（2015）鄂武东开风民初字第00165号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-11
案件名称
湖北清江物业有限责任公司武汉分公司与刘永德物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北清江物业有限责任公司武汉分公司,刘永德
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开风民初字第00165号原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司。被告：刘永德。原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告刘永德物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用小额诉讼程序，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人李文专到庭参加诉讼，被告刘永德经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告刘永德于2010年购得某某小区一期＊栋＊单元＊层＊号住宅，面积80.75平方米，于2010年9月24日与原告物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告物业公司提供物业服务，服务费为1.65元／月每平方米，被告应在签约时交纳6个月服务费，以后按季度交纳，并约定物业服务内容。签约后，原告物业公司提供了服务，被告刘永德从2010年11月30日起停止交纳物业费，经多次催要拒绝交纳，故诉至法院，请求判令：1、被告刘永德支付2010年11月30日起至2015年6月30日止的物业费7326元及违约金2197.80元（按欠费金额30%计算）。被告刘永德未到庭答辩，也未向本院提交证据。在本院向其送达诉状及开庭传票时，被告刘永德提出，其不交纳物业费的理由为该栋楼上＊号房未装修就对外群租，原告物业公司未阻止，而群租造��多次漏水，被告刘永德为此多次更换卫生间电器，原告物业公司负有责任，应当先行处理该赔偿问题。另外提出，原告物业公司对高层二次供水的安全卫生问题应当严格对待。经审理查明：被告刘永德与案外人李念昔于2009年7月31日向案外人湖北清江置业有限责任公司购买了某某小区第＊幢＊层＊号房，购房合同中明确前期物业服务单位为湖北清江物业有限责任公司。2010年9月24日，被告刘永德（乙方）与原告物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定房屋建筑面积80.75平方米，由原告物业公司提供前期物业服务等内容，具体有：“第一条，甲乙双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；…���9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并于乙方签订《房屋装饰装修管理协议》……二、乙方的权利义务……3、遵守本物业的物业管理制度和《物业服务手册》规定；4、依据本协议向甲方及时交纳物业管理费用及其他有偿服务费用；……第二条，物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理……。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……四、秩序维护管理。（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）24小时秩序监督、巡视，制止小区内的违章行为……。第三条，物业管理服务质量。二、公用设备运行、维修、养护和管理……2、设备良好，运行正常，无事故隐患。……四、环境卫生管理……五、绿化管理……七、交通秩序与车辆停放，……交通秩序有效，各进出口畅通……九、房屋装饰装修管理服务。……无因违章装修造成火灾、险情等情况；3、无重大因装修违章造成对楼宇主体结构产生影响等现象。十、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修……。第四条，物业管理服务费用。……二、乙方应在办理交付手续时向甲方缴纳六个月物业管理服务费，六个月之后，乙方应按季度向甲方缴纳物业管理服务费；乙方交纳费用时间：每季度第一个月的10日前。三、住宅物业的物业管理服务费用按以下标准收取（按建筑面积计算）：高层：1.65元／月／平方米……六、根据《物业管理条例》规定，即交付之日起，空置房的物业管理服务费按100%交纳。……第九条，违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金……”。上述合同签订后，原告物业公司向被告刘永德提供物业服务，被告刘永德居住使用案涉房屋，并交纳了2010年11月30日以前的物业费。其后，经原告物业公司书面催交，被告刘永德以原告物业公司未能有效阻止楼上群租房等为由，未再交纳物业服务费。在诉讼中，针对被告刘永德提出的事项，原告物业公司表示曾阻止过，但不能采取强制措施，并认为被告刘永德可向楼上业主主张权利要求排除妨害、进行修复或赔偿损失。以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、催收物业费的邮政ems单据等在卷佐证。本院认为：原告物业公司与被告刘永德签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其法律效力予以认定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。上述合同签订后，原告物业公司已按照合同约定为被告刘永德提供了主要的物���服务义务，被告刘永德提出原告物业公司对群租房未能有效阻止，造成房屋楼层漏水并有损失等，未提交相应证据证实有关事实和损失情况。对于小区内出现的隔断出租等不当利用房屋的情况，原告物业公司应当加强宣传，并及时上报有关管理部门、采取合理合法的阻却措施，但其不具有强制措施的权利。被告刘永德也可依法向有关责任人主张权利。因此，被告刘永德以此为由拒绝交纳物业服务费，会造成原、被告双方利益关系失去平衡，不属于上述规定的正当理由。因此，本院对原告物业公司要求被告刘永德支付物业费的诉讼请求依法予以支持，经计算为7328.06元（80.75平方米×1.65元／月每平方米×55月），原告物业公司只主张7326元，予以支持。考虑到双方纠纷的实际情况，本院对原告物业公司要求被告刘永德支付违约金的诉讼请求不予支持。被告刘永德经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依法判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘永德于本判决生效之日起十日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2010年12月1日至2015年6月30日期间的物业服务费7326元；二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取），由被告刘永德负担（此款���由原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司预交，被告刘永德于本判决生效之日起十日内直接支付给原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司25元）。本判决为终审判决。审判员 杜厚胜二〇一五年十月二十八日书记员 李姿树 来源：百度“”