（2015）广法民终字第558号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-16
案件名称
谭昌云、陆益亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广法民终字第558号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）谭昌云，男，汉族，生于1974年7月14日，住武胜县沿口镇。委托代理人杨琳琳，四川诚协律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）陆益亮，男，汉族，生于1960年10月5日，住武胜县沿口镇。委托代理人葛黎亮，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。上诉人谭昌云、陆益亮因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月10日立案受理后，依法由审判员张学明、助理审判员蒋濒、成琪组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人谭昌云的委托代理人杨琳琳、上诉人陆益亮及委托代理人葛黎亮到庭参加了诉讼。本院又于2015年10月12日组织双方进行了调解，上诉人谭昌云的委托代理人杨琳琳、上诉人陆益亮到庭参与了调解，调解无果。本案现已审理终结。原审查明，双方于2005年3月3日、2008年7月8日、2010年9月1日三次签订《门市租赁合同》，约定陆益亮将其位于武胜县沿口镇步行街＊＊号的两个门市租给谭昌云经营使用。其中2010年9月1日签订的《门市租赁合同》第一条约定，租期十年，前两年租金每年18万元，后面8年每年租金在上年租金基础上递增1.4万元，以此类推。第二条付款方式约定，每年在9月1日内付清第二年租金。第六条违约责任约定，本协议双方签字后，双方不得违约，若任何一方违约，违约金为10年的门市租金和间接费用。第七条约定，本协议一式两份，经双方签字后生效，双方各执一份，该条后面加注手写“原签订合同作废”。双方在合同上签名并捺印。租赁期间，陆益亮分别于2011年9月11日、2011年10月12日两次向谭昌云发出《合同解除通知书》，以其儿子失业、不好找工作为由要求解除合同，收回门市自用，谭昌云不同意解除合同。2012年1月6日，谭昌云提起诉讼，要求确认《合同解除通知书》无效。武胜县人民法院于2012年4月19日作出（2012）武胜民初字第291号民事判决，判决《合同解除通知书》无效，双方继续履行合同。2013年8月28日，谭昌云将应支付的2014年度租金20.8万元交到武胜县人民法院，武胜县人民法院收取后及时通知陆益亮前来领取。陆益亮直到2014年5月才到法院领取租金。2014年8月25、26日，谭昌云电话联系陆益亮收取2015年度租金，陆益亮以没在家为由未领取。谭昌云于2014年8月27日将应交付的2015年度租金22.2万元继续交给武胜县人民法院，希望由法院转交。2014年12月12日，陆益亮用邮政快递向谭昌云发出《告知书》，主要内容为谭昌云在租用门市期间恶意拆改门市墙体造成安全隐患和将属于陆益亮使用的武胜县卫生学校校门口梯步下空间与武胜县卫生学校签订租赁合同，给陆益亮造成了损失，要求谭昌云7日内处理完毕。否则，一切后果及经济损失由谭昌云承担。同月18日，陆益亮再次用邮政快递向谭昌云发出《解除合同通知书》，以谭昌云改建门市墙体、未交付2015年度租金以及擅自与武胜县卫校就该校校门口梯步下空间达成租赁协议为由，要求解除与谭昌云签订的《门市租赁合同》。同月21日，谭昌云向陆益亮发出《关于﹤解除合同通知书﹥的答复》，内容为：“贵方2014年9月16日至2015年9月15日的门市租金22.2万元，我已于2014年8月28日缴给武胜县人民法院执行局，贵方解除合同通知的内容与事实不符，不成立。因此，我不同意不解除合同。特此答复。答复人：谭昌云20**年12月21日”。2014年12月31日，陆益亮邀约数人到讼争门市要求谭昌云交付租金，收回门市，双方为此发生争议。谭昌云妻子唐小平拨打110报警，武胜县公安局城北派出所民警现场调解未果，建议双方继续协商处理，协商不好通过司法程序处理。谭昌云于争议当天向陆益亮发出《更正通知》，内容为“陆益亮：我方于2014年12月21日《关于﹤解除合同通知书﹥的答复》一文中，有‘因此我不同意不解除合同’一句。根据全文意思，此句系笔误，应为‘因此我不同意解除合同’。特此更正答复人：谭昌云20**年12月31日”。