（2015）高新民初字第4205号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-05-23

案件名称

廖永芳、胡荣根、叶林玉与覃伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

成都高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡荣根根,叶林玉玉,薛凤德德,廖永芳芳,覃伟伟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款，第二十一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

成都高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2015）高新民初字第4205号原告：胡荣根根，男，汉族，1966年12月20日出生，住成都高新区。原告：叶林玉玉，女，汉族，1966年3月29日出生，住成都高新区。原告：薛凤德德，男，汉族，1962年12月10日出生，住成都高新区。原告：廖永芳芳，女，汉族，1963年12月7日出生，住成都高新区。四原告共同委托代理人侯浩，蜀正律师事务所律师。一般授权代理人。（以下简称原代）（到庭）被告：覃伟伟，男，汉族，1975年12月16日出生，住成都市青羊区。原告胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳诉被告覃伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。本院于2015年8月11日、2015年10月28日两次公开开庭进行了审理。原告薛凤德、四原告的共同委托代理人侯浩，被告覃伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳诉称，2009年底，被告覃伟购买了原告胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳四人位于成都高新区中和府滨河北路怡丰花园停车楼1-4层。被告支付了部分房款，仍有80万元未支付。2012年1月5日，覃伟向四原告出具欠条，承诺于2012年2月29日前一次性付清四原告欠款90万元，若到期不支付所欠房款，则按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金利息至归还之日止，并承担未支付部分20%的违约金。朱勇、郭唐立、章树、陈玉萍为覃伟就该欠条所负的偿还义务作连带担保。2014年2月25日，四原告起诉被告及其担保人要求偿还欠款。后朱勇向原告支付90万元，即利息50万元及本金40万元，但余款一直未支付。故要求法院判令：一、被告覃伟支付所欠房款500000元；二、被告覃伟支付所欠房款的利息110000元（以中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2014年6月23日计算至2015年5月13日）被告覃伟辩称，第一，涉案房产实际购买人系四川省祥普房地产开发有限责任公司，故欠款不应由其本人承担；第二，2014年担保人朱勇支付的900000元应该算作偿还的所欠房款本金；第三，债权已过诉讼时效；第四，欠条所确认的违约金过高，要求予以调整。经审理查明，2009年底，覃伟向胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳分别购买位于成都高新区中和府滨北路52号10栋1、4、2、3层车库，胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳分别于2009年12月1日、11月27日、12月2日、12月7日将上述车库转移登记至至覃伟名下。2012年1月5日，覃伟及朱勇等四位担保人向胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳出具《欠条》，确认其尚欠购房款本金800000元及逾期付款的利息100000元未支付，承诺于2012年2月29日前付清，如到期未付清则按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算资金利息至本金付清之日止，并承担未支付金额20%的违约金。2014年2月25日，胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳将覃伟、朱勇、郭唐立、陈玉萍诉至本院，2014年6月23日，担保人朱勇向胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳支付900000元，胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳撤回起诉。以上事实有房屋信息摘要、《欠条》、（2014）高新民初字第1232号民事裁定书及原、被告的陈述等证据足以认定。本院认为，胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳与覃伟因为买卖涉案车库所建立的买卖合同关系依法成立有效，对双方均具有法律拘束力。胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳依约履行了涉案车库转移登记的义务，由于覃伟未依约付清购房款，其于2012年1月5日出具的《欠条》，应认定为对原约定付款期限的变更，覃伟应当按照《欠条》所确认的期限及数额支付房款及逾期付款的利息，即应于2012年2月29日前支付900000元。此后，覃伟仍未支付欠款，应当按照《欠条》所确认的方式承担违约责任。对于覃伟主张违约金过高，要求调整的问题，本院认为，根据本案的实际履行情况、胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳的损失情况、覃伟的过错程度等综合因素，《欠条》中约定的违约金确实过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院将违约金酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准计算。对于诉讼时效的问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”的规定，胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳对于欠条主张的债权并未超过诉讼时效，对于覃伟的此项辩称不予采纳。对于2014年6月23日，担保人朱勇代替覃伟向胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳支付的900000元，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，应当首先冲抵自2012年2月29日起至2014年6月22日所产生的违约金，按照调整后的计算方式计算总额为189170元；再冲抵本金900000元后，覃伟欠款为189170元。对于欠款利息，亦按照调整后的违约金计算方式，酌情调整为21690元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告覃伟于本判决生效之日起十日内支付原告胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳欠款189170元；二、被告覃伟于本判决生效之日起十日内支付原告胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳欠款利息21690元；三、驳回原告胡荣根、叶林玉、薛凤德、廖永芳其他诉讼请求。案件受理费减半收取4950元，由被告覃伟承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　钟　珏二〇一五年十月二十八日书　记　员　韩亚群来源：百度搜索“”