（2015）三中民终字第13681号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-12-26

案件名称

北京信和物业管理有限责任公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京信和物业管理有限责任公司,林桂香

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第13681号上诉人（原审原告）北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北四环中路8号汇园公寓K座6门212室。法定代表人郭文芝，董事长。委托代理人南典祥，北京市鼎鉴律师事务所律师。上诉人（原审被告）林桂香，女，1963年10月11日出生。委托代理人赵瑞雪，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人北京信和物业管理有限责任公司(以下简称信和物业公司)与上诉人林桂香物业合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由法官杨路担任审判长，法官石煜、法官杜丽霞参加的合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人信和物业公司的委托代理人南典祥和上诉人林桂香的委托代理人赵瑞雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信和物业公司在一审中起诉称：林桂香于2001年8月购买并入住北京市朝阳区北辰东路8号汇欣公寓×室，双方签订《汇欣公寓房屋使用、管理、维修公约》。信和物业公司依约履行了义务，但林桂香未按约定支付物业费，经催要未果，故信和物业公司起诉要求：1.林桂香支付北京市朝阳区北辰东路8号汇欣公寓×房屋物业费43028元（自2012年10月至2015年4月）；2.林桂香支付滞纳金2864.7元。林桂香在一审中答辩并反诉称：不同意信和物业公司的诉讼请求。信和物业公司的选聘程序不合法，且其服务水平与收费标准严重不符。根据北京市物业管理规定，物业公司的选聘与物业服务收费标准的确定应当由全体业主共同决定，而不是物业公司单方自行决定，不符合相关规定。信和物业公司在服务过程中，服务项目、标准、收费项目、收支情况不透明、不公开，侵犯了业主的知情权，也不符合相关的规定。信和物业公司在进行物业管理过程中，存在严重的失职以及将公用房屋出租、侵犯业主合法权益的行为。信和物业公司未经业主同意，将公寓一层业委会办公室、儿童室等公用部分出租牟利，收入据为己有，违反了国家关于物业管理以及物权法等相关规定。物业管理条例规定，共用部分进行经营的，应该征得业主同意后办理有关手续，所得也应用于公用。此外，信和物业公司出租的房屋位于我方房屋下方，承租人设置的广告牌和霓虹灯严重影响我方房屋正常使用和收益，该行为没有进行相关审批，也存在严重的安全隐患。我方多次与承租人进行交涉，承租人称这是经过信和物业公司同意的。根据物业管理条例，信和物业公司应该制止并报告该违法行为并承担相关法律责任。就立广告牌的行为，我方已经另案起诉。根据相关规定，信和物业公司的收费标准极不合理，故我方提出反诉，要求:1.信和物业公司向林桂香公布服务事项、服务标准、收费项目、收费标准;2.信和物业公司向林桂香公布汇欣公寓2012年、2013年、2014年公用部分的使用和收益情况以及物业服务项目收支情况;3.信和物业公司向林桂香公布汇欣公寓2015年物业服务项目收支预算。信和物业公司针对林桂香的反诉请求答辩称:不同意林桂香的反诉请求，林桂香的反诉请求没有法律依据。北京市物业管理办法第23条规定，林桂香要求的事项在显著位置向全体业主公示，而不是向某个业主进行公示，这些事项信和物业公司已经在物业服务范围内进行了公示。关于广告牌的事情，因为林桂香已经另案起诉，不属于本案的范围；此外，该广告牌不是信和物业公司设立的，所有权不属于信和物业公司，是房屋使用人通过合法程序设立的。一审法院审理查明：林桂香系位于北京市朝阳区汇欣大厦公寓×室房屋（即北京市朝阳区北辰东路8号院29号楼×）业主，该房屋建筑面积173.5平方米。2001年8月24日，林桂香与信和物业公司签订《汇欣公寓房屋使用、管理、维修公约》，约定林桂香应遵守《汇欣公寓房屋使用、管理、维修公约》，物业费标准为8元/建筑平米/月。