（2015）海民初字第2020号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-12-05

案件名称

郭庆楠与秦皇岛万通房地产开发集团有限公司、秦皇岛思民物业服务有限公司相邻关系纠纷一审民事判决书

法院

秦皇岛市海港区人民法院

所属地区

秦皇岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郭庆楠,秦皇岛万通房地产开发集团有限公司,秦皇岛思民物业服务有限公司,张学强

案由

相邻关系纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2015）海民初字第2020号原告郭庆楠，男，1987年10月3日出生，汉族，秦皇岛经济技术开发区惠斯安普医学系统有限公司员工。委托代理人孙佩双，河北港城律师事务所律师。第一被告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区民族路319号，组织机构代码：78570143-9。法定代表人马春元，公司董事长。第二被告秦皇岛思民物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区民族路319号，组织机构代码：68138820-6。法定代表人马春元，公司董事长。二被告委托代理人刘峰，河北海立律师事务所律师。第三被告张学强，男，1986年7月9日出生，汉族，北京市海淀区科大天工大厦净雅酒店员工，现住秦皇岛市海港区。委托代理人姚志国，河北宏业律师事务所律师。原告郭庆楠与被告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司、被告秦皇岛思民物业服务有限公司、被告张学强相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭庆楠及其委托代理人孙佩双，被告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司、秦皇岛思民物业服务有限公司共同委托代理人刘峰，被告张学强及其委托代理人姚志国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月1日原告与第一被告签订《房屋买卖合同》，购买了第一被告开发的盛秦国际2-2-1701A室住房一套，并已经装修后投入使用。第三被告系原告楼上邻居，也购买了该栋2-2-1801B室的房屋，并接收了钥匙，该小区由第二被告提供物业服务。2015年3月16日，因第三被告阳台的水龙头未关闭，导致水管冒水，加之第三被告家中无人，直到晚7点左右第三被告的家人开门关闭水龙头后才停止，但由于漏水时间长，加之原告家人下午外出，经第二被告通知后家中已被泡的狼狈不堪，造成极大的经济损失。第三被告称该房产在交接时上下水未交接，拒不承担赔偿责任。原告认为第三被告与第一被告签订了购房合同，房屋已经交付，交接时没有对供水管道进行查验，未能排除隐患，导致水管漏水，则均应对原告承担赔偿责任，为维护合法权益不受侵害，特向贵院起诉，请依法判令1、被告赔偿原告各项损失29412元；2、由被告承担本案诉讼费用。第一被告辩称，本次损坏事故发生是被告张学强打开阳台水管阀门没有关闭所致，系被告张学强人为造成，与交接房屋供水查验没有关系，3月16日上午，小区停水，下午恢复正常供水，在此之前，张学强已经接受房屋，没有出现冒水事故，是在来水后，由于没有关闭水龙头，家里又没有人才发生本次事故，另外被告张学强购房时预存水费，发生事故后，自来水公司派人检测，张学强家经检测已经刷卡出水100吨，因此，被告万通地产与本次事故无因果关系，不应当承担赔偿责任。第二被告辩称，物业公司服务范围是公共部分，被告张学强家已经领钥匙接收房屋，其室内部分是业主自行管理和负责，并且漏水是人为打开阳台阀门所致，其他答辩意见同第一被告答辩意见，综上物业公司对此事故发生没有责任，不应当承担赔偿责任。第三被告辩称，我们认为此次事故是第一被告工作人员擅自打开第三被告入水总阀造成的，原告造成的损失，应由第一、二被告承担责任，理由如下：2015年1月6日，第三被告与第一被告签订了购房合同，3月7日，第三与第二被告进行房屋交接验收，但在验收上下水水表、地漏时，第二被告打开本楼层水表间发现本楼层共有水表四个，均无标示，无法区分所属房屋，且管道漏水原因不明，所以说，双方未对第三被告上下水水表及地漏进行验收，第三被告购买房屋处在不通水状态。