此后，陆益亮单方面对门市采取断电措施，导致谭昌云无法正常经营，谭昌云遂提起诉讼，要求判决确认陆益亮发出的《解除合同通知书》无效，继续履行合同。陆益亮在答辩期内提起反诉，要求判决确认《解除合同通知书》有效。审理中，谭昌云自愿放弃除律师费以外的第三项诉讼请求，陆益亮自愿放弃第三项反诉请求。庭审中，谭昌云诉称答复中“我不同意不解除合同”系笔误，真实意思是不同意解除合同。谭昌云向法庭提交了加油发票、税务发票、领（收）条、《民事委托代理合同》、律师代理收费票据，拟证明因陆益亮的侵害和妨碍行为，造成了33965元的损失。另查明：2006年5月19日，谭昌云与武胜县卫生学校签订《通道梯步下土地租用协议》，约定谭昌云租用该校进出口大门楼梯与本案讼争门市所形成的梯步下空间，租期十年，每年租金200元。还查明：陆益亮与武胜县卫生学校物权确认纠纷一案，2013年4月24日，武胜县人民法院作出的（2013）武胜民初字第1086号民事判决，该判决生效后，陆益亮向广安市中级人民法院申请再审，逾期未作答复。2014年12月8日，武胜县人民法院组织陆益亮和武胜县卫生学校校长何永学调解，双方达成以下协议：一、原（2013）武胜民初字第1086号民事判决不再执行；二、武胜县卫生学校进出大门楼梯通道系陆益亮出资4万元修建，从2015年5月20日起陆益亮享有该楼梯下面空间40年使用权（用其出资4万元折抵使用费，按每年1000元计算）。谭昌云与武胜县卫生学校签的合同于2015年5月19日终止，违约赔偿金由陆益亮承担；三、案件当事人双方不再向法院、检察院申诉此案。原审认为，双方于2010年9月1日签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被人民法院生效判决确认合法有效。因此，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。谭昌云自愿放弃其除律师费以外的第三项诉讼请求、陆益亮自愿放弃其第三项反诉请求，系双方正当行使自己的诉讼权利，予以认可。本案争议的焦点是《解除合同通知书》的效力问题。陆益亮反诉要求解除合同的主要理由是谭昌云未交付2015年度租金、改建门市墙体、擅自与武胜县卫校签订校门口梯步下空间租赁协议，造成损失。首先，按照合同约定，谭昌云应于每年租期到期前的9月1日内付清第二年租金，但合同对租金的支付方式未作约定，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第六十二条第五项规定，履行方式不明确，按照有利于实现合同目的的方式履行。2011-2012年，双方曾因应否收回门市发生纠纷，谭昌云向人民法院起诉要求继续履行合同获得支持后、陆益亮拒收租金的情况下，于2013年8月28日、2014年8月27日两次提前向法院预交了下一年度租金，是积极履行其作为承租人交付租金的表现，视为谭昌云按期履行了租金交付义务。陆益亮以没有委托第三方代收租金，也没有约定谭昌云有权向第三方交付租金为由，主张谭昌云向法院交付租金构成实质性违约的理由不成立。其次，陆益亮反诉称，谭昌云在使用门市期间恶意对墙体进行改建，造成损失，但未向法庭举证证实，应承担举证不能的不利后果。因此，陆益亮反诉要求谭昌云停止侵害、排除妨害、恢复原状，没有事实依据，不予支持。第三，陆益亮反诉主张谭昌云与武胜县卫生学校签订的该校校门口梯步下面空间租赁合同损害了其利益，谭昌云行为属于违约行为，但陆益亮向法庭提交的《调解协议书》明确规定，陆益亮从2015年5月20日才享有武胜县卫生学校校门口楼梯通道下空间40年的使用权，故谭昌云租用该空间的行为并未侵犯其合法权益。另外，谭昌云在《答复》中提出“贵方解除合同通知的内容与事实不符，不成立”清楚地表明，陆益亮要求解除合同的理由不成立，并且谭昌云在2014年12月31日发生纠纷后发出了《更正通知》，解释答复中“我不同意不解除合同”系笔误，其本意是不同意解除合同。结合谭昌云在应预交2015年度租金的时间到来之前，积极联系陆益亮收取租金和通过向法院交租金的行为，表明谭昌云有继续履行合同的真实意思表示。因此，谭昌云不同意解除合同的辩解理由成立，应当予以采信。综上所述，谭昌云主张《解除合同通知书》无效，继续履行合同的理由成立，应予支持。陆益亮反诉主张《解除合同通知书》有效，没有事实根据，不予支持。陆益亮反诉要求谭昌云赔偿损失，但未提出具体金额，经释明后仍未明确金额，视为陆益亮放弃该项主张。收取租金是出租人的主要权利，故陆益亮反诉要求谭昌云缴纳租金22.2万元，理由成立，予以支持，但陆益亮有协助履行的义务。关于谭昌云主张的损害赔偿问题。陆益亮在双方争议未依法解决前单方面采取断电等措施损害了其正当经营的合法权益，在本院作出先于执行裁定后，陆益亮履行了该裁定确定的义务，且谭昌云在庭审中承认陆益亮没有继续实施阻碍其经营的行为。