一审庭审中，信和物业公司向该院提交如下证据:l.汇欣公寓房屋使用、管理、维修公约;2.（2013）朝民初字第06624号判决书、(2014)三中民终字第03152号民事判决书;3.照片，证明林桂香反诉要求公示的内容公司已经进行了公示;4.关于汇欣公寓物业费执行商住差别制收费标准的通知。林桂香表示：证据1属实，但是对内容和证明目的不认可，这是物业区域的描述和基本规范，不是物业服务合同，更不能代替物业服务合同，即使能代替，也是无效合同，也没有规定信和物业公司作为物业服务公司的基本要素，当时业主如果不签署该公约，就不能收房:对证据2的真实性认可;对证据3的真实性不认可，信和物业公司从未公示过物业费的收支情况和预算情况以及公共区域收入的使用情况;对证据4,物业公司和业委会都没有单方决定物业费收费标准的权利，表决是不存在的行为，表决应该全体业主签字认可，该通知是违法的证据，林桂香夫妇都没有参加表决，物业公司提交伪造的证据，应该承担相应的法律责任，汇欣公寓业主基本都不同意交纳物业费，更不可能有这么多户同意信和物业公司加价收取物业费。一审庭审中，林桂香向该院提交如下证据:1.和解协议;2.汇欣大厦暨公寓业主委员会证明;3.《汇欣大厦房屋使用、管理、维修公约》；4.照片。信和物业公司表示，对证据1、2的真实性认可，对证明目的不认可;证据3不是双方签订的公约，是信和物业公司在行政部门备案的公约，不是双方的真实意思，应以双方签订的公约为准，对证明目的也不认可;对证据4的真实性无法确认，证明目的不认可，广告牌确实是位于王三雄房屋下，但这不是物业公司设立的。一审法院判决认定：2001年8月24日，双方当事人签订的《汇欣公寓房屋使用、管理、维修公约》系双方真实意思表示，合法有效。信和物业公司为林桂香提供了物业服务，林桂香理应支付相应的物业费。就林桂香提出的问题，林桂香房屋下方设置的广名牌和霓虹灯问题，信和物业公司对此管理未尽到职责，故就该问题的发生信和物业公司应承担一定的责任，减免林桂香部分的物业费，具体减免金额比例由该院根据实际情况酌定，就林桂香所提其他问题，均缺乏依据，该院不予采信。综上，对信和物业公司要求物业费的诉讼请求，该院按90%的比例予以支持。就滞纳金的问题，公约对此并无约定，该院对此不予支持。就林桂香的反诉请求，于法有据，该院对此予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林桂香于判决生效之日起15日内给付北京信和物业管理有限责任公司2012年10月至2015年4月的物业费共计49943.23元。二、驳回北京信和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。三、北京信和物业管理有限责任公司于判决生效之日起15日内向林桂香公布服务事项、服务标准、收费项目、收费标准以及汇欣公寓2012年、2013年、2014年公用部分的使用和收益情况以及物业服务项目收支情况以及汇欣公寓2015年物业服务项目收支预算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。信和物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销一审判决，林桂香支付物业费（2012年10月至2015年4月）55492.48元、滞纳金3694.6元，驳回林桂香的反诉请求，一审和二审全部案件受理费由林桂香负担。事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误。1.林桂香没有证据证明案外人在其房屋下设置广告牌和霓虹灯有过错，一审判决认定信和物业公司未尽管理职责，无事实及法律依据；2.林桂香逾期不支付物业费，客观上造成信和物业公司利息损失，信和物业公司的滞纳金是按照逾期利息请求的，一审判决对此不予支持，认定错误；二、1.林桂香的反诉不能成立。本诉的请求是债权，反诉的请求是行为，两者在事实和法律上没有牵连；2.林桂香的反诉请求属于全体业主的公共权益，依据北京市物业管理办法第二十三条的规定，林桂香无权起诉；3.信和物业公司已经履行了该项职责，有证据予以证明。林桂香亦不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉并针对信和物业公司的上诉答辩。请求撤销一审判决第一项，改判其按每月每平米4元的标准支付2012年10月至2015年4月的物业费。事实和理由如下：一审判决认定事实不清。