3月16日，被告在北京接到亲戚的电话说房屋漏水，被告非常震惊，在此之前，3月9日曾与被告联系给被告试水，被告在北京不能返回，没有通水，本次事故显然是能够打开水表间打开门锁的人，有钥匙的只能是开发商和物业，所以我们认为，造成被告其中一个水龙头漏水是第一、二被告的工作人员打开水表间供水阀门造成的，因此第三被告不承担赔偿责任。原告提交证据如下，第一份证据、商品房买卖合同和发票，证明原告购买了盛秦国际2栋2单元1701A号房屋，为该房屋的业主，具有本案诉讼主体资格，证明原告及被告张学强的房屋系从第一被告处购买。证据二、前期物业服务合同一份，还有报警案件登记表，证明第三被告购买的是2栋2单元1801B号房屋，原告以及被告张学强是由第二被告提供物业服务。证据三、房屋验收交接单一份，证据来源是被告张学强提供的，第一与第三被告交接房屋第16、17、18项验收事项是待查，还有27证明水表未标号，没有对水表地漏等进行进一步验收。证据四、提供光盘一份，一个视频证明漏水状况及物品被损坏状况，另一段是3月17日今日报道对此事故进行的报道，也可以证明原告因漏水造成的损失，证据五是照片一组，共20张，从照片中可以看出，原告房屋因漏水事故受损情况，墙面损失起鼓，三个屋门全部开裂，家具一套包括衣柜床头柜、高箱床、床垫、沙发、餐桌椅子、茶几、地柜受损状况。尚石家具包括软床，曲美家具包括梳妆凳台、床头柜，还有方太厨具包括吸油烟机、燃气灶具，以及家中的整体厨房，还有主卧衣柜，包括灯具，客厅餐厅主卧次卧灯具，还有走廊过道灯具，蚕丝被枕头棉被，还有鞋等。创维电视一台，小米电视一台，海尔空调都已经遭受浸泡。证据六、发票一组，九张发票，室内门购销合同，还有装饰材料购货清单，证明上述损失开具发票情况。证据七、通知一份，证明在3月16日前物业公司已经告知停水。第一、二被告的质证意见为，对证据一真实性没有异议，对证据二真实性没有异议，但是物业服务合同只能证明物业公司服务内容只是公共部分，室内是业主自行负责，对报警记录也没有异议，对证据三验收交接单，没有看到原件，对真实性不发表意见，对于关联性，即使交接时，水表地漏待查与事故没有直接关系，答辩时已经说了是人为打开总阀造成的。对于损失和发票等证据待评估后确定。对第七份证据认可。第三被告质证意见为：对证据一，没有异议，对证据二，真实性没有异议，水是通过主管道和阀门控制的，对于证据三，没有异议，证实我们的答辩观点是正确的，虽然第一、二被告不承认其真实性，但其讲漏水原因是人为造成，第一、二被告对上下水地漏未查验是承认事实的，对其他证据只能证明原告受损状况，但受损数额无法证实。对证据七，三性均不认可。第一、二被告提交的证据为，证据一、被告张学强预存水费的收据，证明张学强预存360元水费，证据二、录像一份，抓取了几张照片，一个西门的影像，一个楼梯口的影像，二份影像都是2015年3月16日上午小区监控拍摄到的，还有一个是2栋2单元1801室内物品情况，与之前两个监控影像类似，影像中出现的人是张学强的哥哥，可以证明发生漏水事故当天上午有人进入，张学强家钥匙由其哥哥保管，事故造成原因就是人为所致，因水龙头打开，未及时关闭，证据三、调查申请，当时自来水公司派人检查水表情况，检测出张学强水表已经出水100吨。物业公司另提交一份物业合同。原告的质证意见为，对证据一的真实性、合法性、关联性均认可，被告张学强既然购买了自来水，对其室内供水通水情况就应有谨慎的注意义务。也可以证明被告张学强存在过错。对于证据二，不发表意见。对证据三的三性无异议。第三被告的质证意见为，对证据一真实性没有异议，但自来水是物业公司购好的，与本案没有关联性，买水本身的行为没有任何过错，不能证实第一、二被告的观点，证据二真实性、合法性、关联性均不认可，也不能证实第一、二被告的观点，因为没有对水龙头进行验收，漏水情况我们也不清楚，至于3月16日是否停水，第三被告也不知情，但如果没有物业人员打开水表间的门，不会造成水管出水，对于物业合同真实性认可，但对其关联性不认可。第三被告的证据为，证据一、3月7日，被告与第一、二被告进行的房屋验收交接单，证明水表未标号，3月16日第三被告虽接受房屋，但没有开通水，对上下水都没查，因此房间内应处于无水状态，证据二、3月17号下午，第三被告与第二被告物业公司李主任谈话录音。证实3月9号物业公司曾找过第三被告要求检查上下水通水，因为第三被告在北京没有来，李主任承认没有交接就不能供水。