（2015）筑观法民初字第605号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2018-08-08
案件名称
贵阳市公共租赁房服务中心有限公司与宗斌、第三人张文忠租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第二百三十五条
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）筑观法民初字第605号原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司，住所地贵阳市金阳新区碧海花园商业广场三楼。法定代表人陈强，系该公司董事长。委托代理人陈俊，贵州大谋律师事务所律师。委托代理人曾红艳，贵州大谋律师事务所实习律师。被告宗斌，男，回族，1970年8月29日生，住所地……。第三人张文忠，男，汉族，1969年5月1日生，住所地……。原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司（以下简称公租公司）诉被告宗斌、第三人张文忠租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司委托代理人陈俊，被告宗斌，第三人郝崇英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告公租公司诉称，原告系负责贵阳市保障性住房归集、租赁等服务的国有公司。鉴于贵阳市保障性住房房源紧缺，2011年原告按照贵阳市政府相关会议精神推出的“收储配租”方案，鼓励广大市民将闲置房屋交由原告管理出租用于弥补保障性住房的不足，并向广大市民承诺担保租金的支付。第三人郝崇英积极响应该方案，于2011年4月16日与原告签订了《存房合同》，自愿将其坐落于贵阳市观山湖区金华园C区＊＊栋＊单元302号，建筑面积155.47平米房屋一套交由原告存租，存房期限为三年，从2011年7月1日至2014年7月1日。2011年11月4日，原告将前述房屋租赁给被告并签订有《租赁合同》，合同中约定被告承租第三人所有的前述房屋，月租金为777元，水、电、煤气、物管等费用由被告承担，租赁期限从2011年11月4日至2013年11月3日。并约定如被告逾期缴纳租金，原告向第三人支付了租金的，原告有权要求被告向其支付有关垫付费用，且约定因争议导致诉讼的，由过错方赔偿无过错方因诉讼产生的律师费等损失。从2012年2月1日开始，被告宗斌未缴纳房租，期间原告多次催收未果，原告向第三人垫付了租金及物业费用。为维护原告合法权益，现依据国家法律之相关规定，诉至贵院，请求判令：一、请求贵院依法判令被告向原告支付原告代其向第三人垫付的2012年2月1日至2014年6月30日期间的房租22533元，物业费5724.98元，合计28257.98元；二、判令被告赔偿原告因诉讼产生的律师代理费3，000元；三、诉讼费用由被告承担。被告宗斌辩称：当时原告公司的工作人员来公安局推广说有公租房招租，承诺房租700余元，还可以申请政府补贴，实际个人每月只承担100余元。我当时一个月的收入才930元，如果需要承担700余元的租金肯定是无力承担的，但考虑到还有政府补贴才同意签合同。但合同签订后，对方承诺的政府补贴一直未兑现，我多次到原告公司询问，都没有结果。担心补贴不能到位，我一直没有入住承租房屋。我要求原告退还我预交的租金未果，所以事情一直拖着没有解决。后来原告在未经我同意的前提下撬开我承租的房屋。综上，我一直没有使用租赁的房屋也无力承担原告主张的租金。另我已经交了3个月租金和1个月��证金，要求进行抵扣。第三人张文忠述称：原告与宗斌签订协议后一直按月支付房租给我，直到2014年7月18日，原告告知我承租人没有交还钥匙，请我与派出所、居委会的人员一同去撬开了房屋的锁，现在该房屋已经交还给我，原告与我之间的租金已经结清。经审理查明，原告（乙方）与第三人（甲方）于2011年4月16日签订《存房合同》，合同约定第三人张文忠自愿将坐落于贵阳市金阳新区金华园C区＊＊栋＊单元302号，建筑面积155.47平米的房屋一套存入乙方，由乙方全权代理出租，房屋限作公租房使用。存房期限为三年，自2011年7月1日至2014年7月1日，房屋出租价为777元／月，合同第二条约定乙方存房期间的代理权限：可以甲方名义与承租方协商、调解、变更租赁合同的内容，一旦发生纠纷，有权决定是否起诉等。