（2015）鼓民初字第4293号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-04-28

案件名称

原告（反诉被告）张海飞与被告（反诉原告）南京华舫元隆置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张海飞,南京华舫元隆置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十七条第一款

全文

南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2015）鼓民初字第4293号原告（反诉被告）张海飞，男，汉族，1974年1月9日生，无业。被告（反诉原告）南京华舫元隆置业有限公司，住所地本市鼓楼区中山北路105-6号。法定代表人邱在贵，总经理。委托代理人董必正，江苏泓远律师事务所律师。委托代理人韩聪，江苏泓远律师事务所律师。原告（反诉被告）张海飞与被告（反诉原告）南京华舫元隆置业有限公司（以下简称华舫元隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月30日受理后，依法由审判员杨向涛适用简易程序，分别于2015年9月1日、9月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张海飞，被告（反诉原告）华舫元隆公司的委托代理人董必正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张海飞诉称、辩称，2014年6月26日原、被告签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定被告将本市鼓楼区XX街XX号XX雅苑1单元602室房屋（以下简称涉案房屋）以191万元出售给原告，2014年6月30日交付房屋，迟延交房则支付已交房价款每日万分之三的违约金。合同签订后，原告依约在2014年6月30日前现金支付了134万元，剩余57万元为银行贷款。原告按照被告要求向银行递交了贷款申请资料，贷款实际发放日为2014年9月17日。由于被告原因，导致涉案房屋未能如期交付，2015年1月7日才交房。但被告仅支付了2014年9月17日至2015年1月7日期间的逾期交房违约金，对于2014年6月30日至9月17日期间的违约金，被告拒绝支付。被告的行为违反了双方合同的约定，侵害了原告的合法权益，原告现诉至法院，请求判令被告向原告支付2014年6月30日至9月17日期间的逾期交房违约金31758元（134万元×79日×每日万分之三），并承担本案全部诉讼费用。被告提出的反诉请求，没有事实依据，原告已按照被告的要求向其合作银行递交了贷款申请资料，第一家银行未能审核通过的责任不在原告，因为被告将同样的贷款申请资料交给第二家银行之后已审核通过，贷款也已实际发放，现被告反诉要求原告支付逾期付款违约金，理由不能成立，请求法院予以驳回。被告（反诉原告）华舫元隆公司辩称、诉称，原、被告签订《南京市商品房预售合同》等情况属实，由于原告未能按约支付房款，且其存在贷款记录及名下有其他房产，导致银行未审核同意其贷款申请。2014年6月20日被告向原告发出催款函，要求原告尽快按约付清房款。2014年6月26日原告自行联系了其他银行办理按揭贷款手续。2014年9月17日原告联系的银行才发放了57万元按揭贷款。对于2014年9月17日至2015年1月7日迟延交房期间的违约金，被告已经按照每日万分之三的标准给付原告。2014年6月30日至9月17日期间，由于原告未能通过银行贷款审批，未足额支付购房款，而按照合同约定，原告没有付清房款的，被告有权不交付房屋。故原告的本诉请求，不符合双方合同约定，应予驳回。同时，由于原告违反合同约定，逾期支付首付款，也逾期办理按揭贷款，侵害了被告的合法权益，故被告提出反诉，请求判令原告向被告支付违约金29555元（均按每日万分之五计算；基数50万元，从2014年4月30日至2014年5月23日，迟延23天，计5750元；基数27万元，从2014年4月30日至2014年6月26日，迟延56天，计7560元；基数57万元贷款，从2014年7月20日至2014年9月17日，迟延57天，计16245元），并承担本案全部诉讼费用。经审理查明，被告系涉案房屋的开发商，在取得商品房预售许可证之后销售该房。原告准备购房而与被告方洽谈。2014年4月13日，原告在被告提供的一份《合同内容确认单》上签名，确定涉案房屋总价为191万元，其中银行贷款57万元，首付款金额134万元；于2014年4月13日支付57万元，2014年4月30日支付77万元。原告签字之后，被告未将该《合同内容确认单》的原件或复印件交付原告，被告也未以书面形式通知原告具体付款时间及金额。2014年4月15日原告向被告刷卡支付了57万元购房款。2014年5月12日左右，原告按照被告要求向被告的合作银行招商银行递交了贷款申请资料。2014年5月23日原告再次支付被告购房款50万元。2014年6月18日原告向招商银行的贷款申请未获审批通过，被告称原因是原告此前有购房贷款记录等。2014年6月20日被告向原告发出一份催告函，称根据双方签订的商品房预售合同，原告应于2014年4月13日支付57万元，2014年4月30日支付77万元，剩余房款办理商业贷款，但原告至今未能按约支付房款，要求原告尽快付清全部房款，因原告有购房贷款记录且名下有其它房产，银行已回复不能办理按揭贷款手续，请尽快按约付清全部（含按揭）房款等等。