因此，谭昌云诉请陆益亮停止侵害、排除妨害，没有事实根据，不予支持。关于谭昌云请求陆益亮赔偿损失3965元，谭昌云提交的加油票据和车费票据，并不能充分证明该费用系陆益亮的侵害行为产生，待谭昌云补充证据后可另案主张权利，本案不作处理。双方在合同中约定因一方违约应支付对方间接费用，但对间接费的范围没有作出明确约定，故谭昌云要求陆益亮承担律师费30000元的理由不成立，不予支持。遂依照《合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、陆益亮发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行2010年签订的《门市租赁合同》；二、谭昌云在判决生效之日起十日内向陆益亮支付租金22.2万元；三、驳回谭昌云的其他诉讼请求；四、驳回陆益亮的其他反诉请求。本诉案件受理费400元，反诉案件受理费400元，均由陆益亮负担。宣判后，谭昌云不服，上诉称：上诉人已经将租金交至武胜县人民法院，上诉人已经履行了租金的支付义务；被上诉人的侵害行为已经武胜县人民法院的先予执行裁定书确认，且因被上诉人的侵害行为，事实上已经给上诉人造成了损失，不能因为被上诉人在人民法院的责令后停止了侵害行为而不追究被上诉人的赔偿责任。因此，请求：维持一审判决第一项，判令驳回被上诉人陆益亮的诉讼请求，赔偿上诉人的损失47560元。陆益亮上诉称：武胜县人民法院于2014年8月27日收取22.2万元于法无据。因此，武胜县人民法院不应当审理本案，应当自行回避。武胜县人民法院既然认定谭昌云交纳了的22.2万元的租金，但却又判决谭昌云在十日内向陆益亮支付租金22.2万元，自相矛盾。武胜县人民法院收取谭昌云交纳的所谓租金后，没有通知陆益亮领取，却认定陆益亮据领。谭昌云在回复解除合同通知书时已同意解除合同，致使陆益亮误认为双方达成了一致意见，才采取的断电，从而引发争执，以至于谭昌云诉请陆益亮赔偿所谓数百万元的损失。一审法院在没有证据证明的情况下认定谭昌云的“不同意不解除”系笔误属认定事实错误。因此，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求：确认《解除合同通知书》有效，判令解除合同，不再继续履行。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于《解除合同通知书》是否有效的问题。双方签订的《门市租赁合同》合法有效。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，合法有效的合同，在合同履行期间，非因当事人协商一致、或约定的解除合同条件成就、或法定解除之情形出现，合同不得解除。查双方于2010年9月1日签订的《门市租赁合同》，双方在合同中并未约定一方当事人解除合同的条件，即本案不存在解除合同条件成就的事实。因此，就本案而言，在履行《门市租赁合同》期间，陆益亮欲解除《门市租赁合同》，则需举证证明谭昌云在履行合同过程中有《合同法》第九十四条、第二百一十九条、第二百二十七条规定的法定解除情形存在，或双方对解除《门市租赁合同》已协商一致。2014年12月18日，陆益亮向谭昌云发出《解除合同通知书》称谭昌云恶意将墙体扩宽后又变小、迟延交纳次年租金三月有余，已构成违约，达到解除合同条件。对此，谭昌云于2014年12月21日答复称：解除合同通知的内容与事实不符，不成立。不同意不解除合同。谭昌云在发现因“不同意不解除合同”系笔误后，于当月31日向陆益亮发出了“更正通知”，将“不同意不解除合同”更正为“不同意解除合同”。陆益亮于当日下午四点多收到“更正通知”。同时，根据谭昌云已于2014年8月27日将次年租金交至武胜县人民法院的事实，能够认定谭昌云在答复中的“不同意不解除合同”并非其真实意思表示，确系笔误。据此可以认定双方对是否解除合同未达成一致意见。2014年12月12日，陆益亮向谭昌云发出的《告知书》中称：谭昌云在租用门市期间恶意拆改门市墙体造成安全隐患和将属于陆益亮使用的四川省武胜县卫生学校校门口梯步下空间与四川省武胜县卫生学校签订租赁合同，给陆益亮造成了损失。但当谭昌云在2014年12月15日《关于“告知书”的复函》中称没有拆改行为，陆益亮对此应当继续举证予以证明。诉讼中，陆益亮没有提供证据证明谭昌云存在恶意拆改门市墙体造成安全隐患的事实。现有证据亦不能证明谭昌云在使用租赁物期间，未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失。