、440元×（28天／31天＋7个月）×2%=69.55元；10、440元×（28天／31天＋6个月）×2%=60.75元；11、440元×（25天／28天＋5个月）×2%=51.86元；12、440元×（28天／31天＋4个月）×2%=43.15元；13、440元×（27天／30天＋3个月）×2%=34.32元；14、440元×（28天／31天＋2个月）×2%=25.55元；15、440元×（27天／30天＋1个月）×2%=16.72元；16、440元×（28天／31天）×2%=7.95元，以上合计1182.93元。原告诉求超出部分，本院予以驳回。至于被告逾期交纳电费的违约金，因原告未向本院提供证据证明实际通知被告缴纳电费的时间，且被告也表示没有收到缴费通知单，故本院对原告请求的逾期缴纳电费的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市可人实业投资有限公司与被告李金保于2013年9月1日签订的《凤安电子市场管理费、设施运行费缴纳协议》于2015年7月31日解除；二、被告李金保自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市可人实业投资有限公司支付2014年4月1日至2015年7月31日期间的管理费、设施运营费、电费为7054.3元；三、被告李金保自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市可人实业投资有限公司支付2014年4月4日至2015年7月31日期间的违约金1182.93元；四、驳回原告东莞市可人实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李金保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　罗广杰人民陪审员　　李敏仪人民陪审员　　黄爱伦二〇一五年十月二十八日书　记　员　　陈沃林附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：