2014年6月26日原、被告签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定被告将涉案房屋（建筑面积为90.48平方米）出售给原告；购房款共计191万元，2014年4月14日前支付57万元，2014年4月30日前支付77万元，公积金贷款为57万元；原告应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为原告应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，原告实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为原告实际付款的日期；原告迟延支付合同价款的，应向被告承担违约责任，按照未付到期价款的每日万分之五计算，向被告支付迟延期间的违约金；被告应于2014年6月30日前向原告交付涉案房屋；被告迟延交房的，应承担违约责任，按照已收价款的每日万分之三计算，向原告支付迟延期间的违约金；被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金；（甲、乙双方的其它约定）买受人在签订本合同同时如选择银行贷款方式时，应事先充分了解相关贷款银行的贷款政策，并根据贷款银行的贷款政策及条件确定具体的贷款方式，如贷款无法办理，原告应在收到银行或被告通知之日起30日内付清房款；买受人未能按约付清全部房款的，出卖人有权不予交付房屋，并有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任等等。被告认可《南京市商品房预售合同》签订之后，未让原告签署日期，因被告需要先办理合同备案登记，当时被告未盖章，也未将合同文本原件或复印件交付原告，2014年6月26日为办理备案登记而让原告再次签署日期。经协商，2014年6月26日原告再次刷卡向被告支付购房款27万元，至此，原告共支付被告134万元。对于剩余57万元购房款，被告同意原告向另外银行即工商银行申请贷款，并转交了与之前相同的有关申请贷款资料。2014年6月30日被告将上述合同办理了合同备案登记以及商品房预告登记，之后将合同文本交付原告。2014年9月17日，工商银行根据原告的申请将贷款57万元发放至被告银行账户。由于被告原因，涉案房屋未能按约于2014年6月30日前如期交付，被告实际交房日期为2015年1月7日。原告实际居住涉案房屋至今。关于逾期交房违约金问题，被告已实际向原告支付了2014年9月17日至2015年1月7日的违约金；但对于2014年6月30日至9月17日期间的违约金，被告以原告未按约付款等为由拒绝支付；原告坚持被告应当支付；双方为此产生矛盾，经协商未果。2015年6月原告诉至本院，要求判如所请。审理过程中，被告提出反诉。对于原告主张的逾期交房违约金，被告认为过高，申请调低按照每月4000元租金标准计算。原告对于该租金标准予以认可，但对于被告主张的逾期付款违约金，原告认为过高，申请予以调低按每日万分之三计算。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、《合同内容确认单》、《南京市商品房预售合同》、发票、催款函、个人征信资料以及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告之间就涉案房屋签订的《南京市商品房预售合同》等协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原、被告双方均依照合同的约定履行各自的合同义务。关于逾期付款问题。根据双方约定，原告应于2014年4月30日之前付清首付款134万元，但由于被告在2014年6月30日前未将有双方签字盖章确认的《合同内容确认单》、《南京市商品房预售合同》的文本或者复印件交付原告，未履行开发商向购房人交付有关购房资料的义务，应当承担相应的民事责任。原告主张当时不能确定合同付款具体日期、不能确定房屋买卖合同关系成立，与被告认可的上述未交付购房资料的事实相一致，且被告认可原告在2014年6月26日再次签字确认合同时原告已经付清全部购房首付款，因此，对被告认为原告逾期付款的理由，与事实不符，本院不予采纳。2014年6月26日原告支付了全部购房款中的首付款134万元，被告仍未交付合同文本，至2014年6月30日后才交付合同文本。而原告此前于2014年5月已经根据被告要求向招商银行递交了申请办理贷款的资料，2014年6月20日被告通知原告招商银行贷款未能获批之后，双方再次协商，并于当月26日向工商银行申请办理贷款，应视为双方就办理银行贷款事宜达成新的协议。2014年8月底工商银行对原告贷款申请审批通过的事实，也说明原告履行了积极申请办理银行贷款的义务，并未存在明显违约事实，故被告主张原告迟延支付购房款构成违约，要求原告承担相应违约责任，理由不能成立，本院不予采纳。关于逾期交房问题。根据双方合同的约定，被告应于2014年6月30日前交付涉案房屋，但由于被告原因，至2015年1月7日才交付房屋，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。基于前述分析理由，原告并未存在违约行为，故在2014年6月30日交房期限届满之后，被告以原告迟延付款为由主张其有权不交付房屋，理由不能成立，本院不予支持。关于违约金的调整问题。根据我国合同法和司法解释等规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，可以适当调低。本案中，原、被告约定的逾期交房违约金标准为每日万分之三，与原告方的实际损失即租金标准相比确属过高，现被告方亦申请调低，故本院综合双方认可的当地租金标准（每月4000元）等案件事实，确定被告应给付原告的逾期交房违约金1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京华舫元隆置业有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告张海飞1万元。二、驳回反诉原告南京华舫元隆置业有限公司的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费594元减半收取297元，反诉案件受理费278元，共计575元，由原告（反诉被告）张海飞负担175元，被告（反诉原告）南京华舫元隆置业有限公司负担400元（原告已预交594元，被告已预交278元，被告在支付上述款项时一并将122元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　员　　杨向涛二〇一五年十月二十八日见习书记员　　汪慧娣微信公众号“”