陆益亮因此可以根据《合同法》第二百一十九条的规定行使解除权。此外，谭昌云与四川省武胜县卫生学校签订校门口梯步下空间的租赁合同在前，陆益亮取得四川省武胜县卫生学校校门口梯步下空间的使用权在后。谭昌云与四川省武胜县卫生学校签订的租赁合同不存在损害陆益亮利益之情形。2010年9月1日签订《门市租赁合同》后，合同履行期间，陆益亮曾于2011年9月11日、2011年10月12日两次向谭昌云发出《租赁合同解除通知书》。谭昌云为此于2012年1月6日向武胜县人民法院起诉请求确认《租赁合同解除通知书》无效。经武胜县人民法院审理后，于2012年4月19日，以（2012）武胜民初字第291号民事判决书作出判决，确认《租赁合同解除通知书》无效，双方继续履行《门市租赁合同》。谭昌云于2013年8月28日将2013年至2014年的租金208000元，以（2012）武胜执字第639号案号交至武胜县人民法院；于2014年8月27日将2014年至2015年的租金222000元，以（2012）武胜执字第639号案号交至武胜县人民法院。谭昌云并在2014年12月21日的答复中，告知了陆益亮已将2014年9月16日至2015年9月15日的门市租金缴给武胜县人民法院。在2015年4月16日的一审庭审中，陆益亮承认2014年8月25日，谭昌云要求交付租金之时，陆益亮不在武胜而在成都。因此，在《门市租赁合同》没有约定租金交付方式、陆益亮亦没有指示其家人或朋友代收、亦未告知收款账号，造成谭昌云交付租金困难之情况下，谭昌云选择以人民法院执行方式，并以先前的（2012）武胜执字第639号执行案号，将租金交付至武胜县人民法院并无不当。同时，在当事人履行合同义务或生效判决确定的义务存在困难或障碍，从而选择向人民法院主动履行合同义务和人民法院的生效判决之时，人民法院有权利亦有义务接受当事人的履行行为。且该履行行为既不给权利人行使权利造成障碍，亦不会给权利人造成损害。因此，谭昌云在履行期限届满之前，将《门市租赁合同》中约定的应当交纳的租金交到人民法院的行为，应当认定谭昌云系积极履行《门市租赁合同》约定的义务行为。谭昌云的行为不构成“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。如前所述，出租人陆益亮与承租人谭昌云之间，就解除合同没有形成一致意见，谭昌云亦不存在《合同法》第二百一十九条规定的情形。同时，陆益亮所提供的证据，不能证明谭昌云在履行合同过程中有《合同法》第九十四条、第二百二十七条规定的法定解除情形存在。因此，陆益亮向谭昌云发出的《解除合同通知书》要求解除《门市租赁合同》，因双方当事人没有达成解除合同合意，亦没有事实依据和法律依据，《解除合同通知书》应当认定为无效。关于谭昌云的损失问题。谭昌云提供的有关损失方面的证据，不能充分证明陆益亮存在违约事实、其违约行为与谭昌云的损失之间存在因果关系，且证据的真实性亦无法确定。因此，谭昌云在有充分的证据后，可另寻救济途径。没有证据证明一审法院受理并审理本案违反有关管辖规定，故一审法院受理并审理本案程序合法。综上，在谭昌云已将《门市租赁合同》约定的租金交纳至执行法院后，谭昌云交付次年租金的义务已经履行，一审法院再判决谭昌云交付租金属适用法律错误，本院对此予以纠正。陆益亮的上诉理由不能成立，其上诉请求应当不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第235号民事判决第一项，即：陆益亮发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行2010年签订的《门市租赁合同》；二、维持四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第235号民事判决第三项，即：驳回谭昌云的其他诉讼请求；三、撤销四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第235号民事判决第二项，即：谭昌云在判决生效之日起十日内向陆益亮支付租金22.2万元；四、撤销四川省武胜县人民法院（2015）武胜民初字第235号民事判决第四项，即：驳回陆益亮的其他反诉请求；五、驳回陆益亮的反诉请求。谭昌云的上诉案件受理费649元，由谭昌云负担；陆益亮的上诉案件受理费400元由陆益亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 张学明代理审判员 蒋 濒代理审判员 成 琪二〇一五年十月二十八日书 记 员 陈 雪附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 更多数据：搜索“”来源：