（2015）桂市民四终字第503号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-01-12
案件名称
李小英与黄大力房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄大力,李小英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第503号上诉人（一审被告）黄大力。委托代理人于林洲。被上诉人（一审原告）李小英。委托代理人阳德强，桂林市叠彩区佳诚法律事务所法律工作者。上诉人黄大力因与被上诉人李小英房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月2日受理后，依法组成合议庭于2015年10月19日公开开庭审理了本案。上诉人黄大力的委托代理人于林洲，被上诉人李小英及其委托代理人阳德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告父亲李绍章及好友谢建升经人介绍与被告认识，得知被告正在象山区二塘乡二塘镇常家村建房出售，遂委托好友谢建升以原告李小英的名义于2012年9月6日与被告签订了《村民委托建房协议书》和《房屋出售补充协议》，约定向被告购买其建设的位于桂林市象山区二塘乡二塘镇常家村村民黄大力自建楼东南A户型六楼一套113㎡（公摊面积在内）三房二厅的住宅，双方约定房屋每平方米售价2300元，连同11㎡的车库（3000元／㎡）合计购房款293000元。签订合同当日，原告支付被告10万元。之后原告委托谢建升分5次向被告支付了购房款11万元，连同首付款10万元，原告共支付被告购房款21万元。双方在2012年9月6日签订的《村民委托建房协议书》和《房屋出售补充协议》中约定由被告负责在两年内为原告办理房屋产权证、土地使用证，如被告未能按时办好二证，则被告违约，须向原告退回全部购房款贰拾万元，并赔付原告违约金贰万伍仟元。但至今被告一直未能为原告办理产权证。原告了解到被告是在农村集体所有土地上建房，按照国家法律规定是不允许转让的，原告认为被告隐瞒情况，向其出售无法办理产权证的房屋侵犯了其合法权益，故诉至法院请求判令：1、撤销原、被告签订的《村民委托建房协议书》及《房屋出售补充协议》；2、被告黄大力返还原告李小英购房款21万元，装修费29620元。购房。原告于2013年1月15日以夫妻投靠名义，将户口由广西阳朔县阳朔镇城中路24号6栋302室-1迁入广西桂林市象山区二塘乡常家村77-1号，但经查实原告投靠的户主秧桂仁的配偶为秦顺妹而非原告，原、被告在庭审中均认可是为了办理房屋产权手续，才将户口迁入该地址。一审法院认为，原、被告签订的《村民委托建房协议书》名为委托建房，但根据双方签订的协议书内容及双方签订的《房屋出售补充协议》可以看出，原、被告双方实际上所签订的是一份房屋买卖合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告将其在农村集体土地上的自建房屋出售给非本村村民的原告，违反了上述法律的强制性规定。原告虽然在签订合同后于2013年1月15日将户口迁入桂林市象山区常家村，但无效的合同自始没有法律约束力，故原、被告签订的《村发委托建房协议书》、《房屋出售补充协议》不因原告户口的迁移而产生法律效力，原、被告双方签订的两份合同仍然系无效合同。原告要求撤销双方签订的《村民委托建房协议书》、《房屋出售补充协议》的请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失”，故被告应当返还原告交付的购房款21万元。原告要求被告赔偿其房屋装修损失29620元，但原告提供的收款收据的客户名称与原告不符，且无出具该收款收据的单位签章，无法证明其因装修本案诉争的房屋花费装修费，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国房屋登记办法》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄大力返还原告李小英购房款21万元；二、驳回原告李小英的其他诉讼请求。上诉人黄大力不服一审判决，上诉称：首先，被上诉人李小英已将户口迁入象山区二塘乡常家村，已取得代建房所在地的农村户籍，被上诉人李小英作为本村村民，其委托上诉人在本村土地上自建房屋没有违反法律规定，因此双方签订的《村民委托建房协议书》是有效合同，一审判决认定合同无效有误；其次，上诉人所收取的款项是被上诉人委托建房款而不是购房款，所收款项已全部用在被上诉人的房屋建设上，因此一审判决退还该款项也是错误的。故一审判决认定事实及实体处理有误，请求二审法院依法改判。被上诉人李小英答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人与被上诉人对一审判决查明事实无异议，二审时，双方亦未提供新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉讼《村民委托建房协议书》是否合法有效及被上诉人要求返还购房款是否有事实和法律依据。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款分别规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，从以上规定可以看出，只有本农村集体经济组织内的成员才有权享有并只能拥有一处宅基地；法律虽未禁止农村房屋买卖，但对售房主体却有限制，即农村集体土地所建房屋只能在本农村集体经济组织成员之间进行转让。而本案上诉人黄大力户口登记地并不在涉讼房屋所在地即桂林象山区二塘乡常家村，亦不在该村生活生产，因此其不具备涉讼房屋所在地农村集体经济组织成员资格。上诉人与被上诉人签订的《村民委托建房协议书》名为委托建房，实为房屋买卖合同，被上诉人李小英虽已将其户口迁入象山区二塘乡常家村，但因上诉人黄大力无权在象山区二塘乡常家村取得宅基地建房，因此上诉人与被上诉人签订的上述《村民委托建房协议》违反了我国法律强制性规定，一审判决认定涉讼协议无效并据此判令上诉人黄大力返还被上诉人李小英购房款21万元并无不当。上诉人黄大力以被上诉人李小英已将户口迁入桂林市象山区二塘乡常家村且涉讼房屋系李小英委托建房，据此认为涉讼协议合法有效并请求本院依法改判的上诉理由，与事实不符，亦于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4450元，由上诉人黄大力负担。本判决为终审判决。审判长 王裕松审判员 於署光审判员 卢卫民二〇一五年十月二十八日书记员 黄 璐 关注公众号“”