（2015）沪一中民二（民）终字第2668号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-26
案件名称
上海九间伴房地产经纪有限公司诉刘文珍居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2668号上诉人（原审原告）上海九间伴房地产经纪有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人杨建萍，上海市华诚律师事务所律师。委托代理人王志童，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘文珍。委托代理人＊＊＊。上诉人上海九间伴房地产经纪有限公司（以下简称九间伴公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第17365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2015年3月28日，刘文珍、王＊佳、王＊倩（甲方）与散＊＊、魏＊（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，其中王＊佳由刘文珍代签名，载明：甲乙双方通过九间伴公司介绍，由乙方受让甲方自有的上海市浦东新区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号104室房屋，价款为人民币203万元，在2015年6月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，王＊倩代刘文珍签署了佣金确认书，确认佣金支付人为刘文珍，佣金金额为20，300元，佣金于产权交易之前支付给九间伴公司，双方产生纠纷不能解决时，败诉方承担另一方不低于3，000元的律师费。后刘文珍、王＊佳、王＊倩（甲方）与散＊＊、魏＊（乙方）又签订了房屋买卖合同补充协议，约定：“现因刘文珍在签订合同时无权处分王＊佳名下房产，甲乙双方经协商一致同意：甲方需在2015年4月15日前取得合法处理王＊佳名下财产代理权手续。……若甲方在2015年4月15日前不能办理完成过户，乙方有权解除合同。”2015年4月13日，刘文珍、王＊佳、王＊倩（甲方）与散＊＊、魏＊（乙方）签署了解除合同协议，载明：合同签订后，乙方通过交易中心和贷款银行了解到，刘文珍不能直接代理王＊佳处置其名下财产，其代理权需要甲方刘文珍去法院申请无民事行为能力人判决，……致使乙方不能按照原定时间计划进行交易，合同目的将会落空。故甲乙双方经协商一致同意解除原合同，……”2015年5月7日，九间伴公司诉至原审法院，请求判令刘文珍支付佣金20，300元及律师费3，000元。刘文珍则不同意九间伴公司的诉讼请求。原审另查明，上海市浦东新区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号104室房屋权利人为刘文珍、王＊佳、王＊倩。王＊佳持有2010年1月14日签发的残疾人证，记载为智力残疾人，残疾等级三级，监护人为刘文珍。原审认为，本案纠纷的产生在于刘文珍是否有代理王＊佳处置其名下财产的权力，王＊佳本人并未到场签字，作为专业的房屋中介机构负有审查的义务，而九间伴公司并未做到，致使买卖合同实际无法履行，应认为居间并未成功。故根据本案情况，酌情确定刘文珍支付九间伴公司1，000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，于2015年6月17日作出判决：一、刘文珍应于判决生效之日起十日内支付上海九间伴房地产经纪有限公司1，000元；二、驳回上海九间伴房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，减半收取计191元，由上海九间伴房地产经纪有限公司与刘文珍各半负担。原审法院判决后，九间伴公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人已经签订了房屋买卖合同，上诉人居间的主要义务已经完成。因被上诉人擅自将过户日期提前，并擅自解除买卖协议，致使合同未履行，过错在于被上诉人方，故上诉人请求二审法院依法改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人刘文珍辩称：在签订合同时，上诉人并未告知被上诉人，其代替王＊佳处置房产还需要向法院申请确认王＊佳为无民事行为能力人，致使被上诉人无法按照约定履行后续合同内容，过错完全在于上诉人，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人作为专业房屋中介机构，在其提供的房屋居间服务过程中，理应就促成买卖双方交易成功所相关的法律、法规及政策等有所了解掌握，并在提供居间服务合同时适时审查例如主体资格、贷款资格、过户条件等相关情况，以促成买卖合同成立。上诉人虽促成被上诉人与购房人签订了买卖合同，但因为房屋产权人之一的王＊佳系智力残疾，被上诉人是否可以代替王＊佳处分其房产，需要法院对王＊佳是否具有民事行为能力作出认定。然上诉人并未对此进行审查，且亦未向被上诉人进行说明，就促使被上诉人签订了买卖合同，致使被上诉人与购房人无法在法院对王＊佳的民事行为能力作出认定前继续履行办理贷款、过户等后续合同内容，故上诉人作为专业房屋中介机构对于涉案房屋买卖未能交易成功存在一定过错。因此，上诉人虽已促成买卖合同成立，但也无法获取约定的居间报酬。现原审法院综合本案事实及合同履行情况，酌情认定被上诉人向上诉人支付1，000元，尚属合理。至于上诉人所称被上诉人擅自将过户日期提前的问题，因交易双方后续办理贷款、过户等程序均需要以法院对王＊佳民事行为能力的认定为前提，而法院的认定需要一定的期限，此必然导致后续房屋交易程序的延迟，故双方约定被上诉人须在2015年4月15日前取得合法处理王＊佳名下财产代理权手续，并无不当。上诉人以此为由，主张全额佣金，依据不足，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币382元，由上诉人上海九间伴房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年十月二十八日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：