（2015）济民一终字第1227号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-06
案件名称
张鹏与山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张鹏,某公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第1227号上诉人（原审被告）张鹏，男，1978年10月29日出生，汉族，住济南市。委托代理人张培成（系张鹏之父），男，1953年5月25日出生，汉族，菏泽市委办公厅退休干部，现住济南市。被上诉人（原审原告）某公司，住所地济南市。代表人张淑会，董事长。委托代理人邓晓一，国浩律师（济南）事务所律师。委托代理人衣云攀，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人张鹏因与被上诉人某公司物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2006年2月26日，张鹏办理了XX新贵都（现XX一区）5号楼2单元302室房屋的入住手续，并在“《XX新贵都业主临时公约》业主承诺书”上签字，该承诺书载明：“……本人收到并详细阅读了《公约》。本人完全理解其所列内容和含义，并认可遵守日后业主大会或业主委员会可能增加、修改和补充的条款……”。2008年2月27日，某甲公司和某乙公司联合向某公司发出中标通知书，通知该公司在XX前期物业管理招标中，经评标委员会评定为中标单位，物业管理费以高层每月每平方米建筑面积1.20元；多层每月每平方米建筑面积0.80元的报价中标，并通知该公司于三十天内到某乙公司签订书面合同。2008年3月18日，某乙公司（甲方）与山东嘉诚物业管理有限公司（乙方）签订《XX一区前期物业管理委托合同》，约定甲方通过公开招标的方式将其开发建设的济南市市中区XX一区委托给中标的乙方实行前期物业管理。合同第六条约定：委托管理期限自二○○八年四月一日零时起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定物业费标准为小高层每月每平方米建筑面积1.20元；多层及小高层的一层每月每平方米建筑面积0.80元；商铺每月每平方米建筑面积1元。另查明，张鹏所购买的XX一区X号楼X单元X室房屋建筑面积为143.70平方米，张鹏自2009年7月1日至2012年4月30日期间，共34个月未交纳过物业费，金额共计5862.96元（143.70平方米×1.2元×34个月=5862.96元）。某公司称已于2012年4月30日撤离了涉案小区，不再为涉案小区提供物业服务。某公司曾于2010年8月20日以挂号信的形式向张鹏发出了催缴通知单一份，要求张鹏交纳欠费。为此，某公司提交了催交通知单及查询邮件回单予以证实。原审法院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。某公司与某乙公司签订的《XX一区前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括张鹏在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在某公司为张鹏所居住的XX一区提供了物业服务的情况下，张鹏就应当依据合同的约定及时向某公司交纳物业服务费。张鹏未交纳2009年7月1日至2012年4月30日期间的物业费5862.96元，已构成违约，某公司要求张鹏补交，合法有据，依法予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告张鹏于本判决生效之日起十日内给付原告某公司2009年7月1日至2012年4月30日的物业服务费5862.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张鹏负担。上诉人张鹏不服原审判决上诉称：一、原审遗漏诉讼主体。涉案房屋系张鹏及父亲张培成共同所有的房屋，且一直由张培成占有、使用和管理。原审开庭时张培成亦已到庭，并由法官及书记员进行了调查、询问及调解等，然而原审判决却只字未提合法所有人张培成。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，必须到庭参加诉讼的当事人没有到庭的，人民法院应该追加为诉讼参与人。本案中当事人已主动到庭参加诉讼，原审法院却有意不列为诉讼当事人，属严重遗漏诉讼主体。二、被上诉人起诉上诉人拖欠物业费已严重超过诉讼时效。根据民事诉讼法关于“时效”的规定，被上诉人主张，上诉人拖欠2009年7月1日至2012年4月30日的物业费。按照法律规定，截止2014年4月30日已超过时效，然而上诉人是2015年2月10日收到原审法院发送的应诉通知书及相关诉讼文书，依照民事诉讼法的规定，应驳回被上诉人的诉讼请求。三、被上诉人超过两年不向上诉人催要所欠物业费事出有因。事实真相是：上诉人方从2006年2月份入住涉案小区后，尽管被上诉人在服务业方面存在种种问题，不少业主为此闹到政府，甚至采取一些过激行为（确实属物业的问题），就是在此情况下，上诉人始终遵规守矩，按时交纳所有费用。2009年5月30日一起事件的发生，改变了交费现状。2009年5月30日下午3：40左右，租住上诉人房屋的承租人—XX办事处将所用的家俱抬至楼下晾晒时，交由张培成负责照看，张培成因有事又委托物业保安队长候老师看管，结果一小时后，丢了六把办公用椅和两把主管用椅。二单元二楼邻居讲，有两个人用三轮车将椅子拉走。上诉人方及时和被上诉人联系，被上诉人也第一时间派员寻找，查看监控录像，结果被上诉人讲监控调不出来。所丢家俱系自台湾空运而来的，系亚洲第一品牌“震旦”家俱，八把椅子价值八千余元。之后上诉人多次找被上诉人商量此事，均因被上诉人赔偿数额不够而搁浅。在此种情况下，上诉人还按时又交了两个月物业费，后因此事停交。由于被上诉人理亏，从此再无物业人员问津此事。直至被上诉人就此事向原审法院提起诉讼。综上，原审法院不仅诉讼程序存在严重错误，实体审理上亦存在严重漏洞。请求二审法院查明事实，撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人某公司答辩称：一、因上诉人与张培成对涉案房屋系共同所有，被上诉人可起诉部分或全部共有人，且业主承诺书、房屋交接书均是由上诉人所签，因此，张培成不是必须到庭参加诉讼的当事人，本案不存在遗漏诉讼主体的情况。二、被上诉人分别于2010年8月、2014年4月对上诉人欠交的物业费进行了催收，因此未超诉讼时效，且根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，上诉人在一审期间未提诉讼时效抗辩的，在二审期间提出，人民法院不应予以支持。三、上诉人主张的事实及理由部分第三项与本案无关，不是不缴纳物业费的理由。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：张鹏系涉案房屋共有人之一，其以涉案房屋业主身份签署《XXXX业主临时公约》业主承诺书，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。在某公司为张鹏所居住的涉案小区提供了物业服务的情况下，张鹏应信守承诺，依约及时向某公司交纳物业服务费。某公司起诉张鹏诉讼主体适格，并无不当。上诉人主张原审遗漏诉讼主体程序错误的上诉理由依法不能成立。根据某公司提交催交通知单及查询邮件回单等证据可知，某公司曾向张鹏催缴过物业服务费，且一审期间张鹏并未提出诉讼时效抗辩，故张鹏关于被上诉人主张物业服务费已超过诉讼时效的上诉理由，无事实及法律依据，不能成立。另，张鹏主张的丢失家俱事宜与本案不属同一法律关系，其可依法另行解决，本案不予处理。综上，上诉人张鹏之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 翟 勇代理审判员 王立强二〇一五年十月二十八日书 记 员 李 环