（2015）朝民初字第10022号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-03-30

案件名称

苏X与史X租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏Ｘ,史Ｘ

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第10022号原告苏X，男，1965年4月19日出生。被告史X，女，1980年7月5日出生，汉族，职业不详。原告苏X（以下简称原告）与被告史X（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由未出庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告诉称：2015年1月4日原告与被告签订了《房屋出租合同》，约定被告将其名下北京市朝阳区吕营嘉园X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告，租期两年（自2015年2月日至2017年1月1日），两年租金共5万元一次性支付，租赁期内被告不得无故收回出租房屋，如确需收回，必须提前30天通知原告，并赔偿两个月租金的违约金。签订合同后，原告的妻子向被告工行账户汇款5万元，一次性支付了全部两年的房租。然而待原告打算入住所租的房屋时，却发现该房屋己经被被告的其他债权人强行侵占。事发突然，原告致电被告了解情况，但其始终拒绝接听电话。后经110警察出面，原告仍然无法实际入住房屋，无法联系到被告。被告收取了房租，却不向原告实际交付房屋，其行为己经构成根本违约，原告有权依法解除房屋租赁合同，有权要求被告退还所收租金，有权依据合同约定要求被告支付违约金。无奈被告拒绝沟通，为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、被告退还原告房屋租金5万元并向原告支付违约金4167元。被告未出庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋自2009年登记在被告名下。2015年1月14日，原告与被告签订了《房屋出租合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告，租期自2015年2月1日起至2017年1月31日止。合同未约定租金价格。合同约定租赁期内被告不得无故收回涉案房屋，如确需收回，必须提前30天通知原告，并赔偿两个月租金的违约金。2015年1月15日，原告之妻张X通过银行转账方式向被告支付了5万元。2015年1月24日，北京市公安局朝阳分局十八里店派出所民警出具工作笔录，证明2015年1月19日21时许张X拨打110报警称其承租的涉案房屋被房主抵押给他人，导致张X未能在涉案房屋居住，报案当日因双方均未到派出所故未能解决，2015年1月24日，张X再次到派出所解决此事，但房主关机，不接电话，派出所得出结论为房主一套房屋让两家使用。上述事实，有《房屋出租合同》、转账凭证、工作笔录及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方应当严格按照合同履行各自的义务。根据双方签订的租赁合同及原告提交的转账凭证，本院采信原告关于其已经支付了全部租金5万元的主张。根据派出所的工作记录，本院采信原告关于其因被告原因而未能按照约定使用涉案房屋的主张。因此，被告不履行合同主要义务致使原告的合同目的不能实现，原告要求解除合同和退还租金的诉讼请求本院予以支持。被告还应当按照合同约定向原告支付相当于两个月租金数额的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告苏X与被告史X就北京市朝阳区吕营嘉园X号房屋订立的房屋租赁合同；二、被告史X于本判决生效之日起七日内返还原告苏X租金五万元；三、被告史X于本判决生效之日起七日内支付原告苏X违约金四千一百六十七元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费562元，由被告史X负担（原告苏X已预交，被告史X于本判决生效后七日内给付原告苏X）。公告费560元，由被告史X负担（原告苏X已预交，被告史X于本判决生效后七日内给付原告苏X）。案件受理费1154元，由被告史X负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　赵　佳人民陪审员　　刘凤芝人民陪审员　　林克仙二〇一五年十月二十八日书　记　员　　陈静竺 来自：