2011年11月4日，以第三人张文忠作为甲方，宗斌作为乙方，公租公司作为丙方，由原告代表第三人就前述房屋与被告签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于金华园C区＊＊栋＊单元302号房屋出租给乙方作为住宅使用，租赁期限从2011年11月4日至2013年11月3日，月租金为777元，租金按季度方式结算，乙方缴纳一个月租金为逾期保证金。上述保证金及租金由丙方直接收取。合同第四条第2款乙方权利义务约定：乙方需按期缴纳房屋租金，若乙方逾期10日仍未缴纳的，则丙方有权收回房屋且不退还逾期保证金。按照缴纳水、电、煤气、物管等费用；合同第四条第3款丙方权利义务第2项约定如乙方逾期缴纳租金，因丙方向甲方承担了租金支付义务，丙方有权以丙方的名义提出诉求并享有诉求成果；合同第七条第3款约定因争议导致诉讼的，由过错方赔偿无过错方因诉讼产生的律师费等损失。2014年7月，原告通知被告腾还房屋给第三人未果，遂在派出所干警、居委员工作人员的见证下，撬开房屋交房屋交还给第三人。2014年7月18日，张文忠（甲方）与公租公司（乙方）签订解除合同协议书，甲方确认2014年6月前的租金通过银行转账收取，甲方确认于签订本协议同时已经收回房屋钥匙，并确认自行验收房屋。在存房期内产生的物业费、水费、电费、煤气费、暖气费由乙方先行代付，上列费用与甲方无关。本协议签订后，双方就存房事宜无其他争议及纠纷。另查明，宗斌于2011年12月4日向原告交房3个月房租2331元、保证金777元。原告于2015年5月20日代宗斌缴纳2011年11月至2014年6月期间的物业服务费5724.98元再查明，原告系一家经营保障性住房的归集、建设、租赁服务；房地产交���服务；房地产装修设计；房屋装饰产品销售的有限责任公司。第三人张文忠系诉争房屋的所有权人。原告委托贵州大谋律师事务所律师代理诉讼，支付律师代理费3，000元。以上事实有当事人陈述、原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司营业执照、《商品房买卖合同》、房屋产权证书、存房合同、租赁合同、委托代理合同、贵州省律师收费标准、律师费发票、律师事务所执业许可证等证据材料予以佐证。本院认为，原告与第三人签订的《存房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规禁止性规定，其合法性本院依法予以确认。根据《存房合同》第二条的约定，原告有权代表第三人与承租人签订《租赁合同》。原告代表第三人与被告签订的三方《租赁合同》亦系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应严格按照合同全面履行自己的义务。被告宗斌称签订合同时原告承诺有政府补贴，对此，原告未予认可，且双方签订的合同中并未约定也未载明政府补贴事宜，故本院对于被告宗斌的上述辩称不予采信。租赁关系自签订租赁合同时成立。即使原告承诺过补贴，在没有兑现的情况下，被告也可主张解除合同以减少损失。另一方面，合同同时约定若被告逾期10日仍未缴纳租金，则原告有权收回房屋且不退还逾期保证金。然而，本案原、被告均采取听之任之的消极行为，都有扩大损失之嫌疑。本院酌情认定由原、被告双方各承担50%的租金。关于租金的金额，2011年11月4日至2014年6月30日共产生租金24009.3元，由原、被告各承担一半12004.65元，又因宗斌已向原告交纳租金及保证金3108元，应予扣除。宗斌还应向原告支付租金8896.65元。原告主张代原告缴��的物业管理费5724.98元，系实际发生，本院予以支持。原告诉请的律师代理费虽符合双方合同的约定，但鉴于被告本身的经济条件，本着实质意义上的公平原则，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告宗斌于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司支付租金8896.65元、物业管理费5724.98元，合计14621.63元；二、驳回原告贵阳市公共租赁房服务中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，减半收取291元，由被告宗斌负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 熊德敏二〇一五年十月二十八日书记员 陈 卓 关注公众号“”