首先，公约是在极不平等的条件签订的，因为如果不签订就无法办理入住。入住后，全体业主对信和物业公司制定的收费标准均存在异议，后由业主委员会与林桂香协商一致确定物业费为每月每平方米6元；其次，双方于2006年签订的和解协议明确约定2006年以后的物业费仍然按照每月每平方米6元的标准执行，而且信和物业公司亦是照此标准对部分业主进行收费的，对另一部分业主按照每月每平方米4元的标准收费；再次，一审判决笼统按照公约确定的收费标准认定，对林桂香极不公平；最后，一审判决应当在每月每平方米6元的基础上对物业费进行减免。考虑到物业费市场的一般收费标准、全体业主的收费情况以及信和物业公司的实际服务情况，物业费的收费标准不应当高于每月每平方米4元。口头补充如下意见：信和物业公司在物业服务的过程中存在着侵害业主合法权益的行为，比如出租业主公用区域出租，甚至直接在林桂香房屋窗下设立广告牌，对林桂香的利益产生影响。在这种情况下，信和物业公司对林桂香执行不平等的收费标准显然极其不公平；信和物业公司依据业委会出具的证明擅自提价，但该证明未经过表决程序。按照物业管理办法和北京市关于物业管理的规定，在物业公司制定的物业费标准不能满足物业合同需求的情况下，业主可以要求减交。其针对信和物业公司的上诉答辩称：不同意信和物业公司上诉请求。广告牌虽然不是物业公司安装的，但物业公司对此问题没有尽到监管职责；信和物业公司请求的滞纳金没有合同依据；反诉与本诉是同一法律关系，应予受理，依据相关司法解释，业主有知情权。信和物业公司针对林桂香的上诉答辩称：不同意林桂香的上诉请求。关于物业费标准的问题，林桂香在一审期间对此未提出异议，且该标准是物业公司和业委会之间的合同约定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《汇欣公寓房屋使用、管理、维修公约》、《关于汇欣公寓物业费执行商住差别制收费标准的通知》、照片及当事人一、二审陈述等证据在案佐证。本院认为：林桂香与信和物业公司签订的《汇欣公寓房屋使用、管理、维修公约》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。林桂香与信和物业公司之间建立物业服务合同关系，双方均应依约履行己方义务。信和物业公司提供物业服务，林桂香应当依约支付物业服务费。针对双方当事人的上诉意见及答辩意见，本院认为，第一，关于物业收费标准问题。林桂香在一审中对此提出异议，理由是该标准未经法定的表决程序，未提出和解协议对收费标准另有约定的理由。在此情况下，其在二审中以和解协议另有约定为由提出异议，理由不充足。对其提出的信和物业公司和业主委员会发布的《关于汇欣公寓物业费执行商住差别制收费标准的通知》未经法定的表决程序，应属无效的问题，不属于本案物业服务合同纠纷审理范围，本院不予认定；第二，林桂香和王三雄系夫妻，两人分别购买本案涉及的小区内的201室、202室，两室相邻。案外人在王三雄名下的房屋窗外设置广告牌和霓虹灯，亦对王桂香名下的房屋造成影响，信和物业公司亦应承担管理未尽之责；第三，关于滞纳金的问题，信和物业公司在二审中变更为利息损失，本院不予准许；第四，关于反诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款的规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”，本案的本诉请求的内容是支付物业费，反诉请求的内容是业主知情权，基于同一物业服务合同法律关系，具有一定牵连性，故林桂香的反诉应予受理；根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应当予以支持，故对于林桂香在本案中关于行使业主知情权的合理请求，本院予以支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费316元，由林桂香负担（于本判决生效后7日内给付北京信和物业管理有限责任公司）；反诉案件受理费35元，由北京信和物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费50元，由北京信和物业管理有限责任公司和林桂香各负担25元（均已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　杨　路代理审判员　石　煜代理审判员　杜丽霞二〇一五年十月二十八日书　记　员　蔡佳琦来源：百度“”