有光盘可以听，证明第三被告与第二被告没有进行上下水验收，没有开通水表，房屋处于无水状态。原告质证意见为，原告对于证据一，三性都认可，对于证据二，三性也认可，虽然物业公司承认人没回来不能供水，但业主接受钥匙后，应对屋内设施充分了解，也应由业主进行维护，阳台水管阀门没有关闭，被告张学强也是有责任的。对于证据二的录音与本案没有关联性。第一、二被告质证意见为，对证据一和原告质证意见一致，不能证明1801没有打开水，根据被告一、二的证据，张学强家中已经有人居住的痕迹，水卡在业主手里，进行了刷卡使用，证明张学强家是通水的，对于证据二，三性均不认可。通知试水和屋内是否有水是两码回事。不存在室内不通水的情况。经审理查明，原告与第三被告均购买了第一被告开发的位于秦皇岛市海港区盛秦国际小区商品房，原告居住于该小区2-2-1701A室，第三被告居住于原告楼上即2-2-1801B室。原告购买房屋后即进行了装修并已入住。第二被告系该小区物业管理公司。第三被告购买该房屋后于2015年3月7日与第二被告进行了房屋交接，其中在房屋验收交接单中显示：该房上下水、地漏待查。由于第三被告在外地上班，故其将房屋钥匙交给其亲友来管理该房屋事宜。2015年3月15日盛秦国际物业管理处发出通知，由于二次供水设备检修，3月16日9时至11时停水。第二被告提交的收据证明2015年1月16日，第三被告已预存水费360元。2015年3月16日下午，原告因外出家中无人，后经通知其因楼上漏水导致室内被淹，该事实后被秦皇岛市电视台今日报道所报道。原告因室内漏水导致室内物品及墙体表面受损，故向本院提出鉴定申请，本院依法委托秦皇岛市海港区物价局价格认证中心对原告因室内漏水造成的物品损失进行鉴定，该中心于2015年9月17日做出鉴定，其损失价值为22412元。鉴定费用670元由原告垫付。原告还一并主张其它损失，包括因处理房屋漏水事宜的误工费3000元，住宿费3000元，物品清洗费1000元，上述费用原告未提交相关证据。以上事实，有当事人陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，公民的财产权益受法律保护。本案中原、被告对因第三被告室内阳台漏水造成原告损失的事实均无异议，主要争议的焦点是第三被告是否应承担原告的财产损失责任。原告作为业主在此次因漏水导致财产损失中，没有任何责任，第一、二被告作为商品房开发企业及其物业管理部门，已经将商品房交付给原告，其漏水原因是因第三被告阳台水管漏水所致。第三被告辩解交付房屋时，第二被告未将经检测验收的水管交付第三被告，故此因水管漏水的后果不应由其承担责任。本院认为，第一、二被告有义务将其配套设施合格的房屋交付业主，但这只是对其房屋交付应负的义务。本案中，第三被告在接受房屋后，对其室内可能存在的安全隐患应负谨慎注意义务，自来水管道是否合格验收并不是导致此次水管漏水的原因，故第三被告辩解第二被告未经验收将房屋交给他，自己不承担赔偿责任的理据不足。第三被告也未提交其它证据证明水管漏水的原因是其它原因所致。故其应承担赔偿原告损失的责任，其不承担责任的辩解本院不予采信。原告请求第一、二被告承担责任亦理据不足。本院不予支持。关于原告损失，其委托鉴定部门做出的价格鉴定结论本院予以采信，其损失应为22412元。关于其它损失，原告主张误工费、物品清洗费及住宿费均为原告因本次事件所发生。其主张于法有据，该各项损失本院酌定误工费为1000元，住宿费600元，清洗费800元。以上合计24812元（鉴定损失22412元＋误工费1000元＋住宿费600元＋清洗费800元）。本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张学强于本判决生效之日起10日内赔偿原告郭庆楠各项损失24812元；二、被告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司、被告秦皇岛思民物业服务有限公司不承担赔偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费535元，鉴定费670元，由原告郭庆楠负担100元；由被告张学强负担1105元，于本判决生效之日起5日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审　判　长　　莫　军审　判　员　　王辉久审　判　员　　许庆海二〇一五年十月二十八日代理书记员　　张立娟搜索“”