（2015）黔织民初字第2092号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-27
案件名称
刘某与某某某房开公司一案民事判决书
法院
织金县人民法院
所属地区
织金县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某,贵州某某某房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2015）黔织民初字第2092号原告刘某，男，1973年9月27日生，汉族，农民。被告贵州某某某房地产开发有限公司。法定代表人朱某某，男，该公司总经理。原告刘某与被告贵州某某某房地产开发有限公司（以下简称恒利鑫房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理。依法由审判员吴兆明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某到庭参加诉讼，被告恒利鑫房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘某诉称：2013年10月16日，我与被告恒利鑫房开公司签订了认筹协议书1份，约定由我向被告认购该公司开发的贵州恒利鑫财富广场一期A栋16层上海户型，建筑面积为143.29平方米的商品房一套，成交单价为3200元／平方米，并约定在未开盘期间，认筹金可退，但需要提前一月申请。协议签订后，我于当日和2014年4月16日两次通过银行电汇方式向被告交纳了认筹金共20万元。被告口头承诺于2014年12月开盘，2015年6月交房。但时至今日，被告不仅未开盘，全无施工迹象，因被告无房可交，遂于2015年5月6日与我协商返还认筹金的事宜，被告书面承诺在同年5月30日前退清认筹金，但被告仅返还了5万元。2015年5月29日，被告再次向我出具了承诺书1份，承诺在2015年6月20日付清2015年5月7日承诺的补偿认筹总款的3%的违约金，并在同年7月25日前一次性付清认筹全款和2015年6月1日起认筹总额每月3%的违约金。但被告至今仍未按承诺履行。为此，特向法院起诉，1、要求判决解除我与被告于2013年10月16日签订的认筹协议；2、由被告返还我交纳的认筹金余款15万元，并支付违约金（违约金按每月3%计算，以认筹总额为基数，从2015年6月1日起计算至款项付清之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。被告恒利鑫房开公司未作答辩。经审理查明：被告某某某公司系2008年1月7日依法成立的房地产开发企业，在原织金县城关镇西环路有通过出让方式取得土地使用权的土地2190.4平方米，拟在该土地上开发取名为“恒利鑫财富广场”的商住综合楼盘。2013年10月16日，原告刘某与被告恒利鑫房开公司织金县文腾街道平远明珠15楼签订了认筹协议书1份，约定原告认购被告开发的贵州恒利鑫财富广场面积约为143.29平方米的商品房1套，由原告向被告交纳认筹金20万元，在未开盘期间，原告可提前一个月申请退回认筹金。协议签订后，原告分别于当日及2014年4月16日两次通过转账方式向被告交纳了认筹金共20万元。被告口头承诺于2014年12月开盘。后因被告一直未开盘，2014年12月起，原告多次要求被告返还认筹金，被告于2015年2月至3月期间通过银行转账方式返还原告认筹金5万元。2015年5月29日，被告书面承诺2015年6月20日付清2015年5月7日承诺的补偿认筹总款的3%的违约金，2015年7月25日前一次性付清认筹全款和2015年6月1日起按认筹金总额每月3%的标准计算的违约金。2015年6月20日，被告通过转账方式支付原告违约金6000元后，未再返还认筹金并支付违约金而引发纠纷。上述事实，有原告刘某的陈述、原告的身份证、原、被告双方于2013年10月16日签订的认筹协议书、被告分别于2013年10月16日及2014年4月16日出具的收款收据、被告于2015年5月29日签署的承诺书、被告恒利鑫房开公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、织国用（2008）第0100529号国有土地使用权证在卷证实，虽未经被告质证，但未质证原因系被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其对质证权利的放弃，上列证据均应作为认定本案事实的依据。本院认为：原告与被告签订的认筹协议书，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行义务，原告刘某已按约定向被告交纳了认筹金，被告应按约定如期开盘，但被告至今未开盘，且根据现状已不可能开盘，实现不了合同目的，应承担违约责任。被告在原告要求退回认筹金的情况下，书面承诺返还或实际返还原告认筹金的行为，应视为双方已约定解除认筹协议，无需法院判决解除。被告恒利鑫房开公司于2015年5月29日出具承诺书虽未经原告签名，原告接受并收执承诺书的行为应视为对承诺内容的认可，双方已形成新的合同关系，被告支付原告违约金6000元是履行合同的行为，原告不需返还。未支付的违约金，承诺书确定按月利率3%计算标准过高，我国合同法规定，违约金的确定应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，违约责任主要在于被告，原告的损失主要表现为认筹金的利息，利率标准应以中国人民银行同期同类贷款利率计算，约定的违约金超过该标准30%的部分不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州某某某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性返还原告刘某购房认筹金15万元，并以该认筹金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，支付从2015年6月1日起至认筹金返还完毕之日止的违约金。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告贵州某某某房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员 吴兆明二〇一五年十月二十八日